|
10. cenová mapa
stavebních pozemků obce HOROMĚŘICE
Objednatel – Obec Horoměřice O B S A H : 10. cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice - textová část 1. Obecná část
Cenová mapa byla zpracována podle § 33, odst. 2 a § 10 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku – dále jen zákon) a v intencích §2 vyhlášky č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku. Cenová mapa vyjadřuje pouze ceny stavebních pozemků. Pokud je součástí pozemku stavba na něm stojící, tato stavba není cenovou mapou stavebních pozemků oceněna. Cenová mapa se vztahuje na stavební pozemky definované v § 9, odst.2 zákona, s výjimkou níže uvedených případů: ·
Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice se vztahuje na pozemky, které jsou vyznačeny v její grafické části, do které byly zároveň vepsány jejich ceny, nebo na pozemky, které byly zahrnuty do některého z graficky vymezených území s vyznačenou cenou. Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice je veřejnosti přístupná v kanceláři Obecního úřadu, Velvarská ulice č. 100, v úředních hodinách obecního úřadu. Na výše uvedené adrese jsou rovněž přijímány návrhy, náměty a připomínky k cenové mapě stavebních pozemků, včetně vyřizování případných dotazů a řešení eventuálních problémů s praktickou aplikací cenové mapy.
Obec Horoměřice leží ve výklenku severozápadní hranice Hlavního města Prahy, s jehož územím bezprostředně sousedí v oblasti katastrů Suchdol, Lysolaje, Dejvice, Nebušice a Přední Kopanina. Jedná se o někdejší zemědělskou a také střediskovou obec, která se postupem času a vývojem sídelní struktury bezprostředního okolí hlavního města stává, spolu se svými dalšími sousedy, kterými jsou Statenice a Únětice, rezidenčním a rekreačním satelitem, který je součástí širší pražské aglomerace. Obec je přirozeným rekreačním zázemím Prahy. Okrajové části obce jsou oživeny několika zahrádkářskými a chatovými osadami. Hlavně je ale obec křižovatkou řady turistických cest. Ze Šárky, Lysolají a Suchdola, na Gabrielku, do Houslí, Kozích hřbetů, Tuchoměřického lesa, k Juliáně, přes Statenice na Okoř, do Únětic, na Holý vrch, do Roztok, Tichého údolí apod. Přes obec vede také několik značených cykloturistických tras. Na okraji obce se nalézá rozsáhlý vojenský objekt, který je vybaven velkorysými ochrannými pásmy a obec se rovněž nalézá v trase poměrně četných letových drah nedalekého ruzyňského letiště. 1.1.1 Přírodní podmínky V Horoměřicích se narodil cestovatel a botanik Benedikt Roezl (1824-1885), který se věnoval sběru kaktusů a orchidejí, zejména ve Střední Americe. Na rodném domě a před obecním úřadem jej připomínají pamětní desky. V letech 1897-1898 v obci působil kněz a spisovatel Jindřich Šimon Baar.
1.1.3 Rozvoj obce Zájem investorů, především obytné výstavby, zvyšuje blízkost Prahy a velmi dobrá občanská vybavenost. Je tu možné nakoupit většinu běžných životních potřeb, je zde škola, zdravotní středisko, lékárna, několik autoservisů, stanice technické kontroly, několik hostinců, hotel a řada menších obchodů. Z Prahy lze do Horoměřic dojet od konečné stanice metra „A“ za 15 minut městskými autobusy č.316, 355 a 356. Katastrálním územím Horoměřic má být podle územního plánu veden silniční okruh, který má odvádět silniční dopravu mimo střed Prahy. Trasa nově navrhované části tohoto okruhu probíhá jižní a východní částí katastrálního území Horoměřic. Z hlediska vybavenosti stavebních pozemků inženýrskými sítěmi je možno konstatovat, že katastrální území Horoměřic je pokryto vyhovující sítí elektrického rozvodu, vodovodu a kanalizace a rovněž bylo částečně plynofikováno. Stupeň telefonizace odpovídá celorepublikovému průměru. Zpracováním územně plánovací dokumentace sídelního útvaru Horoměřice se dlouhodobě zabývá Atelier D Kolpron a Ing. arch. Milič Maryška. Zpracovatelé cenové mapy měli, mimo jiné, k dispozici mapové přílohy grafické části územního plánu sídelního útvaru Horoměřice v původním znění z roku 1999 a rovněž grafické přílohy schválených a přijatých změn územního plánu č. 1 až 10. Všechny schválené části ÚPnSÚ, včetně zmíněných změn, byly autory cenové mapy zohledněny při jejím zpracování. Nový územní plán je doposud v přípravné fázi.
Katastrální výměra se v posledních letech zpřesňovala, tak jak docházelo k upřesňování průběhu katastrálních hranic ve vztahu k hranicím sousedních obcí. V minulých letech byla upravena katastrální hranice na severozápadním okraji obce v oblasti chatové osady Chotol, která byla celá převedena do správy obce Statenice. Po úpravách z let 2004 až 2009 dle digitalizované mapy katastru nemovitostí činí výměra katastrálního území Horoměřic celkem 805,9407 ha. V písemném operátu KN byla k 30. dubnu 2014 uváděna souhrnná výměra pozemků katastru nemovitostí 804,3451 ha celkem na 4 023 pozemcích (parcelách KN). V obci v loňském roce bylo evidováno podle „malého“ lexikonu obcí ČR k 1.2.2014 celkem 3 645 obyvatel (k 1.2.2013 to bylo 3 509 obyvatel) a katastrální výměra 804 ha. 2.1. Rozsah a charakter zpracovaného území Katastrální území Horoměřic bylo do cenové mapy zahrnuto v celém svém rozsahu. Konkrétně v rozsahu jeho stavebních zastavitelných pozemků. Katastrální výměra se v posledních letech zpřesňovala, tak jak docházelo k upřesňování průběhu katastrálních hranic ve vztahu k hranicím sousedních obcí. V minulých letech byla upravena katastrální hranice na severozápadním okraji obce v oblasti chatové osady Chotol, která byla celá převedena do správy obce Statenice. Po úpravách z let 2004 až 2009 dle digitalizované mapy katastru nemovitostí činí výměra katastrálního území Horoměřic celkem 805,9407 ha. V písemném operátu KN byla k 30. dubnu 2014 uváděna souhrnná výměra pozemků katastru nemovitostí 804,3451 ha celkem na 4 023 pozemcích (parcelách KN). V obci v loňském roce bylo evidováno podle „malého“ lexikonu obcí ČR k 1.2.2014 celkem 3 645 obyvatel (k 1.2.2013 to bylo 3 509 obyvatel) a katastrální výměra 804 ha.
2.2 Metodika zpracování cenové mapy Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla zpracována podle § 33, odstavec 2 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a v intencích §2 vyhlášky č. 441/2013 Sb. v květnu až červnu 2014 na základě podkladů z dubna roku 2014 a její platnost bude vyhlášena Obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva obce Horoměřice. V průběhu zpracování byl proveden průzkum sjednaných (smluvních) cen za období od 1.5. roku 2013 do 15.4. roku 2014. Vzhledem k novým ustanovením vyhlášky MFČR č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku, týkajícím se cenových map, bylo nutno přehodnotit dosavadní metodiku zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Horoměřice a ocenit všechny pozemky v jednotném funkčním celku shodnou cenou (viz §2, odstavec 2, písmeno c). Tím došlo k vytvoření odlišné cenové úrovně 10. cenové mapy. Současně byly, na vyslovené přání obce Horoměřice a po konzultaci se zástupci Ministerstva financí ČR, do cenové mapy stavebních pozemků zařazeny pozemky pod komunikacemi a dopravními plochami. Součástí jejich ceny rovněž není stavba (konstrukce) komunikace, ale pouze pozemky, na kterých jsou umístěny. Tyto pozemky předchozími cenovými mapami stavebních pozemků obce Horoméřice oceňovány nebyly. V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků byly zjištěny všechny dostupné a použitelné údaje o sjednaných cenách nemovitostí za období posledních dvou let a to přímo ze smluv registrovaných a archivovaných ve sbírce listin Katastrálním úřadem Praha - západ. Na jaře roku 2014, kdy byla 10. cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice zpracovávána, bylo celkem vyhodnoceno 47 kupních smluv oproti 54 smlouvám vyhodnoceným v předchozím roce. To signalizuje již jen nepatrný pokles obchodních případů. Jedná se ale zřejmě stále o vliv končící hospodářské krize. Vyhodnocené smlouvy zahrnovaly ceny 74 stavebních pozemků, zatímco smlouvy vyhodnocené v roce 2013 zahrnovaly 134 stavebních pozemků. Ze všech skutečně sjednaných cen nemovitostí za období 2013 až 2014 (resp. polovina dubna 2014) byly zjištěny samostatné ceny stavebních pozemků. Ze zpracování byla vyloučena část sjednaných cen. Hlavním důvodem, byla skutečnost, že se jednalo o ceny, které neodpovídají cenám dosahovaným na běžném trhu ve srovnatelných polohách a v daném čase. 58 pozemků (v minulém roce 95 pozemků) bylo oceněno zjištěnými smluvními cenami, které byly zaneseny do grafické části cenové mapy (viz § 10, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.), formou zápisu ceny přímo do plochy, která v mapovém podkladu vymezuje hranice pozemku. Cena pozemku je uvedena v Kč/m2. Ceny všech ostatních pozemků oceněných v cenové mapě byly zjištěny porovnávacím způsobem na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání pozemků se vycházelo ze shodného účelu užití, z porovnatelné polohy v obci a ze srovnatelné stavební vybavenosti pozemku (viz § 10, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.). Rovněž ceny pozemků oceněných porovnávacím způsobem byly vneseny do mapy formou zápisu ceny přímo do plochy. Tímto způsobem bylo oceněno 3 719 pozemků (v minulém roce 3 325 pozemků). Veškeré cenové údaje v cenové mapě jsou ukončeny skupinou znaků ",-", čímž jsou jednoznačně odlišeny od parcelních čísel. V grafickém znázornění, pro čitelnost některých uváděných hodnot, je u sousedících pozemků se shodnou cenou, účelem využití staveb a stavební vybaveností graficky ohraničeno celé území těchto pozemků a výrazně uveden společný cenový údaj. Zpravidla se jedná o pozemky zastavěné objekty řadových garáží či využívaných jako garážová stání. U některých pozemků cenové údaje chybí. Jedná se o pozemky, jejichž čísla parcelní v evidenci katastru nemovitostí neexistují, zatímco v mapovém podkladu jsou uvedena. U pozemků jejichž právní stav není vyřešen, není možné v rámci cenové mapy realizovat jejich ocenění a ocení se podle § 3 až 5, případně §9, odstavce 2 a 3 vyhlášky MFČR č. 441/2013 Sb.. Rozpětí skutečně sjednaných cen pozemků použitých v cenové mapě se pohybovalo v intervalu od 120 Kč/m2 do 6500 Kč/m2, přitom uvedená nejvyšší cena za 1 m2 pozemku byla dosažena koupí pozemku pod venkovním garážovým stáním, která se za podobné ceny již dlouhodobě prodávají. Další nejvyšší sjednaná cena pak činila 4 450 Kč/m2. Četnost skutečně sjednaných cen je uvedena v následující tabulce přehledné tabulce:
Z porovnání s četností prodaných pozemků použitých ke zpracovaní cenové mapy v minulých letech vyplývá, že v roce 2013-14 počet použitých sjednaných cen dosáhl četnosti odpovídající zhruba roku 2005 a 2009. Nápadně nízký počet prodaných pozemků vypovídá spíše o tom, že k nejhlubšímu propadu realitního trhu, minimálně v daném místě, došlo právě v tomto období. Celkem bylo použito 4 údajů (stejně jako v roce 2013) o pozemcích evidovaných v katastru nemovitostí jako "zastavěná plocha a nádvoří" a 4 pozemků evidovaných jako „ostatní plocha - místní komunikace“. Zbývajících 50 údajů (v roce 2012 91 údajů) se týkalo nezastavěných stavebních pozemků, resp. pozemků tvořících se stavebními pozemky jednotný funkční celek. Porovnávacím způsobem zjištěná cena pozemků se pohybovala v rozpětí od 90 Kč/m2 do 6 500 Kč/m2 s následující četností:
V porovnáním s minulým obdobím došlo k posunu četnosti výskytu porovnávacích cen do nižších pater výše uvedené cenové struktury, což bylo způsobeno metodickými změnami popsanými v minulé kapitole. Z hlediska druhů pozemků v katastru nemovitostí se jednalo o 1339 pozemků (v minulém roce 1311 pozemků) vedených jako "zastavěná plocha a nádvoří". Navíc oproti minulým letům bylo oceněno 247 pozemků, evidovaných nebo skutečně sloužících, jako pozemky pod komunikacemi silnicemi nebo místními komunikacemi). Zbývajících 2137 porovnáním oceněných pozemků (v minulém roce 2014 údajů) byly pozemky tvořící se stavebními pozemky jednotný funkční celek. V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Horoměřice byly zjištěny následující základní trendy, vystihující poměrně přesně charakter zkoumané obce: a) Obec plní především funkci rezidenčního satelitu náležejícího do širší pražské aglomerace. Z toho také vyplývá, že v obci převládá zástavba pro individuální bydlení a historicky největší zájem je o volné, nově vznikající, stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů, které se nalézají v rozvojových územích situovaných především v okrajových částech obce, na dřívějších zemědělských pozemcích rolí a ovocných sadů. Četnost prodeje takových pozemků se sice v posledních letech stále snižovala, nicméně existuje skupina zájemců o tyto pozemky, kteří se rekrutují z velké části z řad cizinců, trvale nebo přechodně usídlených v ČR. Vysoké procento tvoří ruskojazyčné skupiny obyvatel ČR. b) V minulém období nepřibyla, s výjimkou jedné, žádná lokalita pro výstavbu rodinného bydlení. Zmíněnou výjimku tvoří pozemky někdejších sadů na severozápadním okraji intravilánu, v prostoru východně od ulice Západní a jižně od ulice Nad Štolou. Tato lokalita nabízí 21 nových stavebních pozemků. Tento developerský projekt však prozatím nezaznamenal úspěch, především díky příliš vysokým požadovaným cenám pozemků. Za poslední rok se neprodal žádný z nich. c) Z aktivit soustředěných okolo přípravy a projednávání posledních změn územního plánu obce je ale zřejmé, že příprava dalších investičních akcí, souvisejících především s výstavbou objektů bydlení v Horoměřicích, pokračuje. V současnosti se zdá, že menší investiční akce mají větší úspěch, nežli investice na rozsáhlejších územích, které probíhaly v minulých obdobích a v některých případech doposud nebyly dokončeny. d) U rozpracovaných zastavitelných území vznikajících severně od dokončené lokality s obytnými domy severně od Revoluční ulice, lze konstatovat, že skutečný stavební rozvoj a rovněž prodej pozemků se soustředil pouze do nejjižnější z nich, která je již téměř rozprodána, zatímco u obou severnějších došlo k problému s napojením a dokončením inženýrských sítí, takže v těchto lokalitách se doposud žádné pozemky neprodávají. Investice do tohoto území ale stále pokračují, třebaže volnějším tempem, nežli v minulých obdobích. e) Druhá etapa výstavby mateřské školky, která v minulosti zaznamenala časový skluz, je již před dokončením. f) Rozvoj v původním historickém jádru obce se prozatím téměř zastavil, s výjimkou pozemků, na kterých vyvíjí aktivity samotná obec, která investuje do rozvoje obecní infrastruktury v okolí obecního úřadu a především se soustředí na rozšíření zdejší základní školy. Po výkupu sousedních stavebních pozemků byl projekt rozšíření školy úspěšně dokončen. g) Dokončena byla rovněž výstavba tří obytných domů, které nahrazují v centru obce někdejší rozsáhlejší zemědělské usedlosti. Nebyly ovšem zaznamenány žádné známky užívání těchto staveb, ani kupní smlouvy, které by napovídaly, že projekt se začal prodávat. h) Na jižním okraji intravilánu již v roce 2011 skončilo zainvestování pozemků pro rodinné domy a lokalita byla téměř celá prodána zahraničnímu investorovi. Zbývají zde pouze tři neprodané pozemky a pokračují stavby rodinných domů na pozemcích prodaných v minulém roce. i) Na severním okraji obce stále stagnuje rozvoj živnostenské zóny, zahrnující především pozemky pod nově vznikajícími objekty skladů, výroby, řemesel a služeb. Tato privátní „komerční“ zóna vzniká postupně za podpory obce, která se snaží do lokality soustředit a přivést větší množství investorů. O investice v tomto prostoru je ale zřejmě jen malý zájem a ceny tedy stagnují. Podobně jako ve všech dlouhodobě stabilizovaných územích obce. j) Hranice „průmyslové zóny“ se ale podařilo rozšířit severozápadním směrem na pozemky bývalých sadů jižně od Suchdolské a západně od Únětické silnice, kde je již provozováno obchodní centrum společnosti Lidl, které je již plně funkční, stejně jako kruhový objezd na přilehlé křižovatce. Po loňském prodeji dalších navazujících pozemků, na který měla navázat další stavební aktivita související s výstavbou objektu jednoho ze známých obchodních řetězců, se celý projekt zpozdil a momentálně nevykazuje žádný pokrok. k) I ve původní obytné zástavbě jsou nákupy v posledním roce spíše výjimečné. l) Z minulých dob přežívá rozsáhlá rekreační zóna, soustředěná především na severovýchodním okraji katastru Horoměřic, která zahrnuje rozsáhlé soubory zahrádkářských kolonií s nízkým stupněm zastavěnosti a nízkou intenzitou využití stavebních pozemků. Obecně rekreační chatařské kolonie pozvolna ustupují a mění se na malometrážní objekty využívané k celoročnímu bydlení. Tomuto trendu se obec dlouhodobě brání především tím, že v těchto lokalitách nepodporuje rozvoj inženýrských sítí. Zájem o levné bydlení ale stále má své příznivce a každoroční prodeje a výstavba v těchto lokalitách o tomto trendu svědčí. Celkově lze konstatovat, že růst cen volných stavebních pozemků, ale i pozemků pod stávajícími stavbami, se téměř zastavil a má jen zcela lokální charakter, jak bylo popsáno v předchozích odstavcích. Dříve zjištěné tendence v prodeji parkovacích
stání na nově zřízených komunikacích, zejména v blízkosti nových
obytných domů (převážně v severní polovině intravilánu) pokračují
již volnějším tempem, neboť lokalita je již téměř rozprodána a
ceny se dále již nezvyšují, nicméně stále zhruba o třetinu až
polovinu převyšují ceny pozemků určených pro výstavbu objektů
individuálního bydlení. Vysokou cenu lze přičíst faktu, že výměra
takových pozemků se pohybuje zhruba okolo 10 m2 a tudíž celková
kupní cena za jedno parkovací stání je obecně dostupná. 2.4 Grafická část cenové mapy Grafická část cenové mapy byla pořízena v měřítku 1 : 1000, tak jak je patrné z kladu mapových listů doloženého ve složce "Grafické mapové přílohy", který je odvozený od obdobných kladů map katastru nemovitostí. Vlastní katastrální mapa obce Horoměřice je historická, realizovaná v souřadném systému Gustenbergově a v měřítku 1:2880. Digitalizaci této mapy, resp. její aktualizaci, provádí pro obec Horoměřice společnost GEPRO, spol. s r. o. Tato digitalizace umožňuje, jak převedení katastrální mapy do souřadného systému S-JTSK, tak vykreslení cenové mapy v měřítku 1 : 1000. Označení jednotlivých mapových listů je shodné s označením map 1 : 1000 katastru nemovitostí. Na mapových listech jsou uvedena parcelní čísla jednotlivých pozemků. Každý oceněný pozemek je označen, jednak číslem parcelním dle katastru nemovitostí, jednak cenou, jejíž zápis je ukončen dvojicí znaků ",-". V cenové mapě byla graficky vymezena některá území s pozemky se shodnou cenou (viz výše - odstavec 2.2). Pokud pozemek není součástí vymezeného území
se shodnou cenou a pokud v ploše pozemku není uvedena jeho cena
(ukončená dvojicí znaků ",-"), pak se pozemek cenovou mapou neoceňuje
a jeho cena se zjistí podle příslušného ustanovení vyhlášky MF
číslo 441/2013 Sb.. 1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů. 2. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku. 3. Zpracovaný a schválený územní plán sídelního útvaru Horoměřic, včetně změn č. 1 až 10. 4. Informace o obci Horoměřice. 5. Mapové podklady : Mapový podklad při zpracování cenové mapy tvořily kopie map katastru nemovitostí, pořízené v měřítku 1:2880, vydané a spravované Českým úřadem geodetickým a kartografickým a digitalizované a aktualizované firmou GEPRO, spol. s r.o. Praha 5, naposledy v dubnu 2014. 6. Registrované kupní smlouvy za období roku 2013 a začátek roku 2014 pro k.ú. Horoměřice, získané ve formě prostých kopií ze sbírky listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ. 7. Výsledky místního šetření.
- Grafické mapové přílohy Obsahují vedle vlastních 22 mapových listů v měřítku 1:1000 přehledný klad mapových listů, sloužící pro hrubou orientaci. Každý mapový list je označen číslem odpovídajícím kladu mapových listů. V Praze 26. června 2014 Zpracovali : Ing.Jiří Lokaj Ing.Vladimír Bajer
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| © 2014-2015, Softwareové služby Oneman | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
