... na začátek...

1.1.2 Historický vývoj obce
Četné archeologické nálezy z různých částí obce dokládají osídlení již v době kultury knovízské a únětické. Před zalesněným pahorkem U Skály je pod velkou lípou pískovcový menhir z doby keltské.
První zmínky o obci pocházejí z roku 1273, kdy byla v držení Strahovského kláštera. Tomu patřil až do r. 1945 hospodářský dvůr s polnostmi a s prostým zámečkem z 18. století. V patře zámečku se dochovala kaple sv. Anny. Na klenbě je freska od Siarda Noseckého s výjevem svaté rodiny a postavami světců a zobrazení rodokmenu sv. Jana Křtitele a Davida. Zařízení tvoří rokokový sloupový oltář se sochami andělů
a novější plastikou sv. Anny a obrazy patrně od Siarda Noseckého a J. V. Neunhertze.

V Horoměřicích se narodil cestovatel a botanik Benedikt Roezl (1824-1885), který se věnoval sběru kaktusů a orchidejí, zejména ve Střední Americe. Na rodném domě a před obecním úřadem jej připomínají pamětní desky. V letech 1897-1898 v obci působil kněz a spisovatel Jindřich Šimon Baar.

1.1.3 Rozvoj obce
V současné době se Horoměřice rychle modernizují a rozvíjejí. Počet trvale hlášených obyvatel dle údajů obecního úřadu v roce 2009 přesáhl 3000 osob a dále roste.
Zájem investorů, především obytné výstavby, zvyšuje blízkost Prahy a velmi dobrá občanská vybavenost.
Je tu možné nakoupit většinu běžných životních potřeb, je zde škola, zdravotní středisko, lékárna, několik autoservisů, stanice technické kontroly, několik hostinců, hotel a řada menších obchodů.
Z Prahy lze do Horoměřic dojet za 15 minut městskými autobusy č.316, 355 a 356.
Katastrálním územím Horoměřic má být podle územního plánu veden silniční okruh, který má odvádět silniční dopravu mimo střed Prahy. Trasa nově navrhované části tohoto okruhu probíhá jižní a východní částí katastrálního území Horoměřic.
Z hlediska vybavenosti stavebních pozemků inženýrskými sítěmi je možno konstatovat, že katastrální území Horoměřic je pokryto vyhovující sítí elektrického rozvodu, vodovodu a kanalizace a rovněž bylo částečně plynofikováno. Stupeň telefonizace odpovídá celorepublikovému průměru.
Zpracováním územně plánovací dokumentace sídelního útvaru Horoměřice se dlouhodobě zabývá Atelier D Kolpron a Ing. arch. Milič Maryška.
Zpracovatelé cenové mapy měli, mimo jiné, k dispozici mapové přílohy grafické části územního plánu sídelního útvaru Horoměřice v původním znění z roku 1999 a rovněž grafické přílohy schválených a přijatých změn územního plánu č. 1 až 7. Všechny schválené části ÚPnSÚ, včetně zmíněných změn, byly autory cenové mapy zohledněny při jejím zpracování. Nový územní plán je doposud v přípravné fázi.

---

2. Cenová mapa

2.1 Rozsah a charakter zpracovaného území

Katastrální území Horoměřic bylo do cenové mapy zahrnuto v celém svém rozsahu. Konkrétně v rozsahu jeho stavebních a obchodovaných zastavitelných pozemků.

Katastrální výměra se v posledních letech zpřesňuje, tak jak dochází k upřesňování průběhu katastrálních hranic ve vztahu k hranicím sousedních obcí. V minulých letech byla upravena katastrální hranice na severozápadním okraji obce v oblasti chatové osady Chotol, která byla celá převedena do správy obce Statenice.

Po úpravách z let 2004 až 2009 dle digitalizované mapy katastru nemovitostí činí výměra katastrálního území Horoměřic celkem 805,9407 ha. V písemném operátu KN byla k 1. dubnu roku 2012 uváděna souhrnná výměra pozemků katastru nemovitostí 804,3484 ha celkem na 3 878 pozemcích (parcelách).

V obci v loňském roce bylo evidováno podle „malého“ lexikonu obcí ČR (z 15.12.2011) celkem 3 285 obyvatel a katastrální výměra 804 ha.

---

2.2 Metodika zpracování cenové mapy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla zpracována podle § 33, odstavec 2 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v květnu až červnu 2012 na základě podkladů z dubna roku 2012 a její platnost bude vyhlášena Obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva obce Horoměřice.
V průběhu zpracování byl proveden průzkum sjednaných (smluvních) cen za období od 30.3. roku 2011 do 6.4. roku 2012.
V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků byly zjištěny všechny dostupné a použitelné údaje o sjednaných cenách nemovitostí za období posledních dvou let a to přímo ze smluv registrovaných a archivovaných ve sbírce listin Katastrálním úřadem Praha - západ.
Na jaře roku 2012, kdy byla 8. cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice zpracovávána, bylo celkem vyhodnoceno 80 kupních smluv oproti 60 smlouvám vyhodnoceným v předchozím roce. To sice signalizuje třetinový nárůst obchodních případů, nicméně se jedná o stav stále zřejmě ovlivňovaný doznívající celosvětovou hospodářskou krizi, což je patrné z porovnání počtu prodaných pozemků, jejichž množství, oproti situaci zjištěné při zpracování minulé cenové mapy, mírně pokleslo.

Vyhodnocené smlouvy zahrnovaly ceny 107 stavebních pozemků, zatímco smlouvy vyhodnocené v roce 2011 zahrnovaly 112 stavebních pozemků. Ze všech skutečně sjednaných cen nemovitostí za období 2011 až 2012 (resp. počátek dubna 2012) byly zjištěny samostatné ceny stavebních pozemků. Ze zpracování byla vyloučena část sjednaných cen. Hlavním důvodem, byla skutečnost, že se jednalo o ceny, které neodpovídají cenám dosahovaným na běžném trhu ve srovnatelných polohách a v daném čase.
99 pozemků (v minulém roce 111 pozemků) bylo oceněno zjištěnými smluvními cenami, které byly zaneseny do grafické části cenové mapy (viz § 10, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.), formou zápisu ceny přímo do plochy, která v mapovém podkladu vymezuje hranice pozemku. Cena pozemku je uvedena v Kč/m2.
Ceny všech ostatních pozemků oceněných v cenové mapě byly zjištěny porovnávacím způsobem na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání pozemků se vycházelo ze shodného účelu užití, z porovnatelné polohy v obci a ze srovnatelné stavební vybavenosti pozemku (viz § 10, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.).
Rovněž ceny pozemků oceněných porovnávacím způsobem byly vneseny do mapy formou zápisu ceny přímo do plochy. Tímto způsobem bylo oceněno 3187 pozemků (v minulém roce 3168 pozemků).

Veškeré cenové údaje v cenové mapě jsou ukončeny skupinou znaků ",-", čímž jsou jednoznačně odlišeny od parcelních čísel.
V grafickém znázornění, pro čitelnost některých uváděných hodnot, je u sousedících pozemků se shodnou cenou, účelem využití staveb a stavební vybaveností graficky ohraničeno celé území těchto pozemků a výrazně uveden společný cenový údaj. Zpravidla se jedná o pozemky zastavěné objekty řadových garáží či využívaných jako garážová stání.
U některých pozemků cenové údaje chybí.
Jedná se o pozemky, jejichž čísla parcelní v evidenci katastru nemovitostí neexistují, zatímco v mapovém podkladu jsou uvedena.
U pozemků jejichž právní stav není vyřešen, není možné v rámci cenové mapy realizovat jejich ocenění a ocení se podle § 28 vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů.

---

2.3 Rozbor cenových údajů

Rozpětí skutečně sjednaných cen pozemků použitých v cenové mapě se pohybovalo v intervalu od 410 Kč/m2 do 8 000 Kč/m2.

Četnost skutečně sjednaných cen je uvedena v následující tabulce:

Cena 1 m2 v Kč			Počet sjednaných cen
od		do	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	celkem
1	až	500	34	16	19	68	0	5	1	145
501	až	1000	3	5	2	3	3	5	10	31
1001	až	1500	3	2	0	7	1	2	1	16
1501	až	2000	3	16	17	9	0	0	1	46
2001	až	2500	1	35	14	4	0	0	1	55
2501	až	3000	8	22	37	5	10	20	9	111
3001	až	3500	0	0	2	6	40	46	42	136
3501	až	9999	0	12	7	3	7	32	34	95
Celkem			52	108	100	105	61	110	99	635

Z uvedeného porovnání s minulými lety vyplývá, že v roce 2011-12 počet použitých sjednaných cen dosáhl četnosti odpovídající zhruba letům 2007-8, takže již byl pravděpodobné překonán nejhlubší propad zaznamenaný na místním realitním trhu na přelomu let 2009 / 2010.

Celkem bylo použito 0 údajů (v roce 2010 2 pozemků) o pozemcích evidovaných v katastru nemovitostí jako "zastavěná plocha a nádvoří" a zbývajících 99 údajů (v roce 2010 108 údajů) se týkalo nezastavěných stavebních pozemků, resp. pozemků tvořících se stavebními pozemky jednotný funkční celek.

Porovnávacím způsobem zjištěná cena pozemků se pohybovala v rozpětí od 50 Kč/m2 do 6 700 Kč/m2 s následující četností:

Cena 1 m2 v Kč			Počet porovnávacích cen
od		do	celkem
1	-	500	188
501	-	1000	183
1001	-	1500	172
1501	-	2000	576
2001	-	2500	453
2501	-	3000	384
3001	-	3500	557
3501	-	9999	674
Celkem			3187

 

Z hlediska druhů pozemků v katastru nemovitostí se jednalo o 1266 pozemků (v minulém roce 1266 pozemků) vedených jako "zastavěná plocha a nádvoří" a 1921 pozemků (v minulém roce 1902 pozemků) tvořících se stavebními pozemky jednotný nebo prostý funkční celek.

V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Horoměřice byly zjištěny následující základní trendy, vystihující poměrně přesně charakter zkoumané obce:
a) Obec plní především funkci rezidenčního satelitu náležejícího do širší pražské aglomerace. Z toho také vyplývá, že v obci převládá zástavba pro individuální bydlení a největší zájem je o volné, nově vznikající, stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů, které se nalézají v rozvojových územích situovaných především do okrajových částí obce, na dřívějších zemědělských pozemcích rolí a ovocných sadů.

b) Oproti minulým letům v posledním sledovaném období žádná nová lokalita prakticky nepřibyla, nicméně byly zaznamenány určité terénní změny (kácení porostů), které spolu s legislativními změnami (vydání nových územních rozhodnutí a stavebních povolení, stejně jako chystané změny územního plánu) signalizují, že se připravuje několik nových lokalit pro nové obytné projekty.

c) U rozpracovaných zastavitelných území vznikajících severně od dokončené lokality s obytnými domy severně od Revoluční ulice, lze konstatovat, že skutečný stavební rozvoj a rovněž prodej pozemků se soustředil pouze do nejjižnější z nich, zatímco u obou severnějších došlo k problému s napojením a dokončením inženýrských sítí, takže v těchto lokalitách se doposud žádné pozemky neprodávají.

d) Předpokládaná druhá etapa výstavby mateřské školky, která rozvoj východních obytných území mezi Horoměřicemi a Suchdolem, měla podpořit, prozatím nepokračuje. Obec se snaží zajistit pro tuto nezbytnou akci investiční prostředky.

e) Původní historické jádro obce postupně zvolna mění svůj charakter a ze zóny kombinující někdejší zemědělský charakter zástavby s obytnou funkcí (soubor původních zemědělských usedlostí) se postupně stává zóna obslužná, se stále stoupajícím podílem prvků obchodu a služeb a občanské vybavenosti obecně. Tomu odpovídá i úroveň cen, které stále mírné rostou, ale celkově se ještě pohybují pod cenami dosahovanými na pozemcích v okrajových rozvojových územích, určených především k bydlení.

f) Podobně jako nebyla zahájena druhá etapa výstavby školky a zasíťování pozemků pro bydlení na východě obce, nebyla stále ještě dokončena již pokročilá výstavba tří obytných domů, které nahrazují v centru obce někdejší rozsáhlejší zemědělské usedlosti.

g) V blízkosti této lokality (západně od hlavní dopravní trasy Velvarské ulice) zůstává stále ještě nevyužitý prostor, který byl již v minulosti vyklizen (odstraněny původní stavby) a tím připraven k intenzivnějšímu využití, které by bylo v souladu s jejich polohou v obci.

h) Na jižním okraji intravilánu již vloni skončilo zainvestování pozemků pro rodinné domy a lokalita byla téměř celá prodána zahraničnímu investorovi. Zbývají zde pouze tři neprodané pozemky a byla zahájena výstavby rodinných domů na pozemcích prodaných v minulém roce.

i) Na severním okraji obce stále stagnuje rozvoj živnostenské zóny, zahrnující především pozemky pod nově vznikajícími objekty skladů, výroby, řemesel a služeb. Tato privátní „komerční“ zóna vzniká postupně za podpory obce, která se snaží do lokality soustředit a přivést větší množství investorů. V současné době je zájem malý, nicméně určité prvky oživení se dají v tomto území vysledovat. Malému zájmu odpovídají i cenové relace pozemků, které jsou zhruba o třetinu levnější, nežli v historickém jádru obce.
Hranice „průmyslové zóny“ se ale podařilo rozšířit severozápadním směrem na pozemky bývalých sadů jižně od Suchdolské a západně od Únětické silnice, kde je již provozováno obchodní centrum společnosti Lidl, které je již plně funkční, stejně jako kruhový objezd na přilehlé křižovatce, a kde se předpokládá další stavební aktivita související se zájmem dalších obchodních řetězců proniknout na zdejší trh.

j) Vedle uvedených rozvojových aktivit, které obci jednoznačně dominují, probíhá i běžná výměna obyvatel ve středně staré obytné zástavbě. Nákupy těchto nemovitostí, které byly v uplynulém roce spíše výjimečné, nyní opět oživují o čemž svědčí i skutečnost, že se prodalo za rok celkem 17 pozemků se stavbami, určenými zejména pro individuální bydlení. Pouze jeden z nich je výkupem obce, která v centrální poloze plánuje rozšíření objektu základní školy.

k) Z minulých dob přežívá rozsáhlá rekreační zóna, soustředěná především na severovýchodním okraji katastru Horoměřic, která zahrnuje rozsáhlé soubory zahrádkářských kolonií s nízkým stupněm zastavěnosti a nízkou intenzitou využití stavebních pozemků. Přesto, že i v těchto lokalitách v minulosti výrazně poklesla poptávka, lze konstatovat, že bylo připraveno k tomuto účelu další území severně od Suchdolské silnice. Na tomto území byly zaznamenán již prvotní stavební aktivity. Obecně rekreační chatařské kolonie pozvolna ustupují a mění se na malometrážní objekty využívané k celoročnímu bydlení. Tomuto trendu se obec dlouhodobé brání především tím, že v těchto lokalitách nepodporuje rozvoj inženýrských sítí.

Celkově lze konstatovat, že růst cen volných stavebních pozemků, ale i pozemků pod stávajícími stavbami, začíná opět růst (v průměru o 5-10% oproti minulému roku). Výjimkou jsou některé menší lokality, s výstavbou z devadesátých let minulého století, kde se nalézají poměrné rozsáhlé atypické rodinné domy. V těchto lokalitách byl zaznamenán oproti minulému období pokles cen, který ale zřejmé naopak vyvolal řadu prodejů, které v těchto místech s takovou četností v minulosti neprobíhaly.

Dříve zjištěné tendence v prodeji parkovacích stání na nově zřízených komunikacích, zejména v blízkosti nových obytných domů (zejména v severní polovině intravilánu) pokračují, ceny se ale dál již nezvyšují, nicméně stále zhruba o třetinu až polovinu převyšují ceny pozemků určených pro individuální bydlení. Vysokou cenu lze přičíst faktu, že výměra takových pozemků se pohybuje zhruba okolo 10 m2 a tudíž celková kupní cena za jedno parkovací stání je obecně dostupná. Tato stání se pak čile prodávají namísto garáží, které se obchodují v jiných městech a obcích. Je to zřejmě dáno i tím, že Horoměřice prakticky z minulosti nemají žádné objekty hromadných řadových garáží.

---

2.4 Grafická část cenové mapy

Grafická část cenové mapy byla pořízena v měřítku 1 : 1000, tak jak je patrné z kladu mapových listů doloženého ve složce "Grafické mapové přílohy", který je odvozený od obdobných kladů map katastru nemovitostí. Vlastní katastrální mapa obce Horoměřice je historická, realizovaná v souřadném systému Gustenbergově a v měřítku 1:2880. Digitalizaci této mapy, resp. její aktualizaci, provádí pro obec Horoměřice společnost GEPRO, spol. s r. o. Tato digitalizace umožňuje, jak převedení katastrální mapy do souřadného systému S-JTSK, tak vykreslení cenové mapy v měřítku 1 : 1000. Označení jednotlivých mapových listů je shodné s označením map 1 : 1000 katastru nemovitostí.
Na mapových listech jsou uvedena parcelní čísla jednotlivých pozemků.
Každý oceněný pozemek je označen, jednak číslem parcelním dle katastru nemovitostí, jednak cenou, jejíž zápis je ukončen dvojicí znaků ",-". V cenové mapě byla graficky vymezena některá území s pozemky se shodnou cenou (viz výše - odstavec 2.2).
Pokud pozemek není součástí vymezeného území se shodnou cenou a pokud v ploše pozemku není uvedena jeho cena (ukončená dvojicí znaků ",-"), pak se pozemek podle cenové mapy neoceňuje a jeho cena se zjistí podle příslušného ustanovení vyhlášky MF číslo 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, rovněž ve znění pozdějších předpisů.

---

3. Speciální část

3.1 Použité podklady

1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

2. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

3. Zpracovaný a schválený územní plán sídelního útvaru Horoměřic, včetně změn č. 1 až 8.

4. Informace o obci Horoměřice.

5. Mapové podklady : Mapový podklad při zpracování cenové mapy tvořily kopie map katastru nemovitostí, pořízené v měřítku 1:2880, vydané a spravované Českým úřadem geodetickým a kartografickým a digitalizované a aktualizované firmou GEPRO, spol. s r.o. Praha 5, naposledy v roce 2011.

6. Registrované kupní smlouvy za období roku 2011 a začátek roku 2012 pro k.ú. Horoměřice, získané ve formě prostých kopií ze sbírky listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ.

7. Výsledky místního šetření.

4. Přílohy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla vybavena následujícími přílohami :
- Grafické mapové přílohy

Obsahují vedle vlastních 22 mapových listů v měřítku 1:1000 přehledný klad mapových listů, sloužící pro hrubou orientaci. Každý mapový list je označen číslem odpovídajícím kladu mapových listů.

V Praze 4. června 2012 Zpracovali :

Ing.Jiří Lokaj, Ing.Vladimír Bajer

 

 

---