Dotaz: Mgr. Jan Vála, Právní oddělení, Institut klinické a experimentální medicíny, 23.11.2012

Dobrý den,

Píši Vám ohledně jedné problematiky, kterou se snažíme momentálně řešit, ale trochu si nevíme rady. Proto bych se Vás rád zeptal, zda byste nám v tomto ohledu neporadili.

Má otázka je taková:
V případě, kdy je subjekt právního vztahu vázán předpisy, které upravují nakládání s majetkem státu (typicky zákon č. 219/2000 Sb.) a na základě tohoto zákona chce přenechat do dočasného úplatného užívání(nájemní vztah) dočasně nepotřebné pozemky(vyjádřeno v rozhodnutí o dočasné nepotřebnosti) a to samozřejmě za cenu v místě a čase obvyklou, může se tento subjekt primárně řídit informacemi a cenami v cenových mapách obsažené? Tj. stanovuje právě cenová mapa cenu v místě a čase obvyklou, anebo naopak stanovuje cenu zjištěnou? Může tento subjekt primárně tedy cenovou mapu užít?

Neuvěřitelně moc byste nám pomohli, sdělili-li byste nám své nezávazné stanovisko, ať by již bylo jakékoliv.

Předem Vám moc děkuji za jakoukoli odpověď.

Odpověď:

Dobrý den, pane Valo.
S obvyklou cenou a cenovou mapou je to složité. Zákon o oceňování pozemků v podstatě nutí zpracovatele cenové mapy, aby smluvní ceny (tj. ceny zjištěné z kupních smluv) do cenové mapy zanášel každoročně a tak udržoval cenovou mapy (zřejmě podle prvotních představ MFČR) na úrovni co možná nejbližší ceně obvyklé, kterou také v §2 poměrně dobře definuje. Má to ale mnoho háčků.
První z nich spočívá v tom, že cenová mapa se zpracovává poměrné dlouho (pokud není mapou nepatrné obce), musí se k ní vyjádřit MF a musí být vyhlášena obecné závaznou vyhláškou (tedy zastupitelstvem příslušného města či obce). To všechno trvá zpravidla (u města velikostní třídy někdejšího okresního města) zhruba 1/2 roku. Takže od doby sběru dat na Katastru nemovitostí (ve sbírce listin) například ukončené k datu 30.6., k vyhlášení cenové mapy platné od 1.1. následujícího roku to znamená, že již v okamžiku , kdy nabude platnosti ,zobrazuje stav starý 6 měsíců, jestliže k ní přistoupíte v prosinci roku po který platí, je tedy jasné, že v té době již zobrazuje stav trhu 1,5 roku starý. V tomto smyslu tedy rozhodně již za žádných okolností nejde o cenu v čase obvyklou. A to již nehovořím o tom, když cenová mapa platí 2 i více let, což je bohužel dnes (díky finančním problémům mést) situace zcela běžná.
Další problém tkví pak ve způsobu zpracování. Jedná-li se o tzv. zonální cenovou mapu, kde je společná jedna cena pro celý (různě veliký) okrsek území (například v Praze, Brně a pod.), není možné, aby tato cena byla prohlášena za cenu obvyklou, má-li stejnou cenu zastavěný i nezastavěný stavební pozemek, navíc třeba v různém stupni stavební připravenosti, ať už legislativní či technické, zahrada, komunikace nebo jiná ostatní plocha či jakýkoliv další druh pozemku se vyskytuje v takové zóně. Každý z těchto pozemků by se pravděpodobně obchodoval (pokud se neprodávají společně) za jinou cenu. V zonální cenové mapě tedy ceny jsou cenami průměrnými a v žádném případě obvyklými.
Jediné, co lze tedy\ o cenách v cenové mapě prohlásit je, že jsou to ceny nahrazující ceny zjištěné (podle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku).
Problematika je samozřejmé mnohem složitější a záleží na mnoha okolnostech (makroekonomických i mikroekonomických vlivech). Jako vodítko, které může pomoci konstruovat sjednanou či smluvní cenu, zejména tam, kde je pravidelně cenová mapa aktualizována (každoročně), může sloužit téměř vždy a ušetři spoustu času i peněz. Na druhou stranu, potřebujete-li znát obvyklou cenu v místě a čase, obraťte se na renomované znalce, kteří jí odhadnou na základě výsledků minimálně 2 nebo 3 oceňovacích metod. Cena obvyklá totiž objektivně neexistuje a je jí nutno vždy hledat náhradními oceňovacími postupy.

Doufám, že tato odpověď pro Vaše účely postačí.

Dotaz Mgr. Pavel Knížko, 19.12.2005

Ceny pozemků v Rokytnici nad Jizerou, Jablonci nad Jizerou, Vysokém nad Jizerou a Harrachově

Dobrý den,
obracím se na Vás s dotazem, zda jsou někde na internetu dostupné alespoň orientační ceny pozemků (za 1 m2) ve výše uvedených městech. Případně na koho se mám obrátit, abych tuto informaci získal. Předem děkuji za radu, odpověď. S pozdravem. Knížko.

Odpověď:

Vážený pane magistře.
Jak jistě víte, uvedené obce nedisponují regulérní cenovou mapou stavebních pozemků. Cesta, která vede k jejich orientačnímu zjištění, je několikerá:

1. většina obcí má přehled o cenách pozemků, které se dosahují koupí či prodejem na jejich území, obzvláště pokud spravují vlastní obecní nemovitý majetek. Proto je vhodné a) prozkoumat obecní webové stránky, b) obrátit se na příslušný odbor městského úřadu nebo magistrátu a dotaz vznést například na Odboru správy majetku města.

2. druhá metoda je pracnější a vyžaduje alespoň elementární zkušenost z oceňování. Jedná se o průzkum trhu, který je možno s výhodou uplatnit na realitních serverech na internetu. Pokud nelze nalézt v nabídkách realitních kanceláří dostatek porovnatelných informací z hledané obce, je možné hledat v širším okolí a zjištěné ceny vyhodnotit postupy porovnávací metody.

3. naprosto orietační vodítko lze získat uplatněním výpočetních postupů, například Naegeliho metody polohových tříd, případné srovnávací indexové metody, jejichž variantu uveřejňujeme například na naších stránkách v rubrice OCEŇOVÁNÍ .

4. nejpřesnější a nejnákladnější je potom postup, kdy si najmete ke zjištění cen odhadnce majetku nebo soudního znalce, který vám vypracuje znalecký nebo odborný posudek, za který bude po všech stránkách ručit. Jak vidíte, postupů existuje celá řada a to si nemyslím, že ve své odpovědi vypočítáváme všechny možnosti. Který z nich zvolíte, záleží jenom na vás a na účelu, pro který ceny pozemků hledáte. Zároveň záleží i na tom, jaké pozemky chcete ocenit a na mnoha dalších faktorech, které nebudu všechny jmenovat, protože by vydaly na menší odborné pojednání.

Doufám, že vás naše odpověď uspokojí. Obraťte se na nás, kdykoliv budete potřebovat.

Dotaz: Jaroslav Majer, 13.5.2004

Dobrý den,
již delší dobu slibujete novou metodu oceňování pozemků. Kdy se jí dočkáme?
S pozdravem Majer

Odpověď:

Vážený pane Majere,
máte naprosto pravdu, že jsme již delší dobu inzerovali uveřejnění srovnávací indexové metody.
Bohužel, tento web není výdělečný a my se musíme živit svou prací, takže se nám dostává pouze málo času na aktualizace a rozvoj stránek.
Ještě jednou se omlouvám za liché sliby.

Pokud se jedná o metodu samu, není v žádném případě nová, ale byla již mnohokrát publikována, u nás od počátku 90. let několikrát. Naším přínosem je pouze úprava německé metodiky pro české podmínky. Výpočet máme kodifikován v podobě Visual Basicovské nadstavby nad tabulkovým procesorem Exell. Pokud máte naléhavou potřebu použít pro výpočet ceny stavebních pozemků právě srovnávací indexovou metodu, jsme ochotni vám zaslat jednoduchý dotazník a po jeho vyplnění obratem vrátit realizovaný výpočet.
To je zatím vše, co vám k danému tématu můžeme nabídnout.

Bohužel náš záměr obohatit stránky cenových map o výpočtový aparát oceňování se poněkud zdržel, nicméně doufám, že se nám ho podaří v průběhu několika měsíců obnovit a dotáhnout do další realizační fáze. Máme totiž v úmyslu, kromě Naegeliho metody polohových tříd (ta jediná zatím na webu je) a již dlouho slibované srovnávací indexové metody, uveřejnit ještě naší aplikaci porovnávací metody, případně některou ze zahraničních výpočtových metod z oblasti anglosaského vlivu, například metodu investiční a podobně.

Doufám, že vás zdržení v našich publikačních plánech neodradilo od návštěv našich stránek, které jsou aktualizovány průběžně především v oblasti zveřejňování informací o cenových mapách, jako takových.

Zachovejte nám přízeň.

Dotaz: Jaroslav Majer, 27.4.2004

Vážení,
Mám rekreační chatu na cizím, pronajatém pozemku (dříve pozemek JZD, pak MNV, nyní soukromý). Majitel jej nabídl k prodeji. Pozemek není přístupný, je obklopený pozemky jiných vlastníků, není k němu cesta pro vozidla a obecní úřad jej nezařadil do rozvojového plánu obce. Naopak zakázal jakoukoliv další stavební činnost a povoluje pouze nezbytnou údržbu. Není to tedy stavební pozemek a mělo by to být vyjádřeno prodejní cenou. Jak se v tomto případě postupuje? Všechny metody oceňování, které jsem našel, jsou určeny pro pozemky stavební.
Děkuji za radu.
Majer

Odpověď:

Vážený pane Majere,
pokud jste hledal oceňovací metody ve vyhláškách Ministerstav finací, pak jste nutně musel narazit i na metody a způsoby oceňující jiný, nežli stavební pozemek (viz např. §29, §30 a §31 vyhlášky 452/2003 Sb.). Nicméně, pokud na vámi zmíněném pozemku stojí napřiklad rekreační chata, a je -li postavena legálně, ať chcete nebo ne, o stavební pozemek se jedná.
Pokud jde o váš konkrétní problém, bylo by pravděpodobně vhodné takový pozemek ocenit tržním způsobem, tedy v tzv. "obvyklé ceně" (viz zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku). Konkrétní metoda ocenění pak záleží na uvážení odhadce (znalce), který by ocenění provedl, nicméně v zásadě se nabízí některé z řešení na úrovni nákladového, výnosového či porovnávacího způsobu ocenění nebo například i odvození ceny posuzovaného pozemku od obvyklé hodnoty stavebních pozemků v daném místě a čase.
Problém je příliš složitý a nejde na něj stručně odpovědět na několika řádcích, navíc bez podrobné znalosti všech vztahů v oceňovaném území, trzních vztahů na trhu s realitami v posuzovaném místě a čase a podobně.
Přesto, že to tak na první pohled nevypadá, regulérní a reprezentativní tržní ocenění jakéhokoliv (tedy i stavebního) pozemku je poměrně složitá věc a vyžaduje hodně znalostí a především zkušenosti ze strany oceňovatele.
Nejjednodušší by snad bylo vyhledat informace o konkrétních prodejích obdobných pozemků v okolí a cenu vašeho pozemku pak stanovit porovnávacím způsobem. K tomu je vhodné sledovat inzerci realitních kanceláří v realitním tisku, na internetu a vývěskách jednotlivých RK. Vynikajícím zdrojem informací o smluvních cenách je sbírka listin příslušného Katastrálního úřadu, kde jsou veškeré kupní smlouvy týkající se pozemků uloženy.
Je mi líto, že vám nedokážu jednoznačně odpovědět, ale jak doufám vyplynulo z předchozích řádek, problém oceňování pozemků je poměrně složitý a vyžaduje fundovaný přístup.
Závěrem jednu radu, která celou záležitost může trochu zjednodušit. Ocenění, ať už sebelepší, není nikdy a podle žádného zákona závazné pro kupující ani prodávající stranu. Nejjednodušší způsob ocenění je dohoda obou stran, za kolik jsou ochotny prodat, resp. kolik jsou ochotny za pozemek utratit. Pokud se nabídka a poptávka (třeba i po chvíli dohadování) sejdou, pak jste společně našli tu nejlepší "obvyklou" cenu, jakou jste mohli.

Dotaz: Ing. Petr Antoš, 14.4.2004

Vážení, k poslednímu diskusnímu příspěvku, tykající se ocenění zemědělského pozemku ( ze dne 15.3.2004), bych měl dotaz, jak ovlivnuje cenu pozemku ( Uprava základních cen zum. pozemků - příloha č. 20 k vyhl. MF č. 540/2002) - konkrétně vzdálenost od většího sídelního útvaru - obec nad 250 000 obyvatel. Z Vaší odpovědi mám pocit, že nijak . Předem děkuji za odpověď Petr Antoš

Odpověď:

Vážený pane Antoši,
domnívám se, že z vaší strany došlo k určitému nedorozumění při výkladu odpovědi na dotaz, kolik asi si má říci baička žijící ve Stochově za hektar zemědělského pozemku (lokalizovaného tamtéž), která se na nás obrátila prostřednictvím svých mladších příbuzných.
Pokud hovoříte o vyhláškovém ocenění zemědělského pozemku pro daňové účely (daň dědická, darovací či daň z převodu nemovitostí) nebo pro jakékoliv jiné účely pro které je nutno uplatnit zákon 151/1997 Sb., pak, pokud leží zemědělský pozemek v katastru obce nad 250 000 obyvatel, pak se základní cena zemědělského pozemku zjištěná podle BPEJ upraví procentickou přirážkou podle přílohy č. 20 vyhlášky 540/2002 Sb., ve znění vyhlášky 452/2003 Sb., o 320%, leží - li oceňovaný pozemek v katastru sousedních obcí o 160% a leží -li v katastrálním území do 5 km od takové obce, pak se zvýši o 80%.
Dotaz paní Stránské z 15.3. ale nechtěl znát aministrativní cenu pozemku pro daňové účely, ale náš názor, jak se "asi" pohybují kupní ceny zemědělských pozemků v katastru města Stochova. Pokud se vám zdá, že Stochov leží příliš blízko Kladna a že je tedy cena ovlivněna jeho blízkostí, můžete mít samozřejmě pravdu. Na druhou stranu, je ale nutno konstatovat, že Kladno má pouze něco málo přes 72 000 obyvatel, není tedy v kategorii měst nad 250 000 obyvatel a administrativní přirážky se tedy dle přílohy 20 citované vyhlášky pohybují v rozmezí 50 až 200 % s tím, že nejnižší platí pro katastry do vzdálenosti 3 km od větší obce (zde 50 až 100 tisíc obyvatel), zatímco Stochov je dle našeho mínění od Kladna vzdálen více než-li 3 km.
Potud náš názor k vášemu dotazu.
Pokud jsem si jeho smysl špatně vyložil nebo váš dotaz nepochopil, pak jsem samozřejmě ochoten na dané téma dále diskutovat.

Dotaz: Petra Stránská, 15.3.2004

DOBRÝ DEN, NA INTERNETU JSEM SI NAŠLA VAŠE STRÁNKY A PROTO VÁS CHCI NYNÍ POPROSIT O RADU. MOJE BABIČKA MÁ POZEMEK, CCA 15 HEKTARŮ U STOCHOVA VE STŘEDNÍCH ČECHÁCH A RÁDI BYCHOM VĚDĚLI, POKUD BY SE ROZHODLA HO PRODAT, TAK KOLIK SI MÁ POTENCIÁLNÍMU KUPCI ŘÍCI CENU ZA JEDEN HEKTAR? PŘEDEM MNOHOKRÁT DĚKUJI, PĚKNÝ DEN, S POZDRAVEM STRÁNSKÁ

Odpověď:

Vážená paní Stránská.
Z vašeho dotazu jsem pochopil, že vaše babička se chystá prodat zemědělské, nikoliv stavební pozemky. U nich je problematika ocenění poněkud jiná, nežli prezentujeme na našich webových stránkách. U zemědělských pozemků nehraje takovou roli konkrétní umístění ve vztahu k sídelní infrastruktuře, jako úrodnost půdy, která je obecně charakterizována tzv. BPEJ, tj. bonitně půdními ekologickými jednotkami, které jsou vyjádřeny pěticiferným kódem, uvedeným například na výpise z katastru nemovitostí u všech zemědělský pozemků. Každé jednotce je pak přidělena přímo cena za 1 m2. Toto ocenění se používá pro daňové účely a je kodifikováno v prováděcí vyhlášce k zákonu o oceňování, tedy v současnosti platné Vyhlášce ministerstva financí ČR č. 540/2002 Sb., ve znění vyhlášky 452/2003 Sb. - příloha č. 19 (úplné znění vyhlášky, včetně příloh naleznete na našich stránkách v rubrice "legislativa"). Podle našich zkušeností se tržní cena zemědělské půdy, prodávané pro účely zemědělského hospodaření, od těchto vyhláškových cen příliš neliší, jde tedy o zcela relevantní a vhodné měřítko. Konkrétní postup:

a) zjistěte BPEJ vašich pozemků, například na výpise z katastru nemovitostí,
b) zjistěte cenu 1m2 v příloze č. 19 vyhlášky 452/2003 Sb. ,
d) vynásobte výměru uvedenou u BPEJ příslušnou cenou ,
e) sečtěte všechny vypočtené ceny za všechny BPEJ a vydělte celkovou výměrou pozemků .

Tímto postupem získáte průměrnou cenu 1 m2 zemědělské půdy, o jejímž prodeji uvažujete a zároveň celkovou částku, o kterou si lze potenciálnímu kupci říci a která je podložená výše uvedeným rozborem.
Samozřejmě, že nejde o dogma a při odhadu tržní ceny rozhodují i další faktory. Dalším pravidlem například bývá, že čím větší výměra prodávaných pozemků, tím nižší jednotková cena (15 ha je již docela slušná výměra). Naopak může působit na zvýšení ceny vysoký zájem kupce o předmět prodeje, ale to je již velice subjektivní prvek, který lze asi odhadnout pouze v přímém kontaktu s kupujícím.

Doufám, že jsem vám dostatečně odpověděl na váš dotaz a přeji mnoho zdaru při následujícím obchodním jednání.

Dotaz: Tomáš Janiš, 4.9.2003

Dobrý den, potřeboval bych cenovou mapu pozemků (+ cen pronájmů pozemků) Českolipska, konkrétně obasti mezi obcemi Dubá-Blíževedly-Holany-Česká Lípa.
Nepodařilo se mi je najít,můžete mi prosím poradit,kde bych mapy získal? Děkuji.

Odpověď:

Vážený pane Janiši,
je mi líto, ale obávám se, že na váš dotaz po cenových mapách pozemků oblasti Českolipska musím odpovědět, že takové mapy neznám a je nanejvýš prvděpodobné, že neexistují.
V současné době je známo 50 cenových map, které jsou ale cenovými mapami stavebních pozemků, vztahují se tedy výhradně k pozemkům v intravilánu měst a obcí, jejichž seznam naleznete na našich stránkách. Z těchto 50 cenových map je pouze 19 aktuálně platných, ostatním vypršela platnost převážně k 30.6.1995 (29) a k 31.12.2001 skončila platnost 2 map. Bohužel žádná z obcí, které ve svém dotazu zmiňujete na seznamu těchto cenových map není. Tento seznam je aktualizován Ministerstvem financí ČR, které existenci cenových map stavebních pozemků eviduje, jedenkrát za 3 měsíce, naposledy tedy k 30.6.2003.

Pokud se jedná o mapy pronájmu pozemků vím, že pokusy o jejich zpracování v minulosti proběhly, nicméně neznám žádný oficiálně platný výstup, který by si takové označení zasloužil.

Příspěvek:Ing.František Rejfek, Ministerstvo financí ČR, 2.7.2003

Vážení pánové,
konečně mi vybyla chvilka volného času k nahlédnutí do Vašich internetových stránek.
Můj první dojem z nich je příznivý a budu považovat za velmi záslužné, budete-li je dále kultivovat.
Rád se do nich budu vracet opakovaně. Zatím si dovoluji mít k nim dvě poznámky:

1) V seznamu prováděcích vyhlášek k zákonu o oceňování majetku z nějakých důvodů chybí poslední novela vyhlášky č. 279/1997 Sb., a to č. 325/2002 Sb., která byla účinná od 19.07.2002
do 31.12.2002.

2) Ministerstvo financí cenové mapy stavebních pozemků obcí rozhodně neschvaluje, pouze přezkoumává, zda předložené návrhy mají všechny příslušné náležitosti po stránce formální, nikoliv věcné. Přezkoumávat třeba srovnatelnost pozemků sloučených do vymezených skupin parcel stavebních pozemků, stejně jako výši udaných cen, Ministerstvu financí nepřísluší a navíc ani pro takovou činnost nemá dostatek informací. Může však reagovat a někdy také obec nebo zpracovatele upozorňuje na možné nejasnosti, tzv. cenové zvraty (případy, kdy původně oceněné pozemky byly při aktualizaci vypuštěny nebo naopak nově označeny cenou několikanásobně nižší či vyšší apod.) atd., které nejsou komentovány nebo vysvětleny v textové části cenové mapy stavebních pozemků obce. Proto Vám doporučuji termín schvalovaní nahradit jiným výrazem nebo jej podrobněji rozvést, aby si jej někteří uživatelé Vašich stránek nevykládali odlišně nebo zavádějícím způsobem.
S pozdravem F. Rejfek

Vážený pane inženýre,
děkujeme vám za čas i podporu, kterou jste vyjádřil našemu projektu. Vaše připomínky vítáme
a samozřejmě je zakomponujeme do znění textů na našich stránkách...

Dotaz: M. Kučera, 14.5.2003

Jak mohu zjistit ceny souhrnné statistiky o cenach pozemků v Brně, včetně komerčniho využití a srovnání s předešlými roky. Děkuji.

Odpověď:

Vážený pane Kučero.
Dostal jsme Váš dotaz, bohužel si ale nejsem jist,zda jsem přesně porozuměl Vaší otázce. Domnívám se, že ucelenou statistiku o cenách nemovitostí obecně vedou pouze finanční úřady, resp. Ministerstvo financí ČR, které ale, pokud vím, tyto údaje nezveřejňuje a neposkytuje třetím osobám, ale používá je pro potřeby konstrukce koeficientu prodejnosti uveřejněnému v oceňovacím předpise, tedy v příslušné oceňovací vyhlášce.
Podobně se chová i Statistický úřad, který je schopen poskytnout za úplatu již zpracovaná data, například ve formě nákladů na bydlení za požadované období, resp. přepočtové koeficienty ke zvolené cenové úrovni, a podobně. Nevím, zda vám taková informace vyhoví, nicméně dle mé zkušenosti není strukturovaná tak podrobně, aby z ní bylo možno zjistit jen údaje o pozemcích.
Každý zpracovatel cenové mapy si vede vlastní průzkum a databázi, ze které by bylo možno čerpat. Obraťte se proto na zpracovatele brněnské cenové mapy nebo můžete zkusit zjistit hledané informace na magistrátu města Brna, který je zadavatelem cenové mapy a měl by tedy být i vlastníkem dat, jejichž pořízení, resp. zjištění, zaplatil. Bohužel ale musím předem vyjádřit pochybnost, že vaše snaha bude úspěšná. V případě, že ano, nás prosím informujte, jakým způsobem jste postupoval, abychom mohli podobnou radu předat i dalším zájemcům.

Dotaz: Monika Bártová, 20.4.2003

Dobrý den,
Mám zájem o zakoupení pozemku v Brně a proto jsem se podívala na stránku cenové mapy. Překvapilo mne, že pozemek, o který se zajímám, má na cenové mapě cenu 1020 Kč a realitní kancelář požaduje 2550 Kč za metr čtvereční. Vaše ceny tedy nejsou aktuální?
Děkuji za odpověď, Bártová.

Odpověď:

Vážená paní Bártová,
jsme rádi, že využíváte naše stránky k čerpání informací o cenách stavebních pozemků. Dotaz, který vznášíte na nás, by měl být ve skutečnosti adresován autorům cenové mapy Brna. Protože se ale ve své podstatě dotýká samotného jádra zpracování cenových map, pokusíme se na něj odpovědět v širších souvislostech sami a naše odpověď bude pravděpodobně poněkud obsažnější.

1. Nejsou to většinou naše ceny, respektive naše cenové mapy, ale jejich autoři jsou různí..
Na stránkách o cenových mapách nalézáte souhrnné informace o všech zpracovaných, a především na Internetu publikovaných, cenových mapách stavebních pozemků dostupných v České republice. Autorství jednotlivých map patří celé řadě soukromých či právnických osob, u všech ale platí, že jejich platnost byla vyhlášena obecně závaznou vyhláškou (případně nařízením) města, kterého se mapa týká. Jsou to tedy mapy patřící jednotlivým městům, zastoupeným příslušnými městskými úřady, které zpracování cenových map zadaly a také za něj zaplatily.

2. S aktuálností cenových údajů v cenových mapách se to má zhruba následovně. Cenové mapy se aktualizují tehdy, když ceny v nich uvedené přestanou odpovídat cenám na trhu. Aktualizují se tedy minimálně jedenkrát za rok a to především ve větších městech. V malých i za delší časové období, třebaže to poněkud protiřečí znění zákona o oceňování majetku. Praxe je ale taková. Z toho vyplývá, že ceny obsažené v cenové mapě prakticky konzervují minulý stav, který je v nejlepším případě v době vyhlášení mapy starý zhruba půl roku. Tento fakt ale pravděpodobně není hlavní příčinou rozdílu mezi vámi nalezenou cenou v mapě Brna a cenou, kterou za týž pozemek požaduje realitní kancelář.

3. Některé cenové mapy, zejména ty, které zahrnují rozsáhlé územní celky největších měst v naší republice, jsou zpracovávány pomocí tzv. "cenových zón", které mají podobu územních okrsků vyznačených v grafické části cenové mapy, pro které platí jediný společný cenový údaj. Tyto zóny bývají různě veliké, v zásadě ale platí, čím větší město, tím větší cenové zóny. Logicky tedy v takto pojatých zónách leží pozemky různého charakteru a stanovit pro ně jedinou cenu není jednoduchý úkol. Proto se většina autorů uchyluje k určité formě průměrování cen v rámci jediné zóny. Tento postup může být jednou z příčin vámi zjištěných cenových diferencí.Takto vzniklé nepřesnosti odpadají u těch map, které oceňují každý stavební pozemek samostatně, těch je ale pohříchu málo.

4. Jiným, stejně pravděpodobným důvodem uváděné diference cen může být skutečnost, že při porovnání pozemků, u kterých nedošlo v posledních letech k cenovému pohybu (rozumějme prodeji) s obdobnými pozemky prodanými, zpracovatel chybně odhadl výslednou cenu pozemků, které byly doposud neprodány nebo podcenil některý z parametrů na jejichž základě se porovnání provádí a to mohlo mít zásadní vliv na odhadnutou cenu pozemku nebo i celé cenové zóny. Přitom je nutno si uvědomit, že naprostá většina cen uváděných v cenových mapách vzniká právě výše popsaným porovnávacím způsobem.

5. Buďme ale sparvedliví ke zpracovatelům cenových map a nepodezírejme je stále z aplikace chybných závěrů či metod při jejich tvorbě. Jedním z důvodů cenové diference může být i skutečnost, že zmíněná realitní kancelář prostě nabízené pozemky nadhodnotila, ať už záměrně nebo nevědomky.

6. Na závěr bych ještě rád poznamenal, že zpracovatelé cenových map jsou povinni vycházet důsledně ze sjednaných, tedy na trhu dosahovaných, cen pozemků, ale cenové mapy, resp. údaje v nich obsažené, jsou určeny pro účely, pro které je vydán zákon o oceňování majetku a to jsou ve stručnosti především účely daňové (daň z převodu nemovitosti, daň dědická a darovací). V žádném případě ceny uvedené v cenových mapách nejsou závazné pro sjednávání cen v běžném obchodním styku.

Přeze všechna omezení a nepřesnosti či zjednodušení, které obsahují, mohou být cenové mapy dobrým podkladem a vodítkem, majícím vysokou vypovídací schopnost o vztazích na trhu se stavebními pozemky v právě probíhajícím nebo v ne příliš dávno minulém období.

Dotaz: Irena Ivančová, 4.4.2003

Dobrý den, zajímalo by mě, kde a jak zjistím výši obvyklého nájmu nebytových prostor na ulici Vídeňské 96, v Brně u ustředního hřbitova. Může mi prosím někdo poradit??? Velice děkuji za odpověď.
Ivančová Irena, Pobřežní 4, Litoměřice, tel 777114321, 606683068

Odpověď:

Doporučujeme se obrátit se na některou z brněnských renomovaných firem, například na Institut regionálních informací, s. r. o. Kontakty naleznete na jejich webovských stránkách, například zde.
Doufám, že kolegové z Brna ocení tuto nezištnou reklamu.
Dalším možným zdrojem informací může být například odbor správy majetku magistrátu města nebo
i brněnské realitní kanceláře. Průzkum trhu je možné provést i pomocí realitních serverů, z nichž některé uvádíme na naší domovské stránce v "užitečných odkazech". Nejvhodnějším způsobem vyčíslení obvyklého nájmu je pak porovnávací metoda.

Názor: Miroslav Hauzner, 14.3.2003

Vážení přátelé,
jsem znalec, mám za úkol stanovit cenu obvyklou (to jest cenu. která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku) konkrétního RD v Praze 9. Mám sice vlastní, ale jen velice přibližnou databázi skutečně realizovaných prodejů, konzultace obvyklé ceny s realitními kancelářemi vede také jen k velmi přibližnému zjištění.Katastrální úřad mi bez udání základních údajů, na př. sdělení popisného čísla, žádnou kupní smlouvu nevyhledá Pro stanovení ceny porovnávacím způsobem bych potřeboval znát popisná čísla domů, které se skutečně v dané lokalitě v daném čase, ke kterému oceňuji, prodaly. Zjistit skutečně realizované ceny v katastru nemovitostí už je snadné. Pak bych zdokumentoval podobné domy, které by byly srovnatelné s tím, který oceňuji a porovnávací metodou bych se dopracoval k obstojnému výsledku. ALE, jak zjistit ta popisná čísla. Městské části evidenci prodaných nemovitostí nemají. Finanční úřad, který má nejpřesnější údaje o skutečně realizovaných prodejích mi to nesdělí. Prý ani v případě, že by takovou informaci vyžádal soud v občanskoprávním sporu. Prosím poraďte mi, jak nejlépe postupovat. Jak to řešíte Vy, při získávání podkladů pro tvorbu cenové mapy stavebních pozemků? Předem děkuji za radu.

Odpověď:

Vážený pane kolego.
Obávám se, že na váš dotaz neexistuje žádná univerzální odpověď. Vzhledem k tomu, že neexistuje zákonná povinnost podávat informace o sjednaných cenách znalcům a odhadcům majetku, záleží pouze na benevolenci takových organizací, jakými je například Katastr nemovitostí, zda se k těmto infromacím dopracujete, či nikoliv.
Naše zkušenosti s úřady ve městech, pro která zpracováváme cenovou mapu jsou dobré, ale v těchto případech nereprezentujeme obec znaleckou, ale vystupujeme ve službách města a jednáme v jeho zastoupení, takže naše pozice je odlišná.
Pokud se jedná o aplikaci porovnávacího způsobu při běžném zpracování odhadu obyvklé ceny, pak existovaly v minulosti pokusy vytvořít databázi sjednaných cen na komerční bázi. To znamená, že znalci na určité úrovni poskytovali informace o sjednaných cenách a za to a za určitou úplatu pak mohli z periodicky aktualizované databáze čerpat potřebné informace. My sami již tuto formu opustili, protože informace byly stále dražší a jejich úroveň dle našeho mínění neodpovídala vynaloženým prostředkům. Pro odhad obvyklé ceny čerpáme informace převážně z nabídkových cen realitních kanceláří, realitního tisku a z Internetu, které indexovou porovnávací metodou vyhodnocujeme a jejich autenticitu modifikujeme zpravidla korekčními koeficienty, které zahrnují, jednak možnou provizi realitní kanceláře, jednak pravděpodobnost dosažení takové smluvní ceny na současném trhu. Opíráme se při tom především o dlouholetou zkušenost a řídíme se pravidlem nezbytné opatrnosti. Snažíme se proto vždy (pokud nám to podmínky dovolí) neomezovat se při odhadu obvyklé ceny pouze na jedinou metodu, ale svůj odhad činíme na základě výsledků několika způsobů ocenění, ke kterým, vedle porovnávací metody, patří nákladový způsob, kde používáme Naegeliho metodu polohových tříd či srovnávací indexovou metodu, které jsme algoritmizovali do vlastního software a dále, pokud to podmínky dovolí, použijeme i výnosové ocenění. Pokud je ve městě platná cenová mapa, konfrontujeme výsledky svých ocenění i s ní.
Samozřejmě, ve městech, kde sami zpracováváme cenovou mapu, máme i bohatou databázi smluv- ních cen.

Rádi bychom uvítali názory a zkušenosti ostatních kolegů, jak řešit tento odvěký odhadcovský problém.

Názor: Martin Hauge, 11.3.2003

Naprosto silene zpracovani grafiky - malinke pismo, zelene odkazy na zelenem pozadi ...Opravdu spatne citelne! Informacne dobre.

Odpověď:

Těši nás, že se konečně objevil první názor a třebaže je vůči grafice našich stránek značně kritický uveřejňujeme ho v plném znění. Opravdu grafika stránek není ani zdaleka dokonalá a jsme si toho vědomi, stejně jako skutečnosti, že v každém prohlížeči se zvolené barvy jeví poněkud jinak Naše stránky teprve začínají a my se soustředíme především na jejich obsah. Doufáme, že ty, kteří to s naší "šílenou grafikou" vydrží za čas příjemně překvapíme. Každopádně děkujeme za ocenění obsahu, který je momentálně naší prioritou.