Cenová mapa byla zpracována podle § 33, odst. 2 a § 10 zákona č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon
o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů a v intencích
§2 vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku
(oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky
č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016
Sb..
Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice je veřejnosti přístupná
v kanceláři Obecního úřadu, Velvarská ulice č. 100, v úředních hodinách
obecního úřadu a rovněž na webových stránkách obce na adrese http://www.horomerice.cz.
Na výše uvedené adrese jsou rovněž přijímány návrhy, náměty a připomínky
k cenové mapě stavebních pozemků, včetně vyřizování případných dotazů
a řešení eventuálních problémů s praktickou aplikací cenové mapy.
Obec Horoměřice leží ve výklenku severozápadní hranice Hlavního
města Prahy, s jehož územím bezprostředně sousedí v oblasti
katastrů Suchdol, Lysolaje, Dejvice, Nebušice a Přední Kopanina.
Jedná se o někdejší zemědělskou a také střediskovou obec, která
se postupem času a vývojem sídelní struktury bezprostředního
okolí hlavního města stává, spolu se svými dalšími sousedy,
kterými jsou Statenice a Únětice, rezidenčním a rekreačním satelitem,
který je součástí širší pražské aglomerace.
Obec je přirozeným rekreačním zázemím Prahy. Okrajové části
obce jsou oživeny několika zahrádkářskými a chatovými osadami.
Hlavně je ale obec křižovatkou řady turistických cest. Ze Šárky,
Lysolají a Suchdola, na Gabrielku, do Houslí, Kozích hřbetů,
Tuchoměřického lesa, k Juliáně, přes Statenice na Okoř, do Únětic,
na Holý vrch, do Roztok, Tichého údolí apod.
Přes obec vede také několik značených cykloturistických tras.
Na okraji obce se nalézá rozsáhlý vojenský objekt, který je
vybaven velkorysými ochrannými pásmy a obec se rovněž nalézá
v trase poměrně četných letových drah nedalekého ruzyňského
letiště.
1.1.1 Přírodní podmínky
Obec leží na otevřené plošině, v nadmořské výšce zhruba 300
m n. m., kterou ohraničují na jihu Šárecký potok, na východě
údolí Vltavy a na severu potok Únětický. Na jihu a na západě
lemují katastr Horoměřic rozsáhlejší partie zeleně.
Příznivě působí krajina směrem na východ k lesním remízům Na
Skále a dále směrem k významnější přírodní lokalitě Kozích Hřbetů.
1.1.2 Historický vývoj obce
Četné archeologické nálezy z různých částí obce dokládají osídlení
již v době kultury knovízské a únětické. Před zalesněným pahorkem
U Skály je pod velkou lípou pískovcový menhir z doby keltské.
První zmínky o obci pocházejí z roku 1273, kdy byla v držení
Strahovského kláštera. Tomu patřil až do r. 1945 hospodářský
dvůr s polnostmi a s prostým zámečkem z 18. století. V patře
zámečku se dochovala kaple sv. Anny. Na klenbě je freska od
Siarda Noseckého s výjevem svaté rodiny a postavami světců a
zobrazení rodokmenu sv. Jana Křtitele a Davida. Zařízení tvoří
rokokový sloupový oltář se sochami andělů a novější plastikou
sv. Anny a obrazy patrně od Siarda Noseckého a J. V. Neunhertze.
V Horoměřicích se narodil cestovatel a botanik Benedikt Roezl
(1824-1885), který se věnoval sběru kaktusů a orchidejí, zejména
ve Střední Americe. Na rodném domě a před obecním úřadem jej
připomínají pamětní desky. V letech 1897-1898 v obci působil
kněz a spisovatel Jindřich Šimon Baar.
1.1.3 Rozvoj obce
V současné době se Horoměřice rychle modernizují a rozvíjejí.
Zájem investorů, především obytné výstavby, zvyšuje blízkost
Prahy a velmi dobrá občanská vybavenost.
Je tu možné nakoupit většinu běžných životních potřeb, je zde
škola, mateřská školka, zdravotní středisko, lékárna, několik
autoservisů, stanice technické kontroly, několik hostinců, hotel
a řada dalších obchodů.
Z Prahy lze do Horoměřic dojet od nejbližší stanice metra „A“
za 10 minut městskými autobusy č. 316, 355 a 356.
Okrajem katastrálního území Horoměřice má být podle územního
plánu veden silniční okruh, který má odvádět silniční dopravu
mimo střed Prahy. Trasa nově navrhované části tohoto okruhu
probíhá jižní a východní částí katastrálního území Horoměřic.
Z hlediska vybavenosti stavebních pozemků inženýrskými sítěmi
je možno konstatovat, že katastrální území Horoměřic je pokryto
vyhovující sítí elektrického rozvodu, vodovodu a kanalizace
a rovněž bylo částečně plynofikováno. Stupeň telefonizace odpovídá
celorepublikovému průměru.
Zpracováním územně plánovací dokumentace sídelního útvaru Horoměřice
se dlouhodobě zabývá Atelier D Kolpron a Ing. arch. Milič Maryška.
Zpracovatelé cenové mapy měli, mimo jiné, k dispozici mapové
přílohy grafické části územního plánu sídelního útvaru Horoměřice
v původním znění z roku 1999 a rovněž grafické přílohy schválených
a přijatých změn územního plánu č. 1 až 10. Všechny schválené
části ÚPnSÚ, včetně zmíněných změn, byly autory cenové mapy
zohledněny při jejím zpracování. Nový územní plán je doposud
v přípravné fázi.
2. Cenová mapa
2.1. Rozsah a charakter zpracovaného území
Katastrální území Horoměřic bylo do cenové mapy zahrnuto v celém
svém rozsahu. Konkrétně v rozsahu jeho stavebních pozemků.
Katastrální výměra se v posledních letech zpřesňovala, tak jak
docházelo k upřesňování průběhu katastrálních hranic ve vztahu
k hranicím sousedních obcí. V minulých letech byla upravena katastrální
hranice na severozápadním okraji obce v oblasti chatové osady
Chotol, která byla celá převedena do správy obce Statenice.
V roce 2016 byla dokončena digitalizace katastrální mapy obce
a celková digitalizovaná výměra katastrálního území Horoměřic
činí 805,5246 ha. V písemném operátu KN byla k 1. červnu 2017
uváděna souhrnná výměra pozemků katastru nemovitostí 805,0412
ha celkem na 4 594 pozemcích (parcelách KN).
V obci v loňském roce bylo evidováno podle „malého“ lexikonu
obcí ČR k 1. 1. 2017 celkem 3 928 obyvatel (k 1. 1. 2016 to bylo
3 810 obyvatel) a katastrální výměra 804 ha. V posledních letech
počet obyvatel neustále zvolna roste.
2.2 Metodika zpracování cenové mapy
Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice
byla zpracována podle § 33, odstavec 2 zákona 151/1997 Sb., o
oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování
majetku), ve znění pozdějších předpisů, a v intencích §2 vyhlášky
č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací
vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015
Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. v červnu
až listopadu 2017 na základě podkladů z května roku 2017 a její
platnost bude vyhlášena obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva
obce Horoměřice.
V průběhu zpracování byl proveden průzkum sjednaných
(smluvních) cen za období od 18. 4. roku 2016 do 13. 4. 2017.
Vzhledem k novým ustanovením vyhlášky
č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací
vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., týkajícím se cenových
map, bylo nutno v roce 2014 přehodnotit dosavadní metodiku zpracování
cenové mapy stavebních pozemků obce Horoměřice a ocenit všechny
pozemky v jednotném funkčním celku shodnou cenou (viz §2, odstavec
2, písmeno c). Tím došlo k vytvoření odlišné cenové úrovně počínaje
10. cenovou mapou, oproti mapám předchozím.
Současně byly v roce 2014, na vyslovené
přání obce Horoměřice a po konzultaci se zástupci Ministerstva
financí ČR, do cenové mapy stavebních pozemků poprvé zařazeny
i pozemky pod komunikacemi a dopravními plochami. Součástí jejich
cen rovněž nejsou stavby (konstrukce) komunikace, ale pouze pozemky,
na kterých jsou umístěny. Jelikož se tato úprava dle vyjádření
vydavatele cenové mapy stavebních pozemků osvědčila, bylo ocenění
pozemků pod komunikacemi cenovou mapou zpracováno v roce 2015,
2016 i v roce 2017.
V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků
byly zjištěny všechny dostupné a použitelné údaje o sjednaných
cenách nemovitostí za období posledních dvou let a to přímo ze
smluv registrovaných a archivovaných ve sbírce listin Katastrálním
úřadem Praha - západ.
Na jaře a v létě roku 2017, kdy byla 13. cenová
mapa stavebních pozemků obce Horoměřice zpracovávána, bylo celkem
vyhodnoceno 74 kupních smluv oproti 60 smlouvám vyhodnoceným v
předchozím roce. To signalizuje nárůst v počtu realizovaných obchodních
případů za 1 rok a lze konstatovat zvyšující se úroveň aktivity
na lokálním realitním trhu. Oproti minulému roku jde o růst o
čtrnáct případů, to znamená zhruba o 23%.
Vyhodnocené smlouvy zahrnovaly ceny 178 stavebních
pozemků, zatímco smlouvy vyhodnocené v roce 2016 zahrnovaly 138
stavebních pozemků. Ze všech skutečně sjednaných cen nemovitostí
za období 2016 až 2017 (resp. polovina dubna 2017) byly zjištěny
samostatné ceny stavebních pozemků. Ze zpracování byla vyloučena
část sjednaných cen. Hlavním důvodem, byla skutečnost, že se jednalo
o ceny, které neodpovídají cenám dosahovaným na běžném trhu ve
srovnatelných polohách a v daném čase.
127 pozemků (v minulém roce 70 pozemků) bylo
oceněno zjištěnými smluvními cenami, které byly zaneseny do grafické
části cenové mapy (viz § 10, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o
oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování
majetku), ve znění pozdějších předpisů), formou zápisu ceny přímo
do plochy, která v mapovém podkladu vymezuje hranice pozemku.
Cena pozemku je uvedena v Kč/m2.
Ceny všech ostatních pozemků oceněných v cenové
mapě byly zjištěny porovnávacím způsobem na základě porovnání
se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání pozemků
se vycházelo ze shodného účelu užití, z porovnatelné polohy v
obci a ze srovnatelné stavební vybavenosti pozemku (viz § 10,
odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších
předpisů).
Rovněž ceny pozemků oceněných porovnávacím způsobem
byly vneseny do mapy formou zápisu ceny přímo do plochy. Tímto
způsobem bylo oceněno 3 919 pozemků (v minulém roce 3 779 pozemků).
Veškeré cenové údaje v cenové mapě jsou uvedeny v Kč/m2. Ceny
vepsané do plochy pozemku oceněného cenovou mapou jsou v grafické
části cenové mapy ukončeny skupinou znaků ",-". Tím
jsou jednoznačně odlišeny údaje o cenách od parcelních čísel.
V grafickém znázornění, pro čitelnost některých
uváděných hodnot, je u sousedících pozemků se shodnou cenou, účelem
využití staveb a stavební vybaveností graficky ohraničeno celé
území těchto pozemků a výrazně uveden společný cenový údaj. Zpravidla
se jedná o pozemky zastavěné objekty řadových garáží či využívaných
jako garážová stání.
U některých pozemků cenové údaje chybí.
Jedná se o pozemky, jejichž čísla parcelní v
evidenci katastru nemovitostí neexistují, zatímco v mapovém podkladu
jsou uvedena.
U pozemků jejichž právní stav není vyřešen, není
možné v rámci cenové mapy realizovat jejich ocenění a ocení se
podle § 3 až 5 vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o
oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014
Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky
č. 443/2016 Sb..
2.3 Rozbor cenových údajů
Rozpětí skutečně sjednaných cen pozemků použitých
v cenové mapě se pohybovalo v intervalu od 500 Kč/m2 do
7 700
Kč/m2.
Četnost skutečně sjednaných cen použitých ke zpracování cenových
map stavebních pozemků obce Horoměřice od roku 2005 je uvedena
v následující přehledné tabulce:
Cena
1 m2 v Kč |
Počet sjednaných
cen |
od |
|
do |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
celkem |
1 |
až |
500 |
34 |
16 |
19 |
68 |
0 |
5 |
1 |
1 |
4 |
9 |
0 |
4 |
163 |
501 |
až |
1000 |
3 |
5 |
2 |
3 |
3 |
5 |
10 |
16 |
12 |
8 |
13 |
18 |
98 |
1001 |
až |
1500 |
3 |
2 |
0 |
7 |
1 |
2 |
1 |
2 |
3 |
2 |
1 |
4 |
28 |
1501 |
až |
2000 |
3 |
16 |
17 |
9 |
0 |
0 |
1 |
2 |
3 |
6 |
11 |
14 |
82 |
2001 |
až |
2500 |
1 |
35 |
14 |
4 |
0 |
0 |
1 |
6 |
3 |
3 |
9 |
10 |
86 |
2501 |
až |
3000 |
8 |
22 |
37 |
5 |
10 |
20 |
9 |
17 |
20 |
9 |
10 |
34 |
|
3001 |
až |
3500 |
0 |
0 |
2 |
6 |
40 |
46 |
42 |
9 |
7 |
8 |
16 |
15 |
191 |
3501 |
|
a více |
0 |
12 |
7 |
3 |
7 |
32 |
34 |
42 |
6 |
16 |
10 |
28 |
197 |
Celkem |
52 |
108 |
100 |
105 |
61 |
110 |
99 |
95 |
58 |
61 |
70 |
127 |
1046 |
Z porovnání s četností prodaných pozemků použitých
ke zpracování cenové mapy v minulých letech vyplývá, že v roce
2016-17 počet použitých sjednaných cen dosáhl četnosti odpovídající
zhruba četnosti z předkrizových let 2006 až 2008. Je tedy možné
konstatovat, že, pokles prodeje stavebních pozemků na realitním
trhu, patrný v minulých letech, se nejenom zastavil, ale dokonce
výrazněji vzrostl.
Celkem bylo použito 20 údajů (v roce 2016 16
údajů) o pozemcích evidovaných v katastru nemovitostí jako "zastavěná
plocha a nádvoří". Zbývajících 107 údajů (v roce 2016 54
údajů) se týkalo nezastavěných stavebních pozemků, resp. pozemků
tvořících se stavebními pozemky jednotný funkční celek.
Porovnávacím způsobem zjištěná cena pozemků se
pohybovala v rozpětí od 110 Kč/m2 do 7 400 Kč/m2 s následující
četností:
Cena 1 m2 v Kč |
Počet porovnávacích cen |
od |
|
do |
celkem |
1 |
- |
500 |
130 |
501 |
- |
1000 |
422 |
1001 |
- |
1500 |
217 |
1501 |
- |
2000 |
79 |
2001 |
- |
2500 |
171 |
2501 |
- |
3000 |
1192 |
3001 |
- |
3500 |
460 |
3501 |
- |
9999 |
1248 |
Celkem |
3919 |
V porovnání s minulým obdobím došlo k patrnému
posunu četnosti výskytu porovnávacích cen do vyšších pater uvedené
cenové struktury, což odpovídá celkovému cenovému trendu, který
se projevil v minulém roce a který je podrobněji popsán na následujících
stranách.
Z hlediska druhů pozemků v katastru nemovitostí
se jednalo o 1 359 pozemků (v minulém roce 1 337 pozemků) vedených
jako "zastavěná plocha a nádvoří". Zároveň bylo 290
pozemků, evidovaných nebo skutečně sloužících, jako pozemky pod
komunikacemi silnicemi nebo místními komunikacemi. Zbývajících
2 270 porovnáním oceněných pozemků (v minulém roce 2199 údajů)
byly pozemky tvořící se stavebními pozemky jednotný funkční celek.
Celkem bylo cenovou mapou stavebních pozemků
obce Horoměřice v roce 2017 oceněno 4 046 pozemků.
V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků
obce Horoměřice byly zjištěny následující základní trendy, vystihující
poměrně přesně charakter zkoumané obce:
a) Obec plní především funkci rezidenčního satelitu náležejícího
do širší pražské aglomerace. Z toho také vyplývá, že v obci převládá
zástavba pro individuální bydlení a historicky největší zájem
je o volné, nově vznikající, stavební pozemky pro výstavbu rodinných
domů, které se nalézají v rozvojových územích situovaných především
v okrajových částech obce, na dřívějších zemědělských pozemcích
rolí a ovocných sadů. Četnost prodeje takových pozemků je v současnosti
z velké míry závislá na přípravě nových lokalit v obci. Existující
skupina zájemců o tyto pozemky zahrnuje z velké části cizince,
trvale nebo přechodně usídlených v ČR. Vysoké procento tvoří ruskojazyčné
skupiny obyvatel. Poptávka po takových pozemcích je nadále vysoká,
o čemž svědčí, v některých lokalitách (např. Rabochova ulice-Višňovka)
nárůst cen o více než 30%.
b) V minulých obdobích přibyla jedna lokalita pro výstavbu rodinného
bydlení na pozemcích někdejších sadů na severozápadním okraji
intravilánu, v prostoru východně od ulice Západní a jižně od ulice
Nad Štolou. Tato lokalita nabízí 21 nových stavebních pozemků.
V roce 2016 došlo k hromadnému prodeji převážné části těchto pozemků
(s 5% nárůstem prodejních cen) a předpokládá se, že doposud stagnující
projekt, který se dva roky nerozvíjel, bude dokončen a nabízen
k obchodování.
c) Jiná lokalita na území bývalého sadu, kde byla zahájena výstavba
inženýrských sítí, se rozkládá mezi ulicemi K Roklím a Karla IV
na západním okraji intravilánu obce. Pro osm rodinných domů bylo
již vydáno stavební povolení a jejich výstavba plynule probíhá.
Na tuto výstavbu, na západní straně, navazuje cca 27 pozemků určených
pro výstavbu rodinných domů. Pozemky byly rozparcelované a aktuálně
se připravuje jejich zainvestování.
d) Z aktivit soustředěných okolo přípravy a projednávání územně
plánovací dokumentace obce, je zřejmé, že příprava dalších investičních
akcí, souvisejících s výstavbou objektů bydlení v Horoměřicích,
pokračuje. V současnosti se zdá, že menší investiční akce mají
větší úspěch, nežli investice na rozsáhlejších územích, které
probíhaly v minulých obdobích. Jedná se především o území v lokalitě
Nad Prahou, na kterou byl zpracován regulační plán, kde proběhla
již nová parcelizace, zaevidovaná v katastru nemovitostí a byly
zahájeny pace na zainvestování celé lokality. Nepochybně se jedná
o polohu, která po dokončení bude velmi atraktivní s ohledem na
konfiguraci terénu zahrnující celkový výhled na Prahu.
e) U rozpracovaných zastavitelných území vznikajících severně
od dokončené lokality s obytnými domy ležícími severně od Revoluční
ulice, lze konstatovat, že skutečný stavební rozvoj a rovněž prodej
pozemků se soustředil pouze do nejjižnější z nich, která je již
téměř rozprodána, zatímco u obou severnějších došlo k problému
s napojením a dokončením inženýrských sítí, takže v těchto lokalitách
se doposud žádné pozemky neprodávají. Investice do tohoto území
ale stále pokračují, třebaže volnějším tempem, nežli v minulých
obdobích.
f) Dlouho nepokračující výstavba bytových domů mezi ulicí T.G.Masaryka
a Velvarskou (na severním okraji intravilánu) v letošním roce
zaznamenala značný pokrok. Vzniká tu řada nových bytových objektů
a lze očekávat nárůst prodeje bytů a s tím související prodeje
řady pozemků pod nově vzniklými parkovacími stáními.
g) Výstavba II. etapy mateřské školky a jídelny již byla dokončena
a zároveň se již připravuje etapa další.
h) Rozvoj v původním historickém jádru obce se prozatím téměř
zastavil, s výjimkou pozemků, na kterých vyvíjí aktivity samotná
obec, která investuje do rozvoje obecní infrastruktury v okolí
obecního úřadu a především se soustředí na rozšíření zdejší základní
školy. Po vyřešení legislativních problémů byla etapa rozšíření
školy úspěšně dokončena.
i) Dokončena byla rovněž výstavba tří obytných domů, které nahrazují
v centru obce někdejší rozsáhlejší zemědělské usedlosti. Podle
všech známek se zde dokončuje prodej bytových jednotek a investice
se jeví jako úspěšná.
j) Na jižním okraji intravilánu, kde v minulosti bylo dokončeno
zainvestování pozemků pro rodinné domy a kde současné prodejní
ceny dosahují nejvyšší úrovně cen z celé obce, byly na západním
konci této lokality, mezi ulicí Za Dvorem a Rabochovou, připraveny
nové stavebně připravené pozemky. Tři pozemky jsou určeny pro
rodinné domy a tři pro výstavbu objektů nerušící výroby a služeb.
Doposud byl prodán jeden pozemek a ostatní byly oceněny porovnáním.
k) Na severním okraji obce živnostenská zóna, zahrnující především
pozemky pod nově vznikajícími objekty skladů, výroby, řemesel
a služeb, která v loňském roce zaznamenala po dlouhé době první
změny, které signalizovaly mírný pokles cen. Tento trend se v
současnosti potvrdil. Pozemky určené pro komerční výstavbu (výrobu
a skladování) buď postupně zlevňují, nebo jejich ceny stagnují.
l) Podobné investice komerčního charakteru se stále projevují
i v nejsevernější výspě katastrálního území, kde se loni prodávaly
volné pozemky a kde se zároveň dokončují nové skladově-výrobní
objekty. Ceny ale i zde stále mírné klesají či stagnují.
m) Naproti tomu ceny pozemků sloužící obchodním aktivitám naopak
zvolna rostou. V některých případech je tento růst i strmější.
Například rozsáhlejší lokalita na severním okraji obce, bezprostředně
ze západu navazující na dosavadní pozemky ve vlastnictví obchodního
řetězce Lidl, byla v loňském roce zobchodována a i zde se chystá
významnější výstavba rozsáhlejšího obchodního centra. Výraznější
vzestup cen je patrný i u pozemků využívaných k obchodním účelům
v centrálnější části obce (např. pozemky autosalonu).
n) Ve starší obytné zástavbě obce jsou nákupy v posledních dvou
letech spíše ojedinělé.
o) Z minulých dob přežívá rozsáhlá rekreační zóna, soustředěná
především na severo- východním okraji katastru Horoměřic, která
zahrnuje rozsáhlé soubory zahrádkářských kolonií s nízkým stupněm
zastavěnosti a nízkou intenzitou využití stavebních pozemků. Rekreační
chatařské kolonie pozvolna ustupují a mění se na malometrážní
objekty využívané k celoročnímu bydlení. Tomuto trendu se obec
dlouhodobě brání především tím, že v těchto lokalitách nepodporuje
rozvoj inženýrských sítí. Zájem o levné bydlení ale má stále značné
množství příznivců a každoroční prodeje, výstavba, ale i stále
rostoucí ceny pozemků v těchto lokalitách, o tomto trendu svědčí.
Některé okrajové enklávy, zejména na jihozápadním okraji chatových
kolonií s výhledem na Prahu zaznamenaly značný cenový růst. V
ostatních částech je růst pomalejší, ale trvalý. Současný nárůst
cen pozemků v zahrádkářských zónách se pohybuje převážně do 10%.
Celkově lze konstatovat, že změny cen volných stavebních pozemků
pro bydlení v nově připravených lokalitách zaznamenaly výrazný
nárůst, zatímco růst cen v již zastavěných částech obce je výrazně
mírnější. V komerčních zónách výrobního a skladového typu se projevuje
cenová stagnace, zatímco komerční pozemky určené pro obchodní
aktivity opakovaně rostou.
Dříve zjištěné tendence v prodeji parkovacích stání na nově
zřízených komunikacích, zejména v blízkosti nových obytných domů
(převážně v severní polovině intravilánu) pokračují ve svém růstu,
přestože všechny byty v lokalitách jsou již téměř rozprodány.
Ceny parkovacích stání stále zhruba o třetinu až polovinu převyšují
ceny pozemků určených pro výstavbu objektů individuálního bydlení.
Vysokou cenu lze přičíst faktu, že výměra takových pozemků se
pohybuje zhruba okolo 10 m2 a tudíž celková kupní cena za jedno
parkovací stání je obecně snadno dostupná.
2.4 Grafická část cenové mapy
Grafická část cenové mapy byla pořízena v měřítku
1 : 1000, tak jak je patrné z kladu mapových listů doloženého
ve složce "Grafické mapové přílohy", který je odvozený
od obdobných kladů map katastru nemovitostí. Katastrální mapa
obce Horoměřice je nově digitalizovaná (v roce 2016). Označení
jednotlivých mapových listů je shodné s označením map katastru
nemovitostí pořízených v měřítku 1 : 1000.
Na mapových listech jsou uvedena parcelní čísla
jednotlivých pozemků.
Každý oceněný pozemek je označen, jednak číslem
parcelním dle katastru nemovitostí, jednak cenou, jejíž zápis
je ukončen dvojicí znaků ",-". V cenové mapě byla graficky
vymezena některá území s pozemky se shodnou cenou (viz výše -
odstavec 2.2).
Pokud pozemek není součástí vymezeného území
se shodnou cenou a pokud v ploše pozemku není uvedena jeho cena
(ukončená dvojicí znaků ",-"), pak se pozemek cenovou
mapou neoceňuje a jeho cena se zjistí podle příslušného ustanovení
vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku
(oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky
č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016
Sb..
3. Speciální část
3.1 Použité podklady
1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění
pozdějších předpisů.
2. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona
o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.
199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb.
a vyhlášky č. 443/2016 Sb..
3. Zpracovaný a schválený územní plán sídelního
útvaru Horoměřic, včetně změn č. 1 až 10.
4. Regulační plán lokality Z10-A Nad Prahou
5. Informace o obci Horoměřice.
6. Mapové podklady: Mapový podklad při zpracování
cenové mapy tvořila digitalizovaná mapa katastru nemovitostí,
vydaná a spravovaná Českým úřadem geodetickým a kartografickým,
ve stavu k 1. 6. 2017.
7. Registrované kupní smlouvy za období roku
2016 a začátek roku 2017 pro k. ú. Horoměřice, byly získané ve
formě prostých kopií ze sbírky listin Katastrálního úřadu pro
Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ.
8. Výsledky místního šetření.
4. Přílohy
Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla vybavena
následujícími přílohami:
- Grafické mapové přílohy
Obsahují vedle vlastních 21 mapových listů v měřítku 1 : 1000
přehledný klad mapových listů, sloužící pro hrubou orientaci.
Každý mapový list je označen číslem odpovídajícím kladu mapových
listů.
V Praze 10. listopadu 2017
Zpracovali: Ing. Jiří Lokaj a Ing. Vladimír Bajer