1.1.2 Historický vývoj obce
Četné archeologické nálezy z různých částí obce dokládají osídlení již v době kultury knovízské a únětické. Před zalesněným pahorkem U Skály je pod velkou lípou pískovcový menhir z doby keltské.
První zmínky o obci pocházejí z roku 1273, kdy byla v držení Strahovského kláštera. Tomu patřil až do r. 1945 hospodářský dvůr s polnostmi a s prostým zámečkem z 18. století. V patře zámečku se dochovala kaple sv. Anny. Na klenbě je freska od Siarda Noseckého s výjevem svaté rodiny a postavami světců a zobrazení rodokmenu sv. Jana Křtitele a Davida. Zařízení tvoří rokokový sloupový oltář se sochami andělů
a novější plastikou sv. Anny a obrazy patrně od Siarda Noseckého a J. V. Neunhertze.

V Horoměřicích se narodil cestovatel a botanik Benedikt Roezl (1824-1885), který se věnoval sběru kaktusů a orchidejí, zejména ve Střední Americe. Na rodném domě a před obecním úřadem jej připomínají pamětní desky. V letech 1897-1898 v obci působil kněz a spisovatel Jindřich Šimon Baar.

1.1.3 Rozvoj obce
V současné době se Horoměřice rychle modernizují a rozvíjejí. Počet trvale hlášených obyvatel v roce 2005 dosáhl 2235 osob a dále roste.
Zájem investorů, především obytné výstavby, zvyšuje blízkost Prahy a velmi dobrá občanská vybavenost.
Je tu možné nakoupit většinu běžných životních potřeb, je zde škola, zdravotní středisko, lékárna, několik autoservisů, stanice technické kontroly, několik hostinců, hotel a řada menších obchodů.
Z Prahy lze do Horoměřic dojet za 15 minut městskými autobusy č.316, 355 a 356.
Katastrálním územím Horoměřic má být podle územního plánu veden silniční okruh, který má odvádět silniční dopravu mimo střed Prahy. Trasa nově navrhované části tohoto okruhu probíhá jižní a východní částí katastrálního území Horoměřic.
Z hlediska vybavenosti stavebních pozemků inženýrskými sítěmi je možno konstatovat, že katastrální území Horoměřic je pokryto vyhovující sítí elektrického rozvodu, vodovodu a kanalizace a rovněž bylo částečně plynofikováno. Stupeň telefonizace odpovídá celorepublikovému průměru.
Zpracováním územně plánovací dokumentace sídelního útvaru Horoměřice se dlouhodobě zabývá Atelier D Kolpron a Ing. arch. Milič Maryška.
Zpracovatelé cenové mapy měli, mimo jiné, k dispozici mapové přílohy grafické části územního plánu sídelního útvaru Horoměřice v původním znění z roku 1999 a rovněž grafické přílohy schválených a přijatých změn územního plánu č. 1 až 7. Všechny schválené části ÚPnSÚ, včetně zmíněných změn, byly autory cenové mapy zohledněny při jejím zpracování.

2. Cenová mapa

2.1 Rozsah a charakter zpracovaného území

Katastrální území Horoměřic bylo do cenové mapy zahrnuto v celém svém rozsahu. Konkrétně v rozsahu jeho stavebních a obchodovaných zastavitelných pozemků.

Katastrální výměra se v posledních letech zpřesňuje, tak jak dochází k upřesňování průběhu katastrálních hranic ve vztahu k hranicím sousedních obcí. V minulých letech byla upravena katastrální hranice na severozápadním okraji obce v oblasti chatové osady Chotol, která byla celá převedena do správy obce Statenice.

Po úpravách z roku 2004 až 2007 dle digitalizované mapy katastru nemovitostí činí výměra katastrálního území Horoměřic celkem 805,9 ha. V písemném operátu KN byla v dubnu roku 2007 uváděna souhrnná výměra pozemků katastru nemovitostí 804,407 ha celkem na 3 131 pozemcích (parcelách).

V obci v loňském roce bylo evidováno podle „malého“ lexikonu obcí ČR (2006) celkem 2 401 obyvatel a katastrální výměra 804 ha.

2.2 Metodika zpracování cenové mapy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla zpracována podle § 33, odstavec 2 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v dubnu až květnu 2007 na základě podkladů z dubna roku 2007 a její platnost bude vyhlášena Obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva obce Horoměřice.
V průběhu zpracování byl proveden průzkum sjednaných (smluvních) cen za období celého roku 2006 a počátku roku 2007.
V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků byly zjištěny všechny dostupné a použitelné údaje o sjednaných cenách nemovitostí za období posledních dvou let a to přímo ze smluv registrovaných a archivovaných ve sbírce listin Katastrálním úřadem Praha - západ.
Celkem bylo vyhodnoceno 221 smluv oproti 94 smlouvám vyhodnoceným v předchozím roce. Ty zahrnovaly ceny 157 stavebních pozemků, zatímco smlouvy vyhodnocené v roce 2007 zahrnovaly 311 stavebních pozemků. Ze všech skutečně sjednaných cen nemovitostí za období 2005 až 2006 (resp. až duben 2007) byly zjištěny samostatné ceny stavebních pozemků. Ze zpracování byla vyloučena část sjednaných cen. Hlavním důvodem, byla skutečnost, že se jednalo o ceny, které neodpovídají cenám dosahovaným na běžném trhu ve srovnatelných polohách a v daném čase.

149 pozemků (v roce 2006 91 pozemků) bylo oceněno zjištěnými smluvními cenami, které byly zaneseny do grafické části cenové mapy (viz § 10, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.), formou zápisu ceny přímo do plochy, která v mapovém podkladu vymezuje hranice pozemku. Cena pozemku je uvedena v Kč/m2.

Ceny všech ostatních pozemků oceněných v cenové mapě byly zjištěny porovnávacím způsobem na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání pozemků se vycházelo ze shodného či obdobného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné či obdobné stavební vybavenosti pozemku (viz § 10, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.).
Rovněž ceny pozemků oceněných porovnávacím způsobem byly vneseny do mapy formou zápisu ceny přímo do plochy. Tímto způsobem bylo oceněno 2428 pozemků (v roce 2006 2299 pozemků).

Veškeré cenové údaje v cenové mapě jsou ukončeny skupinou znaků ",-", čímž jsou jednoznačně odlišeny od parcelních čísel.
V grafickém znázornění, pro čitelnost uváděných hodnot, je u sousedících pozemků se shodnou cenou, účelem využití staveb a stavební vybaveností graficky ohraničeno celé území těchto pozemků a výrazně uveden společný cenový údaj. Zpravidla se jedná o pozemky zastavěné objekty řadových garáží či garážových stání. Pokud k některému z pozemků oceněných společným cenovým údajem existuje skutečně sjednaná cena, pak tato cena je k pozemku přiřazena samostatně a pozemek se oceňuje touto sjednanou cenou, nikoli společným cenovým údajem.
U některých pozemků cenové údaje chybí.
Jedná se o pozemky, jejichž čísla parcelní v evidenci katastru nemovitostí neexistují, zatímco v mapovém podkladu jsou stále uvedena.
U pozemků jejichž právní stav není vyřešen, není možné v rámci cenové mapy realizovat jejich ocenění a ocení se podle § 28 vyhlášky MF č. 540/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů.

2.3 Rozbor cenových údajů

Rozpětí skutečně sjednaných cen pozemků použitých v cenové mapě se pohybovalo v intervalu od 130 Kč/m2 do 2 800 Kč/m2.

Četnost skutečně sjednaných cen je uvedena v následující tabulce:

Celkem bylo použito 13 údajů (v roce 2006 10 pozemků) o pozemcích evidovaných v katastru nemovitostí jako "zastavěná plocha a nádvoří" a zbývajících 136 údajů (v roce 2006 81 údajů) bylo o nezastavěných stavebních pozemcích, resp. o pozemcích tvořících se stavebními pozemky jednotný funkční celek.

Porovnávacím způsobem zjištěná cena pozemků se pohybovala v rozpětí od 100 Kč/m2 do 4500 Kč/m2 s následující četností:

Z hlediska druhů pozemků v katastru nemovitostí se jednalo o 1111 pozemků (v roce 2006 1043 pozemků) vedených jako "zastavěná plocha a nádvoří" a 1317 pozemků (v roce 2006 1256 pozemků) tvořících se stavebními pozemky jednotný funkční celek.

V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Horoměřice byly zjištěny následující základní trendy, vystihující poměrně přesně charakter zkoumané obce:
a) Obec plní především funkci rezidenčního satelitu náležejícího do širší pražské aglomerace. Z toho také vyplývá, že v obci převládá zástavba pro individuální bydlení a největší zájem i nejvyšší sjednané ceny jsou realizovány za volné, nově vznikající, stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů, které se nalézají a stále vznikají v rozvojových územích situovaných především do okrajových částí obce, na dřívějších zemědělských pozemcích rolí a ovocných sadů. Jedná se především o neustále se rozšiřující území na západním okraji intravilánu obce. V roce 2005 byla započata také bytová výstavba v rozvojové zóně území severně od Revoluční ulice (komunikace směrem na Lysolaje), která je v současnosti před dokončením a obytné plochy jsou již zhruba ze 40% prodané.
b) Původní historické jádro (zastavěné území) obce zvolna mění svůj charakter a ze zóny kombinující někdejší zemědělský charakter zástavby s obytnou funkcí (soubor původních zemědělských usedlostí) se postupně stává zóna obslužná, se stále stoupajícím podílem prvků obchodu a služeb a občanské vybavenosti obecně. Tomu odpovídá i úroveň cen, které se pohybují poněkud níže nežli v okrajových rozvojových územích. To je pravděpodobně způsobeno především skutečností, že stará zástavba svými užitnými standardy neodpovídá současným potřebám a stávající stavby pozemky spíše zatěžují neboť je nutná jejich důkladná rekonstrukce či přestavba pro nový účel.
c) Na severním okraji obce se postupně dále rozšiřuje živnostenská zóna, zahrnující především pozemky pod nově vznikajícími objekty skladů, výroby, řemesel a služeb. Tato zóna vzniká postupně za podpory obce, která se snaží do lokality soustředit a přivést větší množství investorů. Tomu odpovídají i cenové relace pozemků, které jsou zhruba o polovinu levnější, nežli v historickém jádru obce.
Hranice „průmyslové zóny“ se postupně rozšiřují severozápadním směrem na pozemky někdejších sadů jižně od Suchdolské a západně od Únětické silnice.
d) Vedle uvedených rozvojových aktivit, které obci jednoznačně dominují, existuje i běžná výměna obyvatel ve středně staré obytné zástavbě. Nákupy nemovitostí v oblasti středně velkých rodinných a malého množství obytných domů, se pohybuje svou úrovní někde mezi prodeji v zajímavých rozvojových oblastech soukromého bydlení a prodeji v historickém jádru obce. Technické a užitné standardy této zástavby však postupně neustále rostou a v současnosti není výjimkou, že dosahují nebo lokálně i překonávají standardy hromadně budovaných novostaveb.
e) Z minulých dob přežívá rozsáhlá rekreační zóna, soustředěná především na východním okraji katastru Horoměřic, která zahrnuje rozsáhlé soubory zahrádkářských kolonií s nízkým stupněm zastavěnosti i intenzitou využití stavebních pozemků a s poněkud problematickou úrovní staveb i stavební připravenosti k tomuto účelu předurčených území. Je patrné, že se zde konají pokusy změnit charakter rekreační zóny ve prospěch účelu čistě obytného. Případnou významnou změnu v účelu lze očekávat teprve v delším časovém horizontu, kdy tradiční rekreační funkce území ustoupí ekonomickým zájmům budoucích investorů podnikajících v oblasti individuálního bydlení.
Cenová úroveň dalších pozemků zahrádkářských kolonií situovaných na západní straně intravilánu úžeji navazujících na zastavěné území obce je ovlivněna obecními obchodními aktivitami. Obec v této časti intravilánu prodává vlastní pozemky za průměrné ceny pohybující se v rozsahu 300 až 400 Kč/m2.

Celkově lze konstatovat, že růst cen volných stavebních pozemků zaznamenal oproti minulému roku zvýšení v průměru o 7 %. Meziroční zhodnocení stavebních pozemků tedy v daném místě za rok 2006 více než dvojnásobně převýšilo míru inflace.

2.4 Grafická část cenové mapy

Grafická část cenové mapy byla pořízena v měřítku 1 : 1000, tak jak je patrné z kladu mapových listů doloženého ve složce "Grafické mapové přílohy", který je odvozený od obdobných kladů map katastru nemovitostí. Vlastní katastrální mapa obce Horoměřice je historická, realizovaná v souřadném systému Gustenbergově a v měřítku 1:2880. Digitalizaci této mapy, resp. její aktualizaci, provedla na objednávku obce společnost GEPRO, spol. s r. o. Tato digitalizace pak umožnila, jak převedení katastrální mapy do souřadného systému S-JTSK, tak vykreslení cenové mapy v měřítku 1 : 1000. Označení jednotlivých mapových listů je shodné s označením map 1 : 1000 katastru nemovitostí.
Na mapových listech jsou uvedena čísla parcelní jednotlivých pozemků.
Každý oceněný pozemek je označen, jednak číslem parcelním dle katastru nemovitostí, jednak cenou, jejíž zápis je ukončen dvojicí znaků ",-". V cenové mapě byla graficky vymezena některá území s pozemky se shodnou cenou (viz výše - odstavec 2.2).
Pokud pozemek není součástí vymezeného území se shodnou cenou a pokud v ploše pozemku není uvedena jeho cena (ukončená dvojicí znaků ",-"), pak se pozemek podle cenové mapy neoceňuje a jeho cena se zjistí podle příslušného ustanovení vyhlášky MF číslo 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (aktuálně ve znění vyhlášky č. 76/2007 Sb.).

3. Speciální část

3.1 Použité podklady

1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

2. Vyhláška MF č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

3. Zpracovaný a schválený územní plán sídelního útvaru Horoměřic, včetně změn č. 1 až 7.

4. Informace o obci Horoměřice

5. Mapové podklady : Mapový podklad při zpracování cenové mapy tvořily kopie map katastru nemovitostí, pořízené v měřítku 1:2880, vydané a spravované Českým úřadem geodetickým a kartografickým a digitalizované a aktualizované firmou GEPRO, spol. s r.o. Praha 5.

6. Registrované kupní smlouvy za období roku 2006 a začátek roku 2007 pro k.ú. Horoměřice uložené ve sbírce listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ

7. Výsledky místního šetření.

4. Přílohy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla vybavena následujícími přílohami :

- Grafické mapové přílohy

Obsahují vedle vlastních 21 mapových listů v měřítku 1:1000 přehledný klad mapových listů, sloužící pro hrubou orientaci. Každý mapový list je označen číslem odpovídajícím kladu mapových listů.

V Praze 31. května 2007

Zpracovali :

Ing.Jiří Lokaj

Ing.Vladimír Bajer

Ing.Vladimír Bajer