1.1.2 Historický vývoj obce
Četné archeologické nálezy z různých částí obce dokládají osídlení již v době kultury knovízské a únětické. Před zalesněným pahorkem U Skály je pod velkou lípou pískovcový menhir z doby keltské.
První zmínky o obci pocházejí z roku 1273, kdy byla v držení Strahovského kláštera. Tomu patřil až do r. 1945 hospodářský dvůr s polnostmi a s prostým zámečkem z 18. století. V patře zámečku se dochovala kaple sv. Anny. Na klenbě je freska od Siarda Noseckého s výjevem svaté rodiny a postavami světců a zobrazení rodokmenu sv. Jana Křtitele a Davida. Zařízení tvoří rokokový sloupový oltář se sochami andělů
a novější plastikou sv. Anny a obrazy patrně od Siarda Noseckého a J. V. Neunhertze.

V Horoměřicích se narodil cestovatel a botanik Benedikt Roezl (1824-1885), který se věnoval sběru kaktusů a orchidejí, zejména ve Střední Americe. Na rodném domě a před obecním úřadem jej připomínají pamětní desky. V letech 1897-1898 v obci působil kněz a spisovatel Jindřich Šimon Baar.

1.1.3 Rozvoj obce
V současné době se Horoměřice rychle modernizují a rozvíjejí. Počet trvale hlášených obyvatel v roce 2005 dosáhl 2235 osob a dále roste.
Zájem investorů, především obytné výstavby, zvyšuje blízkost Prahy a velmi dobrá občanská vybavenost.
Je tu možné nakoupit většinu běžných životních potřeb, je zde škola, zdravotní středisko, lékárna, několik autoservisů, stanice technické kontroly, několik hostinců, hotel a řada menších obchodů.
Z Prahy lze do Horoměřic dojet za 15 minut městskými autobusy č.316, 355 a 356.
Katastrálním územím Horoměřic má být podle územního plánu veden silniční okruh, který má odvádět silniční dopravu mimo střed Prahy. Trasa nově navrhované části tohoto okruhu probíhá jižní a východní částí katastrálního území Horoměřic.
Z hlediska vybavenosti stavebních pozemků inženýrskými sítěmi je možno konstatovat, že katastrální území Horoměřic je pokryto vyhovující sítí elektrického rozvodu, vodovodu a kanalizace a rovněž bylo částečně plynofikováno. Stupeň telefonizace odpovídá celorepublikovému průměru.
Zpracováním územně plánovací dokumentace sídelního útvaru Horoměřice se dlouhodobě zabývá Atelier D Kolpron a Ing. arch. Milič Maryška.
Zpracovatelé cenové mapy měli, mimo jiné, k dispozici mapové přílohy grafické části územního plánu sídelního útvaru Horoměřice v původním znění z roku 1999 a rovněž grafické přílohy schválených a přijatých změn územního plánu č. 1 až 7. Všechny schválené části ÚPnSÚ, včetně zmíněných změn, byly autory cenové mapy zohledněny při jejím zpracování.

2. Cenová mapa

2.1 Rozsah a charakter zpracovaného území

Katastrální území Horoměřic bylo do cenové mapy zahrnuto v celém svém rozsahu. Konkrétně v rozsahu jeho stavebních a obchodovaných zastavitelných pozemků.

Katastrální výměra se v posledních letech zpřesňuje, tak jak dochází k upřesňování průběhu katastrálních hranic ve vztahu k hranicím sousedních obcí. V minulých letech byla upravena katastrální hranice na severozápadním okraji obce v oblasti chatové osady Chotol, která byla celá převedena do správy obce Statenice.

Po úpravách z roku 2004 až 2009 dle digitalizované mapy katastru nemovitostí činí výměra katastrálního území Horoměřic celkem 805,9407 ha. V písemném operátu KN byla k 1. dubnu roku 2009 uváděna souhrnná výměra pozemků katastru nemovitostí 804,3620 ha celkem na 3 645 pozemcích (parcelách).

V obci v loňském roce bylo evidováno podle „malého“ lexikonu obcí ČR (2009) celkem 2 675 obyvatel a katastrální výměra 804 ha.

2.2 Metodika zpracování cenové mapy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla zpracována podle § 33, odstavec 2 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v dubnu až květnu 2009 na základě podkladů z dubna roku 2009 a její platnost bude vyhlášena Obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva obce Horoměřice.
V průběhu zpracování byl proveden průzkum sjednaných (smluvních) cen za období od 1.4. roku 2008 do 31.3. roku 2009.
V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků byly zjištěny všechny dostupné a použitelné údaje o sjednaných cenách nemovitostí za období posledních dvou let a to přímo ze smluv registrovaných a archivovaných ve sbírce listin Katastrálním úřadem Praha - západ.
Na jaře roku 2009, kdy byla 5. cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice zpracovávána, bylo celkem vyhodnoceno 96 kupních smluv oproti 188 smlouvám vyhodnoceným v předchozím roce. To signalizuje výrazný úbytek obchodních případů vázaný zřejmě na celosvětovou hypotéční a finanční krizi, která se ve zkoumaném období začala výrazněji projevovat i v České republice. Současně s tímto nezpochybnitelným faktorem ovlivňujícím četnost realitních operací na zkoumaném trhu, nelze vyloučit ani vliv změny v metodice získávání informací o sjednaných cenách ze sbírky listin Katastru nemovitostí, kterou si vynutila nová legislativní rozhodnutí Českého úřadu zeměměřického a katastrálního z roku 2008. Na základě vyhlášky č. 50/2008 Sb. došlo ke ztížení přístupu k listinné podobě kupních smluv, které až doposud vybírali, hledali a vyhodnocovali ve sbírce listin sami zpracovatelé cenové mapy. V letošním roce však byli již odkázáni výhradně na výběr smluv realizovaný pracovníky katastrálního úřadu, takže zpracovatelé cenové mapy prakticky ztratili přímou kontrolu nad kompletností provedeného průzkumu ve sbírce listin.
Vyhodnocené smlouvy zahrnovaly ceny 134 stavebních pozemků, zatímco smlouvy vyhodnocené v roce 2008 zahrnovaly 345 stavebních pozemků. Ze všech skutečně sjednaných cen nemovitostí za období 2008 až 2009 (resp. až duben 2009) byly zjištěny samostatné ceny stavebních pozemků. Ze zpracování byla vyloučena část sjednaných cen. Hlavním důvodem, byla skutečnost, že se jednalo o ceny, které neodpovídají cenám dosahovaným na běžném trhu ve srovnatelných polohách a v daném čase.
105 pozemků (v minulém roce 210 pozemků) bylo oceněno zjištěnými smluvními cenami, které byly zaneseny do grafické části cenové mapy (viz § 10, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.), formou zápisu ceny přímo do plochy, která v mapovém podkladu vymezuje hranice pozemku. Cena pozemku je uvedena v Kč/m2.
Ceny všech ostatních pozemků oceněných v cenové mapě byly zjištěny porovnávacím způsobem na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání pozemků se vycházelo ze shodného účelu užití, z porovnatelné polohy v obci a ze srovnatelné stavební vybavenosti pozemku (viz § 10, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.).
Rovněž ceny pozemků oceněných porovnávacím způsobem byly vneseny do mapy formou zápisu ceny přímo do plochy. Tímto způsobem bylo oceněno 2831 pozemků (v minulém roce 2679 pozemků).

Veškeré cenové údaje v cenové mapě jsou ukončeny skupinou znaků ",-", čímž jsou jednoznačně odlišeny od parcelních čísel.
V grafickém znázornění, pro čitelnost uváděných hodnot, je u sousedících pozemků se shodnou cenou, účelem využití staveb a stavební vybaveností graficky ohraničeno celé území těchto pozemků a výrazně uveden společný cenový údaj. Zpravidla se jedná o pozemky zastavěné objekty řadových garáží či garážových stání. Pokud k některému z pozemků oceněných společným cenovým údajem existuje skutečně sjednaná cena, pak tato cena je k pozemku přiřazena samostatně a pozemek se oceňuje touto sjednanou cenou, nikoli společným cenovým údajem.
U některých pozemků cenové údaje chybí.
Jedná se o pozemky, jejichž čísla parcelní v evidenci katastru nemovitostí neexistují, zatímco v mapovém podkladu jsou uvedena.
U pozemků jejichž právní stav není vyřešen, není možné v rámci cenové mapy realizovat jejich ocenění a ocení se podle § 28 vyhlášky MF č. 3/2008 Sb.

2.3 Rozbor cenových údajů

Rozpětí skutečně sjednaných cen pozemků použitých v cenové mapě se pohybovalo v intervalu od 120 Kč/m2 do 6 250 Kč/m2.

Četnost skutečně sjednaných cen je uvedena v následující tabulce:

Z uvedeného porovnání s minulými lety vyplývá, že přestože v roce 2008-9 se počet vyhodnocených kupních smluv snížil zhruba na polovinu předchozího roku, počet použitých sjednaných cen zůstal prakticky nezměněn. Tuto skutečnost ovlivnil fakt, že oprotiminulým letům bylo letos z množiny sjednaných cen vyloučeno podstatně méně údajů, nežli v minulých letech.

Celkem bylo použito 26 údajů (v roce 2007 9 pozemků) o pozemcích evidovaných v katastru nemovitostí jako "zastavěná plocha a nádvoří" a zbývajících 79 údajů (v roce 2007 93 údajů) bylo o nezastavěných stavebních pozemcích, resp. o pozemcích tvořících se stavebními pozemky jednotný funkční celek.Porovnávacím způsobem zjištěná cena pozemků se pohybovala v rozpětí od 50 Kč/m2 do 5 200 Kč/m2 s následující četností:

Z hlediska druhů pozemků v katastru nemovitostí se jednalo o 1188 pozemků (v minulém roce 1158 pozemků) vedených jako "zastavěná plocha a nádvoří" a 1643 pozemků (v minulém roce 1521 pozemků) tvořících se stavebními pozemky jednotný nebo prostý funkční celek.V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Horoměřice byly zjištěny následující základní trendy, vystihujícípoměrně přesně charakter zkoumané obce:

a) Obec plní především funkci rezidenčního satelitu náležejícího do širší pražské aglomerace. Z toho také vyplývá, že v obci převládá zástavba pro individuální bydlení a největší zájem i nejvyšší sjednané ceny jsou realizovány za volné, nově vznikající, stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů, které se nalézají v rozvojových územích situovaných především do okrajových částí obce, na dřívějších zemědělských pozemcích rolí a ovocných sadů. Jedná se především o území na západním okraji intravilánu obce.
Oproti minulým letům se výrazně zpomalil nebo úplně zastavil meziroční nárůst rozvojových lokalit připravovaných pro nové obytné projekty.
V roce 2005 byla započata také bytová výstavba v rozvojové zóně území severně od Revoluční ulice (komunikace směrem na Lysolaje), která byla v loňských jarních měsících dokončena. Zbývá prodat jen jednotlivé obytné plochy. Přesto je možno konstatovat zaznamenatelný úbytek zájmu o tyto nemovitosti neboť předchozí tempo prodeje vyprodalo 90% bytů a domů v lokalitě prakticky v průběhu jediného roku, zatímco zbývajících 10% nebylo prodáno ani za celý následující rok.

b) Původní historické jádro (zastavěné území) obce zvolna mění svůj charakter a ze zóny kombinující někdejší zemědělský charakter zástavby s obytnou funkcí (soubor původních zemědělských usedlostí) se postupně stává zóna obslužná, se stále stoupajícím podílem prvků obchodu a služeb a občanské vybavenosti obecně. Tomu odpovídá i úroveň cen, které se pohybují poněkud níže nežli v okrajových rozvojových územích. To je pravděpodobně způsobeno především skutečností, že stará zástavba svými užitnými standardy neodpovídá současným potřebám a stávající stavby pozemky spíše zatěžují neboť je nutná jejich důkladná rekonstrukce či přestavba pro nový účel.

c) Část někdejšího jádra obce, sestávajícího především z rozsáhlejších zemědělských usedlostí, je nahrazována novodobou výstavbou obytných domů, která finišuje severně od středu obce a západně od hlavní dopravní trasy Velvarské ulice. V tomto prostoru zůstávají ještě některé rozsáhlé pozemky s nízkým stupněm využití pro skladové účely a zemědělskou výrobu. U nich lze předpokládat (po skončení realitní krize) rychlé zapojení do nových stavebních aktivit, kterými bude dokončena přestavba obecního jádra.

d) Na severním okraji obce se postupně dokončuje v minulosti započatá výstavba živnostenské zóny, zahrnující především pozemky pod nově vznikajícími objekty skladů, výroby, řemesel a služeb. Tato zóna vzniká postupně za podpory obce, která se snaží do lokality soustředit a přivést větší množství investorů. V současné době je zájem poměrně malý. Tomu odpovídají i cenové relace pozemků, které jsou zhruba o třetinu levnější, nežli v historickém jádru obce.
Hranice „průmyslové zóny“ se postupně rozšiřují severozápadním směrem na pozemky bývalých sadů jižně od Suchdolské a západně od Únětické silnice, kde byl dokončen prodej pozemků a byla zahájena výstavba obchodního centra společnosti Lidl.

e) Vedle uvedených rozvojových aktivit, které obci jednoznačně dominují, probíhá i běžná výměna obyvatel ve středně staré obytné zástavbě. Nákupy nemovitostí v oblasti středně velkých rodinných a malého množství obytných domů, se pohybuje svou úrovní někde mezi prodeji v zajímavých rozvojových oblastech soukromého bydlení a prodeji v historickém jádru obce. Technické a užitné standardy této zástavby však postupně rostou a v současnosti není výjimkou, že dosahují nebo lokálně i překonávají standardy developersky budovaných novostaveb.

f) Stále trvá zájem zahraničních zájemců o nemovitosti na území obce. Zejména se jedná o nemovitosti určené pro bydlení. Podíl trvale bydlících cizinců na území obce se stále pohybuje okolo 18%. Mírný pokles zájmu jde na vrub celkového snížení zájmu o nákup realit.

g) Z minulých dob přežívá rozsáhlá rekreační zóna, soustředěná především na východním okraji katastru Horoměřic, která zahrnuje rozsáhlé soubory zahrádkářských kolonií s nízkým stupněm zastavěnosti i intenzitou využití stavebních pozemků a s poněkud problematickou úrovní staveb i stavební připravenosti k tomuto účelu předurčených území. Je patrné, že se zde konají pokusy změnit charakter rekreační zóny ve prospěch účelu čistě obytného. Případnou významnou změnu v účelu lze očekávat teprve v delším časovém horizontu, kdy tradiční rekreační funkce území ustoupí ekonomickým zájmům budoucích investorů podnikajících v oblasti individuálního bydlení.

Cenová úroveň pozemků obchodovaných v roce 2008 ve východních zahrádkářských kolonií byla ovlivněna skutečností, že došlo khromadnému prodeji pozemků z rukou Zahrádkářského svazu do osobního vlastnictví soućasných uživatelů. Ceny jsou pravděpodobně poněkud podhodnoceny, četnost těchto prodejů je ale v roce 2008 veliká.

Celkově lze konstatovat, že růst cen volných stavebních pozemků zaznamenal oproti minulému období stagnaci nebo jen mírnější tempo růstu a pohybuje se v průměru od 0 do zhruba o 5%.

Grafická část cenové mapy byla pořízena v měřítku 1 : 1000, tak jak je patrné z kladu mapových listů doloženého ve složce "Grafické mapové přílohy", který je odvozený od obdobných kladů map katastru nemovitostí. Vlastní katastrální mapa obce Horoměřice je historická, realizovaná v souřadném systému Gustenbergově a v měřítku 1:2880. Digitalizaci této mapy, resp. její aktualizaci, provádí pro obec Horoměřice společnost GEPRO, spol. s r. o. Tato digitalizace umožňuje, jak převedení katastrální mapy do souřadného systému S-JTSK, tak vykreslení cenové mapy v měřítku 1 : 1000. Označení jednotlivých mapových listů je shodné s označením map 1 : 1000 katastru nemovitostí.
Na mapových listech jsou uvedena parcelní čísla jednotlivých pozemků.
Každý oceněný pozemek je označen, jednak číslem parcelním dle katastru nemovitostí, jednak cenou, jejíž zápis je ukončen dvojicí znaků ",-". V cenové mapě byla graficky vymezena některá území s pozemky se shodnou cenou (viz výše - odstavec 2.2).
Pokud pozemek není součástí vymezeného území se shodnou cenou a pokud v ploše pozemku není uvedena jeho cena (ukončená dvojicí znaků ",-"), pak se pozemek podle cenové mapy neoceňuje a jeho cena se zjistí podle příslušného ustanovení vyhlášky MF číslo 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

3. Speciální část

3.1 Použité podklady

1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

2. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

3. Zpracovaný a schválený územní plán sídelního útvaru Horoměřic, včetně změn
č. 1 až 7.

4. Informace o obci Horoměřice

5. Mapové podklady : Mapový podklad při zpracování cenové mapy tvořily kopie map katastru nemovitostí, pořízené v měřítku 1:2880, vydané a spravované Českým úřadem geodetickým a kartografickým a digitalizované a aktualizované firmou GEPRO, spol. s r.o. Praha 5.

6. Registrované kupní smlouvy za období roku 2008 a začátek roku 2009 pro k.ú. Horoměřice, získané ve formě prostých kopií ze sbírky listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ

7. Výsledky místního šetření.

4. Přílohy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla vybavena následujícími přílohami :
- Grafické mapové přílohy

Obsahují vedle vlastních 21 mapových listů v měřítku 1:1000 přehledný klad mapových listů, sloužící pro hrubou orientaci. Každý mapový list je označen číslem odpovídajícím kladu mapových listů.

V Praze 27 května 2009

Zpracovali :

Ing.Jiří Lokaj a Ing.Vladimír Bajer