... na začátek...

1.1.3 Rozvoj obce

V současné době se Horoměřice rychle modernizují a rozvíjejí.

Zájem investorů, především obytné výstavby, zvyšuje blízkost Prahy a velmi dobrá občanská vybavenost.

Je tu možné nakoupit většinu běžných životních potřeb, je zde škola, zdravotní středisko, lékárna, několik autoservisů, stanice technické kontroly, několik hostinců, hotel a řada dalších obchodů.

Z Prahy lze do Horoměřic dojet od nejbližší stanice metra „A“ za 10 minut městskými autobusy č.316, 355 a 356.

Katastrálním územím Horoměřic má být podle územního plánu veden silniční okruh, který má odvádět silniční dopravu mimo střed Prahy. Trasa nově navrhované části tohoto okruhu probíhá jižní a východní částí katastrálního území Horoměřic.

Z hlediska vybavenosti stavebních pozemků inženýrskými sítěmi je možno konstatovat, že katastrální území Horoměřic je pokryto vyhovující sítí elektrického rozvodu, vodovodu a kanalizace a rovněž bylo částečně plynofikováno. Stupeň telefonizace odpovídá celorepublikovému průměru.

Zpracováním územně plánovací dokumentace sídelního útvaru Horoměřice se dlouhodobě zabývá Atelier D Kolpron a Ing. arch. Milič Maryška.

Zpracovatelé cenové mapy měli, mimo jiné, k dispozici mapové přílohy grafické části územního plánu sídelního útvaru Horoměřice v původním znění z roku 1999 a rovněž grafické přílohy schválených a přijatých změn územního plánu č. 1 až 10. Všechny schválené části ÚPnSÚ, včetně zmíněných změn, byly autory cenové mapy zohledněny při jejím zpracování. Nový územní plán je doposud v přípravné fázi.

---

2. Cenová mapa

2.1. Rozsah a charakter zpracovaného území

Katastrální území Horoměřic bylo do cenové mapy zahrnuto v celém svém rozsahu. Konkrétně v rozsahu jeho stavebních pozemků.

Katastrální výměra se v posledních letech zpřesňovala, tak jak docházelo k upřesňování průběhu katastrálních hranic ve vztahu k hranicím sousedních obcí. V minulých letech byla upravena katastrální hranice na severozápadním okraji obce v oblasti chatové osady Chotol, která byla celá převedena do správy obce Statenice.

Po úpravách z let 2004 až 2009 dle digitalizované mapy katastru nemovitostí činí výměra katastrálního území Horoměřic celkem 805,9407 ha. V písemném operátu KN byla k 31. květnu 2015 uváděna souhrnná výměra pozemků katastru nemovitostí 804,3223 ha celkem na 4 059 pozemcích (parcelách KN).

V obci v loňském roce bylo evidováno podle „malého“ lexikonu obcí ČR k 1.2.2015 celkem 3 688 obyvatel (k 1.2.2014 to bylo 3 645 obyvatel) a katastrální výměra 804 ha. V posledních letech počet obyvatel neustále zvolna roste.

2.2 Metodika zpracování cenové mapy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla zpracována podle § 33, odstavec 2 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, a v intencích §2 vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., v červnu až červenci 2015 na základě podkladů z května roku 2015 a její platnost bude vyhlášena obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva obce Horoměřice.

V průběhu zpracování byl proveden průzkum sjednaných (smluvních) cen za období od 15.4. roku 2014 do 9.4.2015

Vzhledem k novým ustanovením vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., týkajícím se cenových map, bylo nutno v roce 2014 přehodnotit dosavadní metodiku zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Horoměřice a ocenit všechny pozemky v jednotném funkčním celku shodnou cenou (viz §2, odstavec 2, písmeno c). Tím došlo k vytvoření odlišné cenové úrovně počínaje 10. cenovou mapou, oproti mapám předchozím.

Současně byly v roce 2014, na vyslovené přání obce Horoměřice a po konzultaci se zástupci Ministerstva financí ČR, do cenové mapy stavebních pozemků poprvé zařazeny i pozemky pod komunikacemi a dopravními plochami. Součástí jejich cen rovněž nejsou stavby (konstrukce) komunikace, ale pouze pozemky, na kterých jsou umístěny. Jelikož se tato úprava dle vyjádření vydavatele cenové mapy stavebních pozemků osvědčila, bylo ocenění pozemků pod komunikacemi cenovou mapou zpracováno i v roce 2015.

V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků byly zjištěny všechny dostupné a použitelné údaje o sjednaných cenách nemovitostí za období posledních dvou let a to přímo ze smluv registrovaných a archivovaných ve sbírce listin Katastrálním úřadem Praha - západ.

Na jaře roku 2015, kdy byla 11. cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice zpracovávána, bylo celkem vyhodnoceno 59 kupních smluv oproti 47 smlouvám vyhodnoceným v předchozím roce. To pravděpodobně již signalizuje zastavení dosavadního poklesu v počtu realizovaných obchodních případů za 1 rok a lze konstatovat (například už i oproti roku 2013, kdy bylo realizováno 54 obchodních případů) mírný růst aktivity na lokálním realitním trhu. Oproti minulému roku jde pak o růst již poměrně významný.

Vyhodnocené smlouvy zahrnovaly ceny 121 stavebních pozemků, zatímco smlouvy vyhodnocené v roce 2014 zahrnovaly 74 stavebních pozemků. Ze všech skutečně sjednaných cen nemovitostí za období 2014 až 2015 (resp. polovina dubna 2015) byly zjištěny samostatné ceny stavebních pozemků. Ze zpracování byla vyloučena část sjednaných cen. Hlavním důvodem, byla skutečnost, že se jednalo o ceny, které neodpovídají cenám dosahovaným na běžném trhu ve srovnatelných polohách a v daném čase.

61 pozemků (v minulém roce 58 pozemků) bylo oceněno zjištěnými smluvními cenami, které byly zaneseny do grafické části cenové mapy (viz § 10, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů), formou zápisu ceny přímo do plochy, která v mapovém podkladu vymezuje hranice pozemku. Cena pozemku je uvedena v Kč/m2.

Ceny všech ostatních pozemků oceněných v cenové mapě byly zjištěny porovnávacím způsobem na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání pozemků se vycházelo ze shodného účelu užití, z porovnatelné polohy v obci a ze srovnatelné stavební vybavenosti pozemku (viz § 10, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů).

Rovněž ceny pozemků oceněných porovnávacím způsobem byly vneseny do mapy formou zápisu ceny přímo do plochy. Tímto způsobem bylo oceněno 3 748 pozemků (v minulém roce 3 719 pozemků).

Veškeré cenové údaje v cenové mapě jsou uvedeny v Kč/m2. Ceny vepsané do plochy pozemku oceněného cenovou mapou jsou v grafické části cenové mapy ukončeny skupinou znaků ",-", čímž jsou jednoznačně odlišeny od parcelních čísel.

V grafickém znázornění, pro čitelnost některých uváděných hodnot, je u sousedících pozemků se shodnou cenou, účelem využití staveb a stavební vybaveností graficky ohraničeno celé území těchto pozemků a výrazně uveden společný cenový údaj. Zpravidla se jedná o pozemky zastavěné objekty řadových garáží či využívaných jako garážová stání.

U některých pozemků cenové údaje chybí.

Jedná se o pozemky, jejichž čísla parcelní v evidenci katastru nemovitostí neexistují, zatímco v mapovém podkladu jsou uvedena.

U pozemků jejichž právní stav není vyřešen, není možné v rámci cenové mapy realizovat jejich ocenění a ocení se podle § 3 až 5 vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky 199/2014 Sb..

---

2.3 Rozbor cenových údajů

Rozpětí skutečně sjednaných cen pozemků použitých v cenové mapě se pohybovalo v intervalu od 550 Kč/m2 do 4 110 Kč/m2.

Četnost skutečně sjednaných cen použitých ke zpracování cenových map stavebních pozemků obce Horoměřice od roku 2005 je uvedena v následující přehledné tabulce:

Cena 1 m2 v Kč			Počet sjednaných cen
od		do	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	celkem
1	až	500	34	16	19	68	0	5	1	1	4	9	159
501	až	1000	3	5	2	3	3	5	10	16	12	8	67
1001	až	1500	3	2	0	7	1	2	1	2	3	2	23
1501	až	2000	3	16	17	9	0	0	1	2	3	6	57
2001	až	2500	1	35	14	4	0	0	1	6	3	3	67
2501	až	3000	8	22	37	5	10	20	9	17	20	9	157
3001	až	3500	0	0	2	6	40	46	42	9	7	8	160
3501	až	9999	0	12	7	3	7	32	34	42	6	16	159
Celkem			52	108	100	105	61	110	99	95	58	61	849

Z porovnání s četností prodaných pozemků použitých ke zpracovaní cenové mapy v minulých letech vyplývá, že v roce 2014-15 počet použitých sjednaných cen dosáhl četnosti odpovídající zhrub četnosti z roku minulého nebo roku 2009. Je ale nutno konstatovat, že, co do výměry, bylo oproti minulému roku prodána téměř o polovinu větší výměra stavebních pozemků.

Celkem bylo použito 2 údajů (v roce 2014 4 údaje) o pozemcích evidovaných v katastru nemovitostí jako "zastavěná plocha a nádvoří". Zbývajících 59 údajů (v roce 2014 50 údajů) se týkalo nezastavěných stavebních pozemků, resp. pozemků tvořících se stavebními pozemky jednotný funkční celek.

Porovnávacím způsobem zjištěná cena pozemků se pohybovala v rozpětí od 100 Kč/m2 do 6 500 Kč/m2 s následující četností:

Cena 1 m2 v Kč			Počet porovnávacích cen
od		do	celkem
1	-	500	232
501	-	1000	389
1001	-	1500	127
1501	-	2000	119
2001	-	2500	1220
2501	-	3000	507
3001	-	3500	855
3501	-	9999	299
Celkem			3748

 

V porovnáním s minulým obdobím došlo k posunu četnosti výskytu porovnávacích cen do nižších pater výše uvedené cenové struktury, což bylo způsobeno metodickými změnami popsanými v minulé kapitole, které proběhly v minulém roce.

Z hlediska druhů pozemků v katastru nemovitostí se jednalo o 1364 pozemků (v minulém roce 1339 pozemků) vedených jako "zastavěná plocha a nádvoří". Navíc oproti minulým letům bylo oceněno 246 pozemků, evidovaných nebo skutečně sloužících, jako pozemky pod komunikacemi silnicemi nebo místními komunikacemi). Zbývajících 2138 porovnáním oceněných pozemků (v minulém roce 2137 údajů) byly pozemky tvořící se stavebními pozemky jednotný funkční celek.

Celkem bylo cenovou mapou stavebních pozemků obce Horoměřice v roce 2015 oceněno 3 809 pozemků.

V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Horoměřice byly zjištěny následující základní trendy, vystihující poměrně přesně charakter zkoumané obce:

a) Obec plní především funkci rezidenčního satelitu náležejícího do širší pražské aglomerace. Z toho také vyplývá, že v obci převládá zástavba pro individuální bydlení a historicky největší zájem je o volné, nově vznikající, stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů, které se nalézají v rozvojových územích situovaných především v okrajových částech obce, na dřívějších zemědělských pozemcích rolí a ovocných sadů. Četnost prodeje takových pozemků se sice v posledních letech stále snižovala, nicméně existuje skupina zájemců o tyto pozemky, kteří se rekrutují z velké části z řad cizinců, trvale nebo přechodně usídlených v ČR. Vysoké procento tvoří ruskojazyčné skupiny obyvatel.

b) V minulém období nepřibyla, s výjimkou jedné, žádná lokalita pro výstavbu rodinného bydlení. Zmíněnou výjimku tvoří pozemky někdejších sadů na severozápadním okraji intravilánu, v prostoru východně od ulice Západní a jižně od ulice Nad Štolou. Tato lokalita nabízí 21 nových stavebních pozemků. Tento developerský projekt však prozatím nezaznamenal úspěch, především díky příliš vysokým požadovaným cenám pozemků. Za poslední 2 roky se neprodal žádný z nich.

c) Z aktivit soustředěných okolo přípravy a projednávání posledních změn územního plánu obce je ale zřejmé, že příprava dalších investičních akcí, souvisejících především s výstavbou objektů bydlení v Horoměřicích, pokračuje. V současnosti se zdá, že menší investiční akce mají větší úspěch, nežli investice na rozsáhlejších územích, které probíhaly v minulých obdobích a v některých případech doposud nebyly dokončeny.

d) U rozpracovaných zastavitelných území vznikajících severně od dokončené lokality s obytnými domy ležící severně od Revoluční ulice, lze konstatovat, že skutečný stavební rozvoj a rovněž prodej pozemků se soustředil pouze do nejjižnější z nich, která je již téměř rozprodána, zatímco u obou severnějších došlo k problému s napojením a dokončením inženýrských sítí, takže v těchto lokalitách se doposud žádné pozemky neprodávají. Investice do tohoto území ale stále pokračují, třebaže volnějším tempem, nežli v minulých obdobích.

e) Druhá etapa výstavby mateřské školky a jídelny již byla dokončena a připravuje se etapa další.

f) Rozvoj v původním historickém jádru obce se prozatím téměř zastavil, s výjimkou pozemků, na kterých vyvíjí aktivity samotná obec, která investuje do rozvoje obecní infrastruktury v okolí obecního úřadu a především se soustředí na rozšíření zdejší základní školy. Po výkupu sousedních stavebních pozemků byl projekt rozšíření školy úspěšně dokončen.

g) Dokončena byla rovněž výstavba tří obytných domů, které nahrazují v centru obce někdejší rozsáhlejší zemědělské usedlosti. Nebyly ovšem zaznamenány žádné známky užívání těchto staveb, ani kupní smlouvy, které by napovídaly, že projekt se začal prodávat. Dle informací obce se vlastník chystá v nejbližší době prodej jednotlivých bytů zahájit.

h) Na jižním okraji intravilánu již v roce 2011 skončilo zainvestování pozemků pro rodinné domy a lokalita byla téměř celá prodána zahraničnímu investorovi. Zbývají zde již pouze dva neprodané pozemky a jen mírným tempem pokračují stavby rodinných domů na pozemcích prodaných v minulých letech.

i) Na severním okraji obce stále stagnuje rozvoj živnostenské zóny, zahrnující především pozemky pod nově vznikajícími objekty skladů, výroby, řemesel a služeb. Tato privátní „komerční“ zóna vzniká postupně za podpory obce, která se snaží do lokality soustředit a přivést větší množství investorů. O investice v tomto prostoru je ale zřejmě jen malý zájem a ceny tady prakticky stagnují, přestože se letos zvýšila aktivita realitních kanceláří, které pozemky intenzivně nabízejí. Dle našeho názoru jsou ale požadované ceny stále ještě nasazeny příliš vysoko.

j) Hranice „průmyslové zóny“ se ale podařilo rozšířit severozápadním směrem na pozemky bývalých sadů jižně od Suchdolské a západně od Únětické silnice, kde je již provozováno obchodní centrum společnosti Lidl, které je plně funkční, stejně jako kruhový objezd na přilehlé křižovatce. Po předloňském prodeji navazujících pozemků, na kterých měla pokračovat stavební aktivita související s výstavbou objektu jednoho z dalších známých obchodních řetězců, projekt zřejmě nepokračuje.

k) Investice komerčního charakteru se projevily na nejsevernější výspě katastrálního území, kde se loni prodávaly volné pozemky a kde se zároveň dokončují nové skladově-výrobní objekty.

l) I v původní obytné zástavbě obce jsou nákupy v posledních dvou letech spíše výjimečné.

m) Z minulých dob přežívá rozsáhlá rekreační zóna, soustředěná především na severo- východním okraji katastru Horoměřic, která zahrnuje rozsáhlé soubory zahrádkářských kolonií s nízkým stupněm zastavěnosti a nízkou intenzitou využití stavebních pozemků.

Celkově lze konstatovat, že růst cen volných stavebních pozemků, ale i pozemků pod stávajícími stavbami, je jen lokální záležitostí a změny v cenové úrovni jsou malé (malý růst byl zaznamenán především u pozemků určených pro bydlení).
V komerčních zónách se projevuje mírný cenový pokles.

Dříve zjištěné tendence v prodeji parkovacích stání na nově zřízených komunikacích, zejména v blízkosti nových obytných domů (převážně v severní polovině intravilánu) pokračují již volnějším tempem, neboť všechny lokality jsou již téměř rozprodány a ceny se dále již nezvyšují, nicméně stále zhruba o třetinu až polovinu převyšují ceny pozemků určených pro výstavbu objektů individuálního bydlení. Vysokou cenu lze přičíst faktu, že výměra takových pozemků se pohybuje zhruba okolo 10 m2 a tudíž celková kupní cena za jedno parkovací stání je obecně dostupná.

---

2.4 Grafická část cenové mapy

Grafická část cenové mapy byla pořízena v měřítku 1 : 1000, tak jak je patrné z kladu mapových listů doloženého ve složce "Grafické mapové přílohy", který je odvozený od obdobných kladů map katastru nemovitostí. Vlastní katastrální mapa obce Horoměřice je historická, realizovaná v souřadném systému Gustenbergově a v měřítku 1:2880. Digitalizaci této mapy, resp. její aktualizaci, provádí pro obec Horoměřice společnost GEPRO, spol. s r. o. Tato digitalizace umožňuje, jak převedení katastrální mapy do souřadného systému S-JTSK, tak vykreslení cenové mapy v měřítku 1 : 1000.

Označení jednotlivých mapových listů je shodné s označením map katastru nemovitostí pořízených v měřítku 1 : 1000.

Na mapových listech jsou uvedena parcelní čísla jednotlivých pozemků.

Každý oceněný pozemek je označen, jednak číslem parcelním dle katastru nemovitostí, jednak cenou, jejíž zápis je ukončen dvojicí znaků ",-". V cenové mapě byla graficky vymezena některá území s pozemky se shodnou cenou (viz výše - odstavec 2.2).

Pokud pozemek není součástí vymezeného území se shodnou cenou a pokud v ploše pozemku není uvedena jeho cena (ukončená dvojicí znaků ",-"), pak se pozemek cenovou mapou neoceňuje a jeho cena se zjistí podle příslušného ustanovení vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.

---

3. Speciální část

3.1 Použité podklady

1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů.

2. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky číslo 199/2014 Sb..

3. Zpracovaný a schválený územní plán sídelního útvaru Horoměřic, včetně změn č. 1 až 10.

4. Informace o obci Horoměřice.

5. Mapové podklady: Mapový podklad při zpracování cenové mapy tvořily kopie map katastru nemovitostí, pořízené v měřítku 1:2880, vydané a spravované Českým úřadem geodetickým a kartografickým a digitalizované a aktualizované firmou GEPRO, spol. s r.o. Praha 5, naposledy v dubnu 2015.

6. Registrované kupní smlouvy za období roku 2014 a začátek roku 2015 pro k.ú. Horoměřice, byly získané ve formě prostých kopií ze sbírky listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ.

7. Výsledky místního šetření.

---

4. Přílohy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla vybavena následujícími přílohami :
- Grafické mapové přílohy
Obsahují vedle vlastních 22 mapových listů v měřítku 1:1000 přehledný klad mapových listů, sloužící pro hrubou orientaci. Každý mapový list je označen číslem odpovídajícím kladu mapových listů.

V Praze 14. července 2015

 

Zpracovali :                                  Ing.Jiří Loka,                                    Ing.Vladimír

---