... na začátek...

1.1.4 Rozvoj obce

Jako příklad historického vývoje i společenského rozvoje obce může posloužit srovnání známých informací ze současnosti s informacemi z roku 1932, kdy ve vsi Doubravčice, která měla tehdy 319 obyvatel, byly evidovány následující živnosti a obchody:
autodoprava, bednář, hostinec, 2 koláři, kovář, obuvník, 2 obchody s lahvovým pivem, 2 řezníci, 2 obchody se smíšeným zbožím, spořitelní a záložní spolek pro Doubravčice, 2 švadleny, trafika.
V Doubravčicích dle údajů Lexikonu měst a obcí v roce 2014 žije 534 stálých obyvatel, o průměrném věku 38 let (viz údaje z webových stránek obce). Obec má jedno katastrální území o výměře cca 918 ha a jedná se o původně zemědělskou obec s omezeně rozvinutou infrastrukturou, kde v průběhu roku 2012 byla vybudována obecní kanalizace a v roce 2013 byl kolaudován obecní vodovod.

Občanská vybavenost je (dle údajů z roku 2011) vybavena následujícími prvky:
· obecní úřad
· kulturní (společenský) sál s kapacitou 200 míst
· obecní knihovna
· dětská herna (provozuje RC Dokolečka)
· soukromá mateřská školka Ledňáček
· obecní mateřská školka Doubravka
· keramická dílna pro veřejnost
· sportovní areál
· hasičská zbrojnice
Ze služeb a řemesel k témuž datu webový server obce evidoval:
Technické služby Doubravčice, s.r.o. (TDS), Truhlářství Truna, zemědělský podnik Týnice, cukrárna U Bártů, hostinec Čabuzi, restaurace U radnice, obchod s potravinami, kadeřnictví a řada drobných služeb, provozovaných v rámci obytných domů.

Na území obce v nedávné minulosti vznikla a stále vzniká, řada rozvojových projektů, orientovaných na výstavbu objektů individuální rekreace a rovněž rodinného bydlení, o čemž je možno přesvědčit se nahlédnutím do platného územního plánu.
Obec se tedy postupně ze zemědělské obce vyvinula v sídelní a rekreační satelit nedalekého hlavního města Prahy.

---

2. Cenová mapa

2.1 Rozsah a charakter zpracovaného území

Katastrální území Doubravčic bylo do cenové mapy zahrnuto v celém svém rozsahu. Konkrétně v rozsahu jeho stavebních pozemků.
Podle digitalizované mapy katastru nemovitostí činí výměra katastrálního území Doubravčic celkem 917,4802 ha. V písemném operátu KN byla celková výměra, k září roku 2014, 918,1774 ha na 2.457 pozemcích (parcelách). Struktura pozemků v k. ú. Dobravčice podle druhu pozemků, jak jsou evidovány v katastru nemovitostí je uvedena v následující tabulce:

Druh pozemku	kód dle KN	počet parcel	výměra
orná půda	2	786	308,3600
zahrada	5	269	17,6491
ovocný sad	6	30	12,5101
trvalý travní porost	7	138	25,2247
lesní pozemek	10	109	494,4586
vodní plocha	11	21	4,5211
zastavěná plocha a nádvoří	13	562	9,3466
ostatní plocha	14	542	46,1072
CELKEM			918,1774

V obci Doubravčice bylo evidováno podle „malého“ lexikonu obcí ČR (z 1.2.2014) celkem 534 obyvatel a katastrální výměra byla 918 ha.

---

2.2 Metodika zpracování cenové mapy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Doubravčice byla zpracována podle § 33, odstavec 2 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v září až listopadu 2014 na základě podkladů ze září roku 2014 a její platnost bude vyhlášena Obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva obce Doubravčice.
V průběhu zpracování byl proveden průzkum sjednaných (smluvních) cen za období od 8.11. roku 2012 do 13.8. roku 2014. V průběhu zpracování 2. cenové mapy stavebních pozemků tedy byly zjištěny všechny dostupné a použitelné údaje o sjednaných cenách nemovitostí za období posledních dvou let a to přímo ze smluv registrovaných a archivovaných ve sbírce listin Katastrálního úřadu Kolín.

Vzhledem k novým ustanovením vyhlášky MFČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, týkajícím se cenových map, bylo nutno přehodnotit dosavadní metodiku zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Doubravčice a ocenit všechny pozemky v jednotném funkčním celku shodnou cenou (viz §2, odstavec 2, písmeno c).
Tím došlo k vytvoření odlišné cenové úrovně 2. cenové mapy, oproti 1. cenové mapě stavebních pozemků obce Doubravčice.

Na podzim roku 2014, kdy byla 2. cenová mapa stavebních pozemků obce Doubravčice zpracovávána, bylo celkem vyhodnoceno 76 kupních smluv, oproti 68 smlouvám vyhodnoceným v předchozím roce. Jedná se prozatím pouze o mírný růst, který ale zřejmě signalizuje dlouho očekávaný obrat v situaci na realitním trhu.
Vyhodnocené smlouvy zahrnovaly ceny 134 stavebních pozemků, v minulém období 111 pozemků.
Ze všech skutečně sjednaných cen nemovitostí za období 2012 až 2014 byly zjištěny samostatné ceny stavebních pozemků. Ze zpracování byla vyloučena část sjednaných cen (34). Hlavním důvodem, byla skutečnost, že se jednalo o ceny, které neodpovídají cenám dosahovaným na běžném trhu ve srovnatelných polohách a v daném čase.
51 pozemků bylo oceněno zjištěnými smluvními cenami, které byly zaneseny do grafické části cenové mapy (viz § 10, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.), formou zápisu ceny přímo do plochy, která v mapovém podkladu vymezuje hranice pozemku. V minulé cenové mapě to bylo 46 pozemků. Cena pozemku je uvedena v Kč/m2.
Ceny všech ostatních pozemků oceněných v cenové mapě byly zjištěny porovnávacím způsobem na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání pozemků se vycházelo ze shodného účelu užití, z porovnatelné polohy v obci a ze srovnatelné stavební vybavenosti pozemku (viz § 10, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.).
Rovněž ceny pozemků oceněných porovnávacím způsobem byly vneseny do mapy formou zápisu ceny přímo do plochy. Tímto způsobem bylo oceněno 1454 pozemků, v minulém roce celkem 1475 pozemků.

Veškeré cenové údaje v cenové mapě jsou ukončeny skupinou znaků ",-", čímž jsou jednoznačně odlišeny od parcelních čísel.
V grafickém znázornění, pro čitelnost některých uváděných hodnot, je u sousedících pozemků se shodnou cenou, účelem využití staveb a stavební vybaveností graficky ohraničeno celé území těchto pozemků a výrazně uveden společný cenový údaj. Zpravidla se jedná o pozemky zastavěné objekty řadových garáží či využívaných jako garážová stání.
U některých stavebních pozemků mohou cenové údaje chybět.
V takovém případě se zpravidla jedná o pozemky, jejichž čísla parcelní v evidenci katastru nemovitostí neexistují, zatímco v mapovém podkladu jsou uvedena.
U pozemků jejichž právní stav není vyřešen, není možné v rámci cenové mapy realizovat jejich ocenění a ocení se podle § 28 vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů.

---

2.3 Rozbor cenových údajů

 

Rozpětí skutečně sjednaných cen pozemků použitých v cenové mapě se pohybovalo v intervalu od 120 Kč/m2 do 2 540 Kč/m2.

Četnost skutečně sjednaných cen je uvedena v následující tabulce:

Cena 1 m2 v Kč			Počet sjednaných cen
od		do	2011-12	2012-14	celkem
1	až	500	17	3	20
501	až	1000	8	13	21
1001	až	1500	18	33	51
1501	až	2000	1	2	3
2001	až	2500	1	0	1
2501	až	3000	1	0	1
3001	až	3500	0	0	0
3501	až	9999	0	0	0
Celkem			46	51	97

Celkem bylo použito 4 údaje o pozemcích evidovaných v katastru nemovitostí jako "zastavěná plocha a nádvoří" a zbývajících 47 údajů se týkalo nezastavěných stavebních pozemků, resp. pozemků tvořících se stavebními pozemky jednotný funkční celek.

Porovnávacím způsobem zjištěná cena pozemků se pohybovala v rozpětí od 300 Kč/m2 do 1 350 Kč/m2 s následující četností:

Cena 1 m2 v Kč			Počet porovnávacích cen
od		do	celkem
1	-	500	115
501	-	1000	844
1001	-	1500	495
1501	-	2000	0
2001	-	2500	0
2501	-	3000	0
3001	-	3500	0
3501	-	9999	0
Celkem			1454

 

Z hlediska druhů pozemků v katastru nemovitostí se jednalo o 553 pozemků vedených jako "zastavěná plocha a nádvoří" a 901 pozemků tvořících se stavebními pozemky jednotný funkční celek nebo nezastavěných stavebních pozemků.

V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Doubravčice byly zjištěny následující skutečnosti a základní vývojové trendy:

a) Obec plní především funkci rezidenčního a rekreačního satelitu náležejícího do širší pražské aglomerace. Z toho také vyplývá, že v obci převládají stavby individuálního rodinného bydlení, následované objekty určenými pro individuální rekreaci.
Oba typy zástavby bývaly v minulosti zřejmě územně oddělené. Zatímco obytné objekty byly v minulosti soustředěny na severu, kde navazovaly na historické jádro obce, rekreační objekty byly stavěny, jednak v údolí Lázného potoka, který se vine podél jižního okraje katastrálního území, jednak pronikly východním směrem do míst, kde nezalesněné pozemky vytváří jakýsi výklenek, nořící se do rozsáhlého lesa, který pokrývá téměř celou východní polovinu katastrálního území. Tím také protéká tok Šembery, na jejíchž obou březích v odloučené lokalitě s místním názvem Mrzák, na lukách sevřených uvnitř lesa, vznikla uzavřená chatová osada, která je nejvýchodnějším zastavěným územím obce.
Zatímco obec se z historického jádra postupně rozšiřovala podél silnice II/113 spíše východním směrem, nejnovější stavební celky rodinných domů se rozrůstají podél téže silnice k jihozápadu, směrem na Mukařov.
V současnosti již stavebně srostla lokalita nových rodinných domů nebo pozemků pro jejich vznik stavebně připravených, s chatovými koloniemi na jihu, stejně jako východní chatová enkláva již je prakticky srostlá s nejnovějšími rodinnými domy vznikajícími v blízkosti lesa, jižně od silnice směrem na Český Brod.

b) V nedávné minulosti, kdy stavební rozvoj rezidenčních satelitů Prahy vrcholil (mezi lety2002-2007), byly do ambiciózního územního plánu obce začleněny rozvojové lokality určené k výstavbě, ať už rodinných domů nebo chatařských osad.
Díky projevům celosvětové hospodářské krize v následujících letech, některá z těchto rozvojových území zůstala nedoinvestována a nebo pouze jako přání na papíře. Taková území cenovou mapou oceněna nejsou.

c) Charakteristické cenové relace, které jsou uvedeny v následující přehledné tabulce, vycházely ze sjednaných cen zjištěných z kupních smluv registrovaných ve sbírce listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Kolín, za roky 2012 a 2014. Tuto tabulka nelze porovnávat s údaji z předchozí cenové mapy, neboť v mezidobí došlo k metodické změně.

Cenová úroveň.	Ceny v Kč/m2
Využití / druh pozemku	průměrné ceny
stabilizované pozemky v historickém jádru	800	1100
stabilizované pozemky ve straší zástavbě (předrevoluční)	900	1150
stabilizované pozemky porevoluční výstavby	1000	1300
nově zainvestované stavební pozemky	850	1350
pozemky s nedokončeným zasíťováním (s IS)	550	850
rozvojová území bez IS s ÚR	300	800
Chatové osady dle polohy	600	1150
Komerční pozemky	750	1100
Zemědělská výroba		350

---

2.4 Grafická část cenové mapy

Grafická část cenové mapy byla pořízena v měřítku 1 : 1000, tak jak je patrné z kladu mapových listů doloženého ve složce "Grafické mapové přílohy", který je odvozený od obdobných kladů map katastru nemovitostí. Vlastní katastrální mapa obce Doubravčice je realizovaná v souřadném systému S-JTSK a jedná se o digitální katastrální mapu obvykle zobrazovanou v měřítku 1:1000. Digitalizaci této mapy, resp. její aktualizaci, provádí Katastrální úřad. Označení jednotlivých mapových listů je realizováno analogicky k označení mapových sekčních listů katastru nemovitostí pořízených v měřítku 1 : 1000. Na mapových listech jsou uvedena parcelní čísla jednotlivých pozemků. Každý oceněný pozemek je označen, jednak číslem parcelním dle katastru nemovitostí, jednak cenou, jejíž zápis je ukončen dvojicí znaků ",-". V cenové mapě byla graficky vymezena některá území s pozemky se shodnou cenou (viz výše - odstavec 2.2). Pokud pozemek není součástí vymezeného území se shodnou cenou a pokud v ploše pozemku není uvedena jeho cena (ukončená dvojicí znaků ",-"), pak se pozemek cenovou mapou neoceňuje a jeho cena se zjistí podle příslušného ustanovení vyhlášky MF číslo 441/2013 Sb.Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., která je prováděcí vyhláškou k zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

---

3. Speciální část

3.1 Použité podklady

1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů.

2. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku.

3. Zpracovaný a schválený územní plán obce Doubravčice, včetně změn
č. 1 až 3 a projednávané změny č. 4, zpravovaný Ing. Arch Věrou Soukeníkovou, bytem Glinkova 8, 160 00 Praha 6.

4. Informace o obci Doubravčice získané z webových stránek obce www. doubravcice.cz a z obecně dostupných mapových podkladů, včetně leteckých snímků, katastrálních a turistických map.

5. Mapové podklady : Mapový podklad při zpracování cenové mapy tvořily digitální katastrální mapy, které obci poskytl v datové podobě Katastrální úřad Středočeského kraje, Katastrální pracoviště Kolín.

6. Registrované kupní smlouvy pro k.ú. Doubravčice za období od listopadu.2012 do srpna 2014 byly obcí získány ve formě prostých kopií ze sbírky listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Kolín.

7. Výsledky místního šetření zpracovatelů cenové mapy stavebních pozemků.

4. Přílohy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Doubravčice má následující přílohy :

- Grafické mapové přílohy

Obsahují, vedle vlastních 18 mapových listů v měřítku 1:1000, přehledný klad mapových listů, sloužící pro hrubou orientaci. Každý mapový list je označen číslem odpovídajícím kladu mapových listů.

V Praze 27. listopadu 2014

Zpracoval :

Ing.Jiří Lokaj Ing. Vladimír Bajer

---