... na začátek...

1.1.4 Rozvoj obce

Jako příklad historického vývoje i společenského rozvoje obce může posloužit srovnání známých informací ze současnosti s informacemi z roku 1932, kdy ve vsi Doubravčice, která měla tehdy 319 obyvatel, byly evidovány následující živnosti a obchody:

autodoprava, bednář, hostinec, 2 koláři, kovář, obuvník, 2 obchody s lahvovým pivem, 2 řezníci, 2 obchody se smíšeným zbožím, spořitelní a záložní spolek pro Doubravčice, 2 švadleny, trafika.

V Doubravčicích dle údajů obce v roce 2013 žije 525 obyvatel, o průměrném věku 38 let, obec má jedno katastrální území o výměře cca 918 ha a jedná se o původně zemědělskou obec s omezeně rozvinutou infrastrukturou, kde v průběhu roku 2012 byla vybudována obecní kanalizace a vodovod. Občanská vybavenost je (dle údajů z roku 2011) vybavena následujícími prvky:

• obecní úřad
• kulturní (společenský) sál s kapacitou 200 míst
• obecní knihovna
• dětská herna (provozuje RC Dokolečka)
• soukromá mateřská školka
• keramická dílna pro veřejnost
• sportovní areál
• hasičská zbrojnice

Ze služeb a řemesel v k témuž datu webový server obce evidoval:

Truhlářství Truna, zemědělský podnik Týnice, cukrárna U Bártů, hostinec Čabuzi, restaurace U radnice, obchod s potravinami, kadeřnictví a řada drobných služeb, provozovaných v rámci obytných domů.

Na území obce v nedávné minulosti vznikla a stále vzniká, řada rozvojových projektů, orientovaných na výstavbu objektů individuální rekreace a rovněž rodinného bydlení, o čemž je možno přesvědčit se nahlédnutím do platného územního plánu. Obec se tedy postupně ze zemědělské obce vyvinula v sídelní a rekreační satelit nedalekého hlavního města Prahy.

---

2. Cenová mapa

2.1 Rozsah a charakter zpracovaného území

Katastrální území Doubravčic bylo do cenové mapy zahrnuto v celém svém rozsahu. Konkrétně v rozsahu jeho stavebních a obchodovaných zastavitelných pozemků. Podle digitalizované mapy katastru nemovitostí činí výměra katastrálního území Doubravčic celkem 917,4802 ha. V písemném operátu KN byla celková výměra, k únoru roku 2013, 918,2109 ha na 2.412pozemcích (parcelách), z toho výměru 494,4972 ha zaujímaly lesy, resp. lesní pozemky. V obci v loňském roce bylo evidováno podle „malého“ lexikonu obcí ČR (z 1.2.2013) celkem 509 obyvatel a katastrální výměra byla 918 ha.

 

---

2.2 Metodika zpracování cenové mapy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Doubravčice byla zpracována podle § 33, odstavec 2 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v listopadu 2012 až červnu 2013 na základě podkladů z února roku 2013 a její platnost bude vyhlášena Obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva obce Doubravčice.

V průběhu zpracování byl proveden průzkum sjednaných (smluvních) cen a s ohledem na skutečnost, že se jedná teprve o první cenovou mapu Doubravčic bylo zkoumané období rozšířeno na časový interval od 1.1. roku 2009 do poloviny listopadu roku 2012. Poslední kupní smlouva byla vložena do katastru nemovitostí s účinností ke dni 7.11.2012. Přitom při vlastní konstrukci cenové mapy byla rozhodující váha kladena na ceny pozemků z posledních dvou zkoumaných let. Ceny z let 2009 a 2010 sloužily pouze k vyhodnocení trendů na realitním trhu.

V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků tedy byly zjištěny všechny dostupné a použitelné údaje o sjednaných cenách nemovitostí za období posledních dvou let a to přímo ze smluv registrovaných a archivovaných ve sbírce listin Katastrálním úřadem Kolín.

Na jaře roku 2013, kdy byla 1. cenová mapa stavebních pozemků obce Doubravčice zpracovávána, bylo celkem vyhodnoceno 68 kupních smluv.

Vyhodnocené smlouvy zahrnovaly ceny 111 stavebních pozemků. Ze všech skutečně sjednaných cen nemovitostí za období 2011 až polovina listopadu 2012 byly zjištěny samostatné ceny stavebních pozemků. Ze zpracování byla vyloučena část sjednaných cen. Hlavním důvodem, byla skutečnost, že se jednalo o ceny, které neodpovídají cenám dosahovaným na běžném trhu ve srovnatelných polohách a v daném čase.

46 pozemků bylo oceněno zjištěnými smluvními cenami, které byly zaneseny do grafické části cenové mapy (viz § 10, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.), formou zápisu ceny přímo do plochy, která v mapovém podkladu vymezuje hranice pozemku. Cena pozemku je uvedena v Kč/m2.

Ceny všech ostatních pozemků oceněných v cenové mapě byly zjištěny porovnávacím způsobem na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání pozemků se vycházelo ze shodného účelu užití, z porovnatelné polohy v obci a ze srovnatelné stavební vybavenosti pozemku (viz § 10, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.).

Rovněž ceny pozemků oceněných porovnávacím způsobem byly vneseny do mapy formou zápisu ceny přímo do plochy. Tímto způsobem bylo oceněno 1475 pozemků.

Veškeré cenové údaje v cenové mapě jsou ukončeny skupinou znaků ",-", čímž jsou jednoznačně odlišeny od parcelních čísel. V grafickém znázornění, pro čitelnost některých uváděných hodnot, je u sousedících pozemků se shodnou cenou, účelem využití staveb a stavební vybaveností graficky ohraničeno celé území těchto pozemků a výrazně uveden společný cenový údaj. Zpravidla se jedná o pozemky zastavěné objekty řadových garáží či využívaných jako garážová stání. U některých stavebních pozemků mohou cenové údaje chybět. V takovém případě se zpravidla jedná se o pozemky, jejichž čísla parcelní v evidenci katastru nemovitostí neexistují, zatímco v mapovém podkladu jsou uvedena. U pozemků jejichž právní stav není vyřešen, není možné v rámci cenové mapy realizovat jejich ocenění a ocení se podle § 28 vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů.

---

2.3 Rozbor cenových údajů

 

Rozpětí skutečně sjednaných cen pozemků použitých v cenové mapě se pohybovalo v intervalu od 120 Kč/m2 do 2 540 Kč/m2.

Četnost skutečně sjednaných cen je uvedena v následující tabulce:

Cena 1 m2 v Kč			Počet sjednaných cen
od		do	2011-12	celkem
1	až	500	17	17
501	až	1000	8	8
1001	až	1500	18	18
1501	až	2000	1	1
2001	až	2500	1	1
2501	až	3000	1	1
3001	až	3500	0	0
3501	až	9999	0	0
Celkem			46	46

Celkem byl použit 1 údaj o pozemcích evidovaných v katastru nemovitostí jako "zastavěná plocha a nádvoří" a zbývajících 45 údajů se týkalo nezastavěných stavebních pozemků, resp. pozemků tvořících se stavebními pozemky jednotný nebo prostý funkční celek.

Porovnávacím způsobem zjištěná cena pozemků se pohybovala v rozpětí od 150 Kč/m2 do 1 800 Kč/m2 s následující četností:

Cena 1 m2 v Kč			Počet porovnávacích cen
od		do	celkem
1	-	500	243
501	-	1000	719
1001	-	1500	397
1501	-	2000	116
2001	-	2500	0
2501	-	3000	0
3001	-	3500	0
3501	-	9999	0
Celkem			1475

 

Z hlediska druhů pozemků v katastru nemovitostí se jednalo o 539 pozemků vedených jako "zastavěná plocha a nádvoří" a 936 pozemků tvořících se stavebními pozemky jednotný nebo prostý funkční celek.

V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Doubravčice byly zjištěny následující skutečnosti a základní vývojové trendy:

a) Obec plní především funkci rezidenčního a rekreačního satelitu náležejícího do širší pražské aglomerace. Z toho také vyplývá, že v obci převládají stavby individuálního rodinného bydlení, následované objekty určenými pro individuální rekreaci.
Oba typy zástavby bývaly v minulosti zřejmě územně oddělené. Zatímco obytné objekty byly v minulosti soustředěny na severu, kde navazovaly na historické jádro obce, rekreační objekty byly stavěny, jednak v údolí Lázného potoka, který se vine podél jižního okraje katastrálního území, jednak pronikly východním směrem do míst, kde nezalesněné pozemky vytváří jakýsi výklenek, nořící se do rozsáhlého lesa, který pokrývá téměř celou východní polovinu katastrálního území. Tím také protéká tok Šembery, na jejíchž obou březích v odloučené lokalitě s místním názvem Mrzák, na lukách sevřených uvnitř lesa, vznikla uzavřená chatová osada, která je nejvýchodnějším zastavěným územím obce.
Zatímco obec se z historického jádra postupně rozšiřovala podél silnice II/113 spíše východním směrem, nejnovější stavební celky rodinných domů se rozrůstají podél téže silnice k jihozápadu, směrem na Mukařov.
V současnosti již stavebně srostla lokalita nových rodinných domů nebo pozemků pro jejich vznik stavebně připravených, s chatovými koloniemi na jihu, stejně jako východní chatová enkláva již je prakticky srostlá s nejnovějšími rodinnými domy vznikajícími v blízkosti lesa, jižně od silnice směrem na Český Brod.

b) V nedávné minulosti, kdy stavební rozvoj rezidenčních satelitů Prahy vrcholil (mezi lety2002-2007), byly do ambiciózního územního plánu obce začleněny rozvojové lokality určené k výstavbě, ať už rodinných domů nebo chatařských osad.
Díky projevům celosvětové hospodářské krize v následujících letech, některá z těchto rozvojových území zůstala nedoinvestována a nebo pouze jako přání na papíře.

c) Charakteristické cenové relace, které jsou uvedeny v následující přehledné tabulce, vycházely ze sjednaných cen zjištěných z kupních smluv registrovaných ve sbírce listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Kolín, za roky 2011 a 2012.

Cenová úroveň.	Ceny v Kč/m2
Využití / druh pozemku	zastavěna plocha		funkční celek		průměrné ceny
stabilizované pozemky v historickém jádru	1200	1500	600	850
stabilizované pozemky ve straší zástavbě (předrevoluční)	1300	1600	700	900
stabilizované pozemky porevoluční výstavby	1400	1800	800	1000
nově zainvestované stavební pozemky					1000	1400
pozemky s nedokončeným zasíťováním (s IS)					800	1000
rozvojová území bez IS s ÚR					400	600
Chatové osady dle polohy	700	1300	300	700
Komerční pozemky	1000	1500
Zemědělská výroba	500

---

2.4 Grafická část cenové mapy

Grafická část cenové mapy byla pořízena v měřítku 1 : 1000, tak jak je patrné z kladu mapových listů doloženého ve složce "Grafické mapové přílohy", který je odvozený od obdobných kladů map katastru nemovitostí. Vlastní katastrální mapa obce Doubravčice je realizovaná v souřadném systému S-JTSK a jedná se o digitální katastrální mapu obvykle zobrazovanou v měřítku 1:1000. Digitalizaci této mapy, resp. její aktualizaci, provádí Katastrální úřad. Označení jednotlivých mapových listů je realizováno analogicky k označení mapových sekčních listů katastru nemovitostí pořízených v měřítku 1 : 1000.
Na mapových listech jsou uvedena parcelní čísla jednotlivých pozemků.
Každý oceněný pozemek je označen, jednak číslem parcelním dle katastru nemovitostí, jednak cenou, jejíž zápis je ukončen dvojicí znaků ",-". V cenové mapě byla graficky vymezena některá území s pozemky se shodnou cenou (viz výše - odstavec 2.2).
Pokud pozemek není součástí vymezeného území se shodnou cenou a pokud v ploše pozemku není uvedena jeho cena (ukončená dvojicí znaků ",-"), pak se pozemek podle cenové mapy neoceňuje a jeho cena se zjistí podle příslušného ustanovení vyhlášky MF číslo 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, rovněž ve znění pozdějších předpisů.

---

3. Speciální část

3.1 Použité podklady

1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů.

2. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

3. Zpracovaný a schválený územní plán obce Doubravčice, včetně změn
č. 1 až 3 a projednávané změny č. 4, zpravovaný Ing. Arch Věrou Soukeníkovou, bytem Glinkova 8, 160 00 Praha 6.

4. Informace o obci Doubravčice získané z webových stránek obce www. doubravcice.cz a z obecně dostupných mapových podkladů, včetně leteckých snímků, katastrálních a turistických map.

5. Mapové podklady : Mapový podklad při zpracování cenové mapy tvořily digitální katastrální mapy, které obci poskytl v datové podobě Katastrální úřad Středočeského kraje, Katastrální pracoviště Kolín.

6. Registrované kupní smlouvy pro k.ú. Doubravčice v období od 1.1. 2009 až do poloviny listopadu 2012 byly obcí získány ve formě prostých kopií ze sbírky listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Kolín.

7. Výsledky místního šetření zpracovatelů cenové mapy stavebních pozemků.

4. Přílohy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Doubravčice má následující přílohy :

- Grafické mapové přílohy

Obsahují vedle vlastních 17 mapových listů v měřítku 1:1000 přehledný klad mapových listů, sloužící pro hrubou orientaci. Každý mapový list je označen číslem odpovídajícím kladu mapových listů.

V Praze 17. června 2013

Zpracoval :

Ing.Jiří Lokaj Ing. Vladimír Bajer

---