... na začátek...

1.1.3 Rozvoj obce

V současné době se Horoměřice rychle modernizují a rozvíjejí.

Zájem investorů, především obytné výstavby, zvyšuje blízkost Prahy a velmi dobrá občanská vybavenost.

Je tu možné nakoupit většinu běžných životních potřeb, je zde škola, zdravotní středisko, lékárna, několik autoservisů, stanice technické kontroly, několik hostinců, hotel a řada dalších obchodů.

Z Prahy lze do Horoměřic dojet od nejbližší stanice metra „A“ za 10 minut městskými autobusy č.316, 355 a 356.

Okrajem katastrálního území Horoměřice má být podle územního plánu veden silniční okruh, který má odvádět silniční dopravu mimo střed Prahy. Trasa nově navrhované části tohoto okruhu probíhá jižní a východní částí katastrálního území Horoměřic.

Z hlediska vybavenosti stavebních pozemků inženýrskými sítěmi je možno konstatovat, že katastrální území Horoměřic je pokryto vyhovující sítí elektrického rozvodu, vodovodu a kanalizace a rovněž bylo částečně plynofikováno. Stupeň telefonizace odpovídá celorepublikovému průměru.

Zpracováním územně plánovací dokumentace sídelního útvaru Horoměřice se dlouhodobě zabývá Atelier D Kolpron a Ing. arch. Milič Maryška.

Zpracovatelé cenové mapy měli, mimo jiné, k dispozici mapové přílohy grafické části územního plánu sídelního útvaru Horoměřice v původním znění z roku 1999 a rovněž grafické přílohy schválených a přijatých změn územního plánu č. 1 až 10. Všechny schválené části ÚPnSÚ, včetně zmíněných změn, byly autory cenové mapy zohledněny při jejím zpracování. Nový územní plán je doposud v přípravné fázi.

---

2. Cenová mapa

2.1. Rozsah a charakter zpracovaného území

Katastrální území Horoměřic bylo do cenové mapy zahrnuto v celém svém rozsahu. Konkrétně v rozsahu jeho stavebních pozemků.

Katastrální výměra se v posledních letech zpřesňovala, tak jak docházelo k upřesňování průběhu katastrálních hranic ve vztahu k hranicím sousedních obcí. V minulých letech byla upravena katastrální hranice na severozápadním okraji obce v oblasti chatové osady Chotol, která byla celá převedena do správy obce Statenice.

Po úpravách z let 2004 až 2009 dle digitalizované mapy katastru nemovitostí činí výměra katastrálního území Horoměřic celkem 805,9407 ha. V písemném operátu KN byla k 1. dubnu 2016 uváděna souhrnná výměra pozemků katastru nemovitostí 804,1268 ha celkem na 4 115 pozemcích (parcelách KN).

V obci v loňském roce bylo evidováno podle „malého“ lexikonu obcí ČR k 1.1.2016 celkem 3 810 obyvatel (k 1.2.2015 to bylo 3 688 obyvatel) a katastrální výměra 804 ha. V posledních letech počet obyvatel neustále zvolna roste.

2.2 Metodika zpracování cenové mapy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla zpracována podle § 33, odstavec 2 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, a v intencích §2 vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.,vyhlášky 345/2015 Sb. a vyhlášky 53/2016 Sb. v květnu až červnu 2016 na základě podkladů z dubna roku 2016 a její platnost bude vyhlášena obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva obce Horoměřice.

V průběhu zpracování byl proveden průzkum sjednaných (smluvních) cen za období od 15.4. roku 2014 do 9.4.2015

Vzhledem k novým ustanovením vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., týkajícím se cenových map, bylo nutno v roce 2014 přehodnotit dosavadní metodiku zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Horoměřice a ocenit všechny pozemky v jednotném funkčním celku shodnou cenou (viz §2, odstavec 2, písmeno c). Tím došlo k vytvoření odlišné cenové úrovně počínaje 10. cenovou mapou, oproti mapám předchozím.

Současně byly v roce 2014, na vyslovené přání obce Horoměřice a po konzultaci se zástupci Ministerstva financí ČR, do cenové mapy stavebních pozemků poprvé zařazeny i pozemky pod komunikacemi a dopravními plochami. Součástí jejich cen rovněž nejsou stavby (konstrukce) komunikace, ale pouze pozemky, na kterých jsou umístěny. Jelikož se tato úprava dle vyjádření vydavatele cenové mapy stavebních pozemků osvědčila, bylo ocenění pozemků pod komunikacemi cenovou mapou zpracováno v roce 2015 i v roce 2016.

V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků byly zjištěny všechny dostupné a použitelné údaje o sjednaných cenách nemovitostí za období posledních dvou let a to přímo ze smluv registrovaných a archivovaných ve sbírce listin Katastrálním úřadem Praha - západ.

Na jaře roku 2016, kdy byla 12. cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice zpracovávána, bylo celkem vyhodnoceno 60 kupních smluv oproti 59 smlouvám vyhodnoceným v předchozím roce. To pravděpodobně již signalizuje zastavení dosavadního poklesu v počtu realizovaných obchodních případů za 1 rok a lze konstatovat stabilní úroveň aktivity na lokálním realitním trhu. Oproti minulému roku jde o růst pouze o jeden případ.

Vyhodnocené smlouvy zahrnovaly ceny 138 stavebních pozemků, zatímco smlouvy vyhodnocené v roce 2015 zahrnovaly 121 stavebních pozemků. Ze všech skutečně sjednaných cen nemovitostí za období 2015 až 2016 (resp. polovina dubna 2016) byly zjištěny samostatné ceny stavebních pozemků. Ze zpracování byla vyloučena část sjednaných cen. Hlavním důvodem, byla skutečnost, že se jednalo o ceny, které neodpovídají cenám dosahovaným na běžném trhu ve srovnatelných polohách a v daném čase.

70 pozemků (v minulém roce 56 pozemků) bylo oceněno zjištěnými smluvními cenami, které byly zaneseny do grafické části cenové mapy (viz § 10, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů), formou zápisu ceny přímo do plochy, která v mapovém podkladu vymezuje hranice pozemku. Cena pozemku je uvedena v Kč/m2.

Ceny všech ostatních pozemků oceněných v cenové mapě byly zjištěny porovnávacím způsobem na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání pozemků se vycházelo ze shodného účelu užití, z porovnatelné polohy v obci a ze srovnatelné stavební vybavenosti pozemku (viz § 10, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů).

Rovněž ceny pozemků oceněných porovnávacím způsobem byly vneseny do mapy formou zápisu ceny přímo do plochy. Tímto způsobem bylo oceněno 3 779 pozemků (v minulém roce 3 748 pozemků).

Veškeré cenové údaje v cenové mapě jsou uvedeny v Kč/m2. Ceny vepsané do plochy pozemku oceněného cenovou mapou jsou v grafické části cenové mapy ukončeny skupinou znaků ",-", čímž jsou jednoznačně odlišeny od parcelních čísel.

V grafickém znázornění, pro čitelnost některých uváděných hodnot, je u sousedících pozemků se shodnou cenou, účelem využití staveb a stavební vybaveností graficky ohraničeno celé území těchto pozemků a výrazně uveden společný cenový údaj. Zpravidla se jedná o pozemky zastavěné objekty řadových garáží či využívaných jako garážová stání.

U některých pozemků cenové údaje chybí.

Jedná se o pozemky, jejichž čísla parcelní v evidenci katastru nemovitostí neexistují, zatímco v mapovém podkladu jsou uvedena.

U pozemků jejichž právní stav není vyřešen, není možné v rámci cenové mapy realizovat jejich ocenění a ocení se podle § 3 až 5 vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., vyhlášky 345/2015 Sb. a vyhlášky 53/2016 Sb.

---

2.3 Rozbor cenových údajů

Rozpětí skutečně sjednaných cen pozemků použitých v cenové mapě se pohybovalo v intervalu od 550 Kč/m2 do 4 110 Kč/m2.

Četnost skutečně sjednaných cen použitých ke zpracování cenových map stavebních pozemků obce Horoměřice od roku 2005 je uvedena v následující přehledné tabulce:

Cena 1 m2 v Kč			Počet sjednaných cen
od		do	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	celkem
1	až	500	34	16	19	68	0	5	1	1	4	9	0	159
501	až	1000	3	5	2	3	3	5	10	16	12	8	13	80
1001	až	1500	3	2	0	7	1	2	1	2	3	2	1	24
1501	až	2000	3	16	17	9	0	0	1	2	3	6	11	68
2001	až	2500	1	35	14	4	0	0	1	6	3	3	9	76
2501	až	3000	8	22	37	5	10	20	9	17	20	9	10	167
3001	až	3500	0	0	2	6	40	46	42	9	7	8	16	176
3501		a více	0	12	7	3	7	32	34	42	6	16	10	169
Celkem			52	108	100	105	61	110	99	95	58	61	70	919

Z porovnání s četností prodaných pozemků použitých ke zpracovaní cenové mapy v minulých letech vyplývá, že v roce 2015-16 počet použitých sjednaných cen dosáhl četnosti odpovídající zhrub četnosti z roku minulého nebo roku 2009. Je tedy možné konstatovat, že, pokles prodeje stavebních pozemků na realitním trhu, patrný v minulých letech, se pravděpodobně již zastavil..

Celkem bylo použito 16údajů (v roce 2015 2 údaje) o pozemcích evidovaných v katastru nemovitostí jako "zastavěná plocha a nádvoří". Zbývajících 54 údajů (v roce 2015 59 údajů) se týkalo nezastavěných stavebních pozemků, resp. pozemků tvořících se stavebními pozemky jednotný funkční celek.

Porovnávacím způsobem zjištěná cena pozemků se pohybovala v rozpětí od 100 Kč/m2 do 6 500 Kč/m2 s následující četností:

Cena 1 m2 v Kč			Počet porovnávacích cen
od		do	celkem
1	-	500	127
501	-	1000	456
1001	-	1500	167
1501	-	2000	133
2001	-	2500	1179
2501	-	3000	506
3001	-	3500	829
3501	-	9999	382
Celkem			3779

 

V porovnáním s minulým obdobím došlo k nepatrnému posunu četnosti výskytu porovnávacích cen do vyšších pater výše uvedené cenové struktury, což odpovídá celkovému cenovému trendu, který se projevil v minulém roce a který je podrobněji popsán na následujících stranách.

Z hlediska druhů pozemků v katastru nemovitostí se jednalo o 1337 pozemků (v minulém roce 1364 pozemků) vedených jako "zastavěná plocha a nádvoří". Zároveň bylo 247 pozemků, evidovaných nebo skutečně sloužících, jako pozemky pod komunikacemi silnicemi nebo místními komunikacemi, z toho porovnávacími cenami 243. Zbývajících 2199 porovnáním oceněných pozemků (v minulém roce 2138 údajů) byly pozemky tvořící se stavebními pozemky jednotný funkční celek.

Celkem bylo cenovou mapou stavebních pozemků obce Horoměřice v roce 2016 oceněno 3 849 pozemků.

V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Horoměřice byly zjištěny následující základní trendy, vystihující poměrně přesně charakter zkoumané obce:

a) Obec plní především funkci rezidenčního satelitu náležejícího do širší pražské aglomerace. Z toho také vyplývá, že v obci převládá zástavba pro individuální bydlení a historicky největší zájem je o volné, nově vznikající, stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů, které se nalézají v rozvojových územích situovaných především v okrajových částech obce, na dřívějších zemědělských pozemcích rolí a ovocných sadů. Četnost prodeje takových pozemků se sice v minulých letech stále snižovala, nicméně existuje skupina zájemců o tyto pozemky, kteří se rekrutují z velké části z řad cizinců, trvale nebo přechodně usídlených v ČR. Vysoké procento tvoří ruskojazyčné skupiny obyvatel.

b) V minulých obdobích přibyla jedna lokalita pro výstavbu rodinného bydlení na pozemcích někdejších sadů na severozápadním okraji intravilánu, v prostoru východně od ulice Západní a jižně od ulice Nad Štolou. Tato lokalita nabízí 21 nových stavebních pozemků. Tento developerský projekt však prozatím nezaznamenal úspěch, zřejmě díky příliš vysokým požadovaným cenám pozemků. Za poslední 2 roky se neprodal žádný z nich a developer se pravděpodobně dostal i do finančních potíží. Projekt prozatím stagnuje a dále se nerozvíjí. Nebylo dokončeno kompletní ani zasíťování pozemků.

c) Jiná lokalita na území bývalého sadu, kde již začala probíhat výstavby inženýrských sítí, se rozkládá mezi ulicemi K Roklím a Karla IV na západním okraji intravilánu obce. Na projekt kanalizace pro budoucích osm rodinných domů bylo vydáno stavební povolení a s realizací výstavby se již započalo. Podle stavu katastrální mapy lze soudit, že investor tohoto projektu hodlá připravit pozemky pro dalších 27 rodinných domů západně od současného staveniště.

d) Z aktivit soustředěných okolo přípravy a projednávání posledních změn územního plánu obce je zřejmé, že příprava dalších investičních akcí, souvisejících s výstavbou objektů bydlení v Horoměřicích, pokračuje.. V současnosti se zdá, že menší investiční akce mají větší úspěch, nežli investice na rozsáhlejších územích, které probíhaly v minulých obdobích a v některých případech doposud nebyly dokončeny.

e) U rozpracovaných zastavitelných území vznikajících severně od dokončené lokality s obytnými domy ležícími severně od Revoluční ulice, lze konstatovat, že skutečný stavební rozvoj a rovněž prodej pozemků se soustředil pouze do nejjižnější z nich, která je již téměř rozprodána, zatímco u obou severnějších došlo k problému s napojením a dokončením inženýrských sítí, takže v těchto lokalitách se doposud žádné pozemky neprodávají. Investice do tohoto území ale stále pokračují, třebaže volnějším tempem, nežli v minulých obdobích.

f) Druhá etapa výstavby mateřské školky a jídelny již byla dokončena a připravuje se etapa další.

g) Rozvoj v původním historickém jádru obce se prozatím téměř zastavil, s výjimkou pozemků, na kterých vyvíjí aktivity samotná obec, která investuje do rozvoje obecní infrastruktury v okolí obecního úřadu a především se soustředí na rozšíření zdejší základní školy. Po výkupu sousedních stavebních pozemků, byla jedna etapa projektu rozšíření školy úspěšně dokončena a nyní se pokračuje etapou další.

h) Dokončena byla rovněž výstavba tří obytných domů, které nahrazují v centru obce někdejší rozsáhlejší zemědělské usedlosti. Podle všech známek se zde již prodávají jednotlivé bytové jednotky a investice je zřejmé úspěšná.

i) Na jižním okraji intravilánu již v roce 2011 skončilo zainvestování pozemků pro rodinné domy a lokalita byla téměř celá prodána zahraničnímu investorovi. V tomto prostoru, zřejmé i s ohledem na zahraniční klientelu, jsou při prodeji stavebních pozemků dosahovány nejvyšší zaznamenané ceny v celé obci.

j) Na konci této lokality, mezi ulicí Za Dvorem a Rabochovou vzniklo nově 6 zainvestovaných stavebních pozemků, z nichž polovina je určena pro rodinné domy a druhá polovina pro výstavbu objektů nerušící výroby a služeb. Pozemky se prozatím neprodaly a byly oceněny porovnáním.

k) Na severním okraji obce do loňska stagnující živnostenská zóna, zahrnující především pozemky pod nově vznikajícími objekty skladů, výroby, řemesel a služeb, zaznamenala po dlouhé době první změny. Prodal se jeden ze stavebně připravených bloků pozemků na nároží ulic Únětická a Za Halami, včetně podílu na příjezdové zpevněné komunikaci. Oproti dosavadním nabídkovým cenám sousedních volných stavebních pozemků byla ale realizovaná smluvní cena výrazně nižší. Trvá tak doposud zřejmě trend zaznamenaný v minulých letech, kdy pozemky určené pro komerční výstavbu (výrobu a skladování) postupně zlevňovaly a doposud zlevňují.

l) Podobné investice komerčního charakteru se stále projevují i v nejsevernější výspě katastrálního území, kde se loni prodávaly volné pozemky a kde se zároveň dokončují nové skladově-výrobní objekty. Ceny ale i zde stále mírné klesají.

m) Naproti tomu ceny pozemků sloužící obchodním aktivitám naopak zvolna rostou. V některých případech je tento růst i strmější. Například rozsáhlejší lokalita na severním okraji obce, bezprostředně ze západu navazující na dosavadní pozemky ve vlastnictví obchodního řetězce Lidl, který zde provozuje již delší dobu jednu ze svých prodejen a kterou vloni koupil jiný obchodní řetězec, byla v letošním roce Lidlem odkoupena a zřejmě se zde chystá i významnější výstavba rozsáhlejšího obchodního centra.

n) Ve starší obytné zástavbě obce jsou nákupy v posledních dvou letech spíše výjimečné.

o) Z minulých dob přežívá rozsáhlá rekreační zóna, soustředěná především na severo- východním okraji katastru Horoměřic, která zahrnuje rozsáhlé soubory zahrádkářských kolonií s nízkým stupněm zastavěnosti a nízkou intenzitou využití stavebních pozemků. Rekreační chatařské kolonie pozvolna ustupují a mění se na malometrážní objekty využívané k celoročnímu bydlení. Tomuto trendu se obec dlouhodobě brání především tím, že v těchto lokalitách nepodporuje rozvoj inženýrských sítí. Zájem o levné bydlení ale má stále značné množství příznivců a každoroční prodeje, výstavba, ale i poměrně prudce rostoucí ceny pozemků v těchto lokalitách, o tomto trendu svědčí. Některé okrajové enklávy, zejména na jihozápadním okraji chatových kolonií s výhledem na Prahu zaznamenaly značný cenový růst. V ostatních částech je růst pomalejší, ale trvalý.

Celkově lze konstatovat, že změny cen volných stavebních pozemků pro bydlení, ale i pozemků pod stávajícími obytnými stavbami, jsou jen lokální, malé a pohybují se oběma směry.. V komerčních zónách výrobního a skladového typu se projevuje mírný cenový pokles, zatímco komerční pozemky určené pro obchodní aktivity stále rostou.

Dříve zjištěné tendence v prodeji parkovacích stání na nově zřízených komunikacích, zejména v blízkosti nových obytných domů (převážně v severní polovině intravilánu) pokračují již volnějším tempem, neboť všechny lokality jsou již téměř rozprodány a ceny se dále již nezvyšují, spíše naopak, nicméně stále zhruba o třetinu až polovinu převyšují ceny pozemků určených pro výstavbu objektů individuálního bydlení. Vysokou cenu lze přičíst faktu, že výměra takových pozemků se pohybuje zhruba okolo 10 m2 a tudíž celková kupní cena za jedno parkovací stání je obecně snadno dostupná.

---

2.4 Grafická část cenové mapy

Grafická část cenové mapy byla pořízena v měřítku 1 : 1000, tak jak je patrné z kladu mapových listů doloženého ve složce "Grafické mapové přílohy", který je odvozený od obdobných kladů map katastru nemovitostí. Vlastní katastrální mapa obce Horoměřice je historická, realizovaná v souřadném systému Gustenbergově a v měřítku 1 : 2880. Digitalizaci této mapy, resp. její aktualizaci, provádí pro obec Horoměřice společnost GEPRO, spol. s r. o. Tato digitalizace umožňuje, jak převedení katastrální mapy do souřadného systému S-JTSK, tak vykreslení cenové mapy v měřítku 1 : 1000. Označení jednotlivých mapových listů je shodné s označením map katastru nemovitostí pořízených v měřítku 1 : 1000.

Na mapových listech jsou uvedena parcelní čísla jednotlivých pozemků.

Každý oceněný pozemek je označen, jednak číslem parcelním dle katastru nemovitostí, jednak cenou, jejíž zápis je ukončen dvojicí znaků ",-". V cenové mapě byla graficky vymezena některá území s pozemky se shodnou cenou (viz výše - odstavec 2.2).

Pokud pozemek není součástí vymezeného území se shodnou cenou a pokud v ploše pozemku není uvedena jeho cena (ukončená dvojicí znaků ",-"), pak se pozemek cenovou mapou neoceňuje a jeho cena se zjistí podle příslušného ustanovení vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb..

---

3. Speciální část

3.1 Použité podklady

1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů.

2. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky číslo 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb..

3. Zpracovaný a schválený územní plán sídelního útvaru Horoměřic, včetně změn č. 1 až 10.

4. Informace o obci Horoměřice.

5. Mapové podklady: Mapový podklad při zpracování cenové mapy tvořily kopie map katastru nemovitostí, pořízené v měřítku 1:2880, vydané a spravované Českým úřadem geodetickým a kartografickým a digitalizované a aktualizované firmou GEPRO, spol. s r.o. Praha 5, naposledy v dubnu 2016.

6. Registrované kupní smlouvy za období roku 2014 a začátek roku 2015 pro k.ú. Horoměřice, byly získané ve formě prostých kopií ze sbírky listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ.

7. Výsledky místního šetření.

---

4. Přílohy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla vybavena následujícími přílohami :
- Grafické mapové přílohy
Obsahují vedle vlastních 21 mapových listů v měřítku 1:1000 přehledný klad mapových listů, sloužící pro hrubou orientaci. Každý mapový list je označen číslem odpovídajícím kladu mapových listů.

V Praze 22. července 2016

 

Zpracovali :                                  Ing.Jiří Loka,                                    Ing.Vladimír

---