... na začátek...

1.1.2 Historický vývoj obce
Četné archeologické nálezy z různých částí obce dokládají osídlení již v době kultury knovízské a únětické. Před zalesněným pahorkem U Skály je pod velkou lípou pískovcový menhir z doby keltské.
První zmínky o obci pocházejí z roku 1273, kdy byla v držení Strahovského kláštera. Tomu patřil až do r. 1945 hospodářský dvůr s polnostmi a s prostým zámečkem z 18. století. V patře zámečku se dochovala kaple sv. Anny. Na klenbě je freska od Siarda Noseckého s výjevem svaté rodiny a postavami světců a zobrazení rodokmenu sv. Jana Křtitele a Davida. Zařízení tvoří rokokový sloupový oltář se sochami andělů
a novější plastikou sv. Anny a obrazy patrně od Siarda Noseckého a J. V. Neunhertze.

V Horoměřicích se narodil cestovatel a botanik Benedikt Roezl (1824-1885), který se věnoval sběru kaktusů a orchidejí, zejména ve Střední Americe. Na rodném domě a před obecním úřadem jej připomínají pamětní desky. V letech 1897-1898 v obci působil kněz a spisovatel Jindřich Šimon Baar.

1.1.3 Rozvoj obce
V současné době se Horoměřice rychle modernizují a rozvíjejí. Počet trvale hlášených obyvatel dle údajů obecního úřadu v roce 2006 přesáhl 2300 osob a dále roste.
Zájem investorů, především obytné výstavby, zvyšuje blízkost Prahy a velmi dobrá občanská vybavenost.
Je tu možné nakoupit většinu běžných životních potřeb, je zde škola, zdravotní středisko, lékárna, několik autoservisů, stanice technické kontroly, několik hostinců, hotel a řada menších obchodů.
Z Prahy lze do Horoměřic dojet za 15 minut městskými autobusy č.316, 355 a 356.
Katastrálním územím Horoměřic má být podle územního plánu veden silniční okruh, který má odvádět silniční dopravu mimo střed Prahy. Trasa nově navrhované části tohoto okruhu probíhá jižní a východní částí katastrálního území Horoměřic.
Z hlediska vybavenosti stavebních pozemků inženýrskými sítěmi je možno konstatovat, že katastrální území Horoměřic je pokryto vyhovující sítí elektrického rozvodu, vodovodu a kanalizace a rovněž bylo částečně plynofikováno. Stupeň telefonizace odpovídá celorepublikovému průměru.
Zpracováním územně plánovací dokumentace sídelního útvaru Horoměřice se dlouhodobě zabývá Atelier D Kolpron a Ing. arch. Milič Maryška.
Zpracovatelé cenové mapy měli, mimo jiné, k dispozici mapové přílohy grafické části územního plánu sídelního útvaru Horoměřice v původním znění z roku 1999 a rovněž grafické přílohy schválených a přijatých změn územního plánu č. 1 až 7. Všechny schválené části ÚPnSÚ, včetně zmíněných změn, byly autory cenové mapy zohledněny při jejím zpracování. Nový územní plán je doposud v přípravné fázi.

---

2. Cenová mapa

2.1 Rozsah a charakter zpracovaného území

Katastrální území Horoměřic bylo do cenové mapy zahrnuto v celém svém rozsahu. Konkrétně v rozsahu jeho stavebních a obchodovaných zastavitelných pozemků.

Katastrální výměra se v posledních letech zpřesňuje, tak jak dochází k upřesňování průběhu katastrálních hranic ve vztahu k hranicím sousedních obcí. V minulých letech byla upravena katastrální hranice na severozápadním okraji obce v oblasti chatové osady Chotol, která byla celá převedena do správy obce Statenice.

Po úpravách z let 2004 až 2009 dle digitalizované mapy katastru nemovitostí činí výměra katastrálního území Horoměřic celkem 805,9407 ha. V písemném operátu KN byla k 1. dubnu roku 2010 uváděna souhrnná výměra pozemků katastru nemovitostí 804,3757 ha celkem na 3 698 pozemcích (parcelách).

V obci v loňském roce bylo evidováno podle „malého“ lexikonu obcí ČR (z 1.2.2010) celkem 2 975 obyvatel a katastrální výměra 804 ha.

---

2.2 Metodika zpracování cenové mapy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla zpracována podle § 33, odstavec 2 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v dubnu až květnu 2010 na základě podkladů z dubna roku 2010 a její platnost bude vyhlášena Obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva obce Horoměřice.
V průběhu zpracování byl proveden průzkum sjednaných (smluvních) cen za období od 1.4. roku 2009 do 30.4. roku 2010.
V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků byly zjištěny všechny dostupné a použitelné údaje o sjednaných cenách nemovitostí za období posledních dvou let a to přímo ze smluv registrovaných a archivovaných ve sbírce listin Katastrálním úřadem Praha - západ.
Na jaře roku 2010, kdy byla 6. cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice zpracovávána, bylo celkem vyhodnoceno 55 kupních smluv oproti 96 smlouvám vyhodnoceným v předchozím roce. To signalizuje výrazný úbytek obchodních případů vázaný zřejmě na doznívající celosvětovou hospodářskou krizi, která ve zkoumaném období (rok 2009) v České republice vrcholila. Současně s tímto nezpochybnitelným faktorem ovlivňujícím četnost realitních operací na zkoumaném trhu, nelze vyloučit ani vliv změny v metodice získávání informací o sjednaných cenách ze sbírky listin Katastru nemovitostí, kterou si vynutila nová legislativní rozhodnutí Českého úřadu zeměměřického a katastrálního z roku 2008. Na základě vyhlášky č. 50/2008 Sb. došlo ke ztížení přístupu k listinné podobě kupních smluv, které až doposud vybírali, hledali a vyhodnocovali ve sbírce listin sami zpracovatelé cenové mapy. V letošním a rovněž v loňském roce však byli již odkázáni výhradně na výběr smluv realizovaný pracovníky katastrálního úřadu, takže zpracovatelé cenové mapy prakticky ztratili přímou kontrolu nad kompletností provedeného průzkumu ve sbírce listin.
Vyhodnocené smlouvy zahrnovaly ceny 82 stavebních pozemků, zatímco smlouvy vyhodnocené v roce 2009 zahrnovaly 134 stavebních pozemků. Ze všech skutečně sjednaných cen nemovitostí za období 2009 až 2010 (resp. až duben 2010) byly zjištěny samostatné ceny stavebních pozemků. Ze zpracování byla vyloučena část sjednaných cen. Hlavním důvodem, byla skutečnost, že se jednalo o ceny, které neodpovídají cenám dosahovaným na běžném trhu ve srovnatelných polohách a v daném čase.
55 pozemků (v minulém roce 105 pozemků) bylo oceněno zjištěnými smluvními cenami, které byly zaneseny do grafické části cenové mapy (viz § 10, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.), formou zápisu ceny přímo do plochy, která v mapovém podkladu vymezuje hranice pozemku. Cena pozemku je uvedena v Kč/m2.
Ceny všech ostatních pozemků oceněných v cenové mapě byly zjištěny porovnávacím způsobem na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání pozemků se vycházelo ze shodného účelu užití, z porovnatelné polohy v obci a ze srovnatelné stavební vybavenosti pozemku (viz § 10, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.).
Rovněž ceny pozemků oceněných porovnávacím způsobem byly vneseny do mapy formou zápisu ceny přímo do plochy. Tímto způsobem bylo oceněno 3019 pozemků (v minulém roce 2831 pozemků).

Veškeré cenové údaje v cenové mapě jsou ukončeny skupinou znaků ",-", čímž jsou jednoznačně odlišeny od parcelních čísel.
V grafickém znázornění, pro čitelnost některých uváděných hodnot, je u sousedících pozemků se shodnou cenou, účelem využití staveb a stavební vybaveností graficky ohraničeno celé území těchto pozemků a výrazně uveden společný cenový údaj. Zpravidla se jedná o pozemky zastavěné objekty řadových garáží či garážových stání.
U některých pozemků cenové údaje chybí.
Jedná se o pozemky, jejichž čísla parcelní v evidenci katastru nemovitostí neexistují, zatímco v mapovém podkladu jsou uvedena.
U pozemků jejichž právní stav není vyřešen, není možné v rámci cenové mapy realizovat jejich ocenění a ocení se podle § 28 vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů.

---

2.3 Rozbor cenových údajů

Rozpětí skutečně sjednaných cen pozemků použitých v cenové mapě se pohybovalo v intervalu od 120 Kč/m2 do 7 920 Kč/m2.

Četnost skutečně sjednaných cen je uvedena v následující tabulce:

Cena 1 m2 v Kč			Počet sjednaných cen
od		do	2005	2006	2007	2008	2009	celkem
1	-	500	34	16	19	68	5	144
501	-	1000	3	5	2	3	2	15
1001	-	1500	3	2	0	7	1	13
1501	-	2000	3	16	17	9	1	46
2001	-	2500	1	35	14	4	0	54
2501	-	3000	8	22	41	5	14	86
3001	-	3500	0	0	2	6	7	15
3501	-	9999	0	12	7	3	25	47
Celkem			52	108	100	105	55	420

Z uvedeného porovnání s minulými lety vyplývá, že v roce 2009-10 počet použitých sjednaných cen dosáhl četnosti odpovídající zhruba roku 2005 a je v porovnání s roky 2006 až 2008 zhruba poloviční. Tento razantní pokles v četnosti obchodních případů i použitých sjednaných cen je možno s velkou pravděpodobností přičíst na vrub vrcholící ekonomické krize.

Celkem bylo použito 4 údajů (v roce 2008 26 pozemků) o pozemcích evidovaných v katastru nemovitostí jako "zastavěná plocha a nádvoří" a zbývajících 51 údajů (v roce 2008 79 údajů) bylo o nezastavěných stavebních pozemcích, resp. o pozemcích tvořících se stavebními pozemky jednotný funkční celek.

Porovnávacím způsobem zjištěná cena pozemků se pohybovala v rozpětí od 30 Kč/m2 do 6 700 Kč/m2 s následující četností:

Cena 1 m2 v Kč			Počet porovnávacích cen
od		do	celkem
1	-	500	202
501	-	1000	145
1001	-	1500	503
1501	-	2000	308
2001	-	2500	518
2501	-	3000	514
3001	-	3500	203
3501	-	9999	626
Celkem			3019

Z hlediska druhů pozemků v katastru nemovitostí se jednalo o 1209 pozemků (v minulém roce 1188 pozemků) vedených jako "zastavěná plocha a nádvoří" a 1810 pozemků (v minulém roce 1643 pozemků) tvořících se stavebními pozemky jednotný nebo prostý funkční celek.

V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Horoměřice byly zjištěny následující základní trendy, vystihující poměrně přesně charakter zkoumané obce:

a) Obec plní především funkci rezidenčního satelitu náležejícího do širší pražské aglomerace. Z toho také vyplývá, že v obci převládá zástavba pro individuální bydlení a největší zájem je o volné, nově vznikající, stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů, které se nalézají v rozvojových územích situovaných především do okrajových částí obce, na dřívějších zemědělských pozemcích rolí a ovocných sadů. Oproti minulým letům se poněkud zpomalil meziroční nárůst počtu nově vznikajících rozvojových lokalit připravovaných pro nové obytné projekty.
V roce 2005 byla započata také bytová výstavba v rozvojové zóně území severně od Revoluční ulice (komunikace směrem na Lysolaje), která byla v předloni dokončena a dnes je prodej bytových jednotek v tomto území prakticky dokončen. Postupně také dochází ke kultivaci okolních pozemků a dovybavení lokality infrastrukturou (parkovacích míst, dětských hřišť a podobně).
Původní historické jádro (zastavěné území) obce zvolna mění svůj charakter a ze zóny kombinující někdejší zemědělský charakter zástavby s obytnou funkcí (soubor původních zemědělských usedlostí) se postupně stává zóna obslužná, se stále stoupajícím podílem prvků obchodu a služeb a občanské vybavenosti obecně. Tomu odpovídá i úroveň cen, které se pohybují poněkud níže nežli v okrajových rozvojových územích.
Část někdejšího jádra obce, sestávající především z rozsáhlejších zemědělských usedlostí, je nahrazována novodobou výstavbou obytných domů, která ale v minulém roce zpomalila realizační fázi a není stále dokončena. Jedná se o novostavby severně od středu obce a západně od hlavní dopravní trasy Velvarské ulice. V tomto prostoru byly některé rozsáhlé pozemky vyznačující se doposud nízkým stupněm využití pro skladové účely a zemědělskou výrobu postupně vyklizeny (odstraněny původní stavby) a nic již nebrání jejich intenzivnějšímu využití, které bude v souladu s jejich polohou v obci.

b) Na severním okraji obce poněkud stagnuje rozvoj živnostenské zóny, zahrnující především pozemky pod nově vznikajícími objekty skladů, výroby, řemesel a služeb. Tato zóna vzniká postupně za podpory obce, která se snaží do lokality soustředit a přivést větší množství investorů. V současné době je zájem velmi malý. Tomu odpovídají i cenové relace pozemků, které jsou zhruba o třetinu levnější, nežli v historickém jádru obce.
Hranice „průmyslové zóny“ se ale podařilo rozšířit severozápadním směrem na pozemky bývalých sadů jižně od Suchdolské a západně od Únětické silnice, kde byla již dokončena i výstavba obchodního centra společnosti Lidl, které je již plně funkční, stejně jako kruhový objezd na přilehlé křižovatce, který vznikal současně.

c) Vedle uvedených rozvojových aktivit, které obci jednoznačně dominují, probíhá i běžná výměna obyvatel ve středně staré obytné zástavbě. Nákupy těchto nemovitostí byly ale v uplynulém roce spíše jen výjimečné.

d) Stále trvá zájem zahraničních zájemců o nemovitosti na území obce. Zejména se jedná o nemovitosti určené pro bydlení. Podíl trvale bydlících cizinců na území obce se stále pohybuje těsně pod 20%. Mírný pokles zájmu lze přičíst na vrub celkovému snížení zájmu o nákup realit.

e) Z minulých dob přežívá rozsáhlá rekreační zóna, soustředěná především na severovýchodním okraji katastru Horoměřic, která zahrnuje rozsáhlé soubory zahrádkářských kolonií s nízkým stupněm zastavěnosti a nízkou intenzitou využití stavebních pozemků. Přesto, že i v těchto lokalitách výrazně poklesla poptávka, lze konstatovat, že bylo připraveno k tomuto účelu další území severně od Suchdolské silnice, které si vynutilo přidání dalšího mapového listu do cenové mapy.

Celkově lze konstatovat, že růst cen volných stavebních pozemků se prakticky zastavil a v roce 2009-2010 zaznamenané sjednané ceny potvrzují ve všech oblastech ceny dosahované v minulých obdobích. Výjimkou zůstává prodej pozemků pro účely parkování, který oproti minulým letům zaznamenává, jak razantní nárůst četnosti, tak strmý růst cen. Prodej parkovacích stání na nově zřízených komunikacích, zejména v blízkosti nových obytných domů (zejména v severní polovině intravilánu) se v současnosti realizuje prakticky stejně často, jako prodej pozemků pro výstavbu rodinných domů, ale ceny těchto pozemků již zhruba o třetinu až polovinu převyšují ceny pozemků pro individuální bydlení. Vysokou cenu lze přičíst faktu, že výměra takových pozemků se pohybuje zhruba okolo 10 m2 a tudíž celková kupní cena se pohybuje dnes mezi 70 a 80 tisíci Kč za pozemek pro jedno parkovací stání.

---

2.4 Grafická část cenové mapy

Grafická část cenové mapy byla pořízena v měřítku 1 : 1000, tak jak je patrné z kladu mapových listů doloženého ve složce "Grafické mapové přílohy", který je odvozený od obdobných kladů map katastru nemovitostí. Vlastní katastrální mapa obce Horoměřice je historická, realizovaná v souřadném systému Gustenbergově a v měřítku 1:2880. Digitalizaci této mapy, resp. její aktualizaci, provádí pro obec Horoměřice společnost GEPRO, spol. s r. o. Tato digitalizace umožňuje, jak převedení katastrální mapy do souřadného systému S-JTSK, tak vykreslení cenové mapy v měřítku 1 : 1000. Označení jednotlivých mapových listů je shodné s označením map 1 : 1000 katastru nemovitostí.
Na mapových listech jsou uvedena parcelní čísla jednotlivých pozemků.
Každý oceněný pozemek je označen, jednak číslem parcelním dle katastru nemovitostí, jednak cenou, jejíž zápis je ukončen dvojicí znaků ",-". V cenové mapě byla graficky vymezena některá území s pozemky se shodnou cenou (viz výše - odstavec 2.2).
Pokud pozemek není součástí vymezeného území se shodnou cenou a pokud v ploše pozemku není uvedena jeho cena (ukončená dvojicí znaků ",-"), pak se pozemek podle cenové mapy neoceňuje a jeho cena se zjistí podle příslušného ustanovení vyhlášky MF číslo 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, rovněž ve znění pozdějších předpisů.

---

3. Speciální část

3.1 Použité podklady

1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

2. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb a vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

3. Zpracovaný a schválený územní plán sídelního útvaru Horoměřic, včetně změn
č. 1 až 7.

4. Informace o obci Horoměřice

5. Mapové podklady : Mapový podklad při zpracování cenové mapy tvořily kopie map katastru nemovitostí, pořízené v měřítku 1:2880, vydané a spravované Českým úřadem geodetickým a kartografickým a digitalizované a aktualizované firmou GEPRO, spol. s r.o. Praha 5.

6. Registrované kupní smlouvy za období roku 2009 a začátek roku 2010 pro k.ú. Horoměřice, získané ve formě prostých kopií ze sbírky listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ

7. Výsledky místního šetření.

4. Přílohy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla vybavena následujícími přílohami :
- Grafické mapové přílohy

Obsahují vedle vlastních 22 mapových listů v měřítku 1:1000 přehledný klad mapových listů, sloužící pro hrubou orientaci. Každý mapový list je označen číslem odpovídajícím kladu mapových listů.

V Praze 25. května 2010

 

Zpracovali : Ing.Jiří Lokaj a Ing.Vladimír Bajer

 

 

---