... na začátek...

1.1.3 Rozvoj obce
V současné době se Horoměřice rychle modernizují a rozvíjejí. Počet trvale hlášených obyvatel dle údajů obecního úřadu v roce 2009 překročil 3000 osob a dále roste.
Zájem investorů, především obytné výstavby, zvyšuje blízkost Prahy a velmi dobrá občanská vybavenost.
Je tu možné nakoupit většinu běžných životních potřeb, je zde škola, zdravotní středisko, lékárna, několik autoservisů, stanice technické kontroly, několik hostinců, hotel a řada menších obchodů.
Z Prahy lze do Horoměřic dojet za 15 minut městskými autobusy č.316, 355 a 356.
Katastrálním územím Horoměřic má být podle územního plánu veden silniční okruh, který má odvádět silniční dopravu mimo střed Prahy. Trasa nově navrhované části tohoto okruhu probíhá jižní a východní částí katastrálního území Horoměřic.
Z hlediska vybavenosti stavebních pozemků inženýrskými sítěmi je možno konstatovat, že katastrální území Horoměřic je pokryto vyhovující sítí elektrického rozvodu, vodovodu a kanalizace a rovněž bylo částečně plynofikováno. Stupeň telefonizace odpovídá celorepublikovému průměru.
Zpracováním územně plánovací dokumentace sídelního útvaru Horoměřice se dlouhodobě zabývá Atelier D Kolpron a Ing. arch. Milič Maryška.
Zpracovatelé cenové mapy měli, mimo jiné, k dispozici mapové přílohy grafické části územního plánu sídelního útvaru Horoměřice v původním znění z roku 1999 a rovněž grafické přílohy schválených a přijatých změn územního plánu č. 1 až 8. Všechny schválené části ÚPnSÚ, včetně zmíněných změn, byly autory cenové mapy zohledněny při jejím zpracování. Nový územní plán je doposud v přípravné fázi a projednávají se i změny č. 9 a 10.

---

2. Cenová mapa

Katastrální území Horoměřic bylo do cenové mapy zahrnuto v celém svém rozsahu. Konkrétně v rozsahu jeho stavebních a obchodovaných zastavitelných pozemků.

Katastrální výměra se v posledních letech zpřesňuje, tak jak dochází k upřesňování průběhu katastrálních hranic ve vztahu k hranicím sousedních obcí. V minulých letech byla upravena katastrální hranice na severozápadním okraji obce v oblasti chatové osady Chotol, která byla celá převedena do správy obce Statenice.

Po úpravách z let 2004 až 2009 dle digitalizované mapy katastru nemovitostí činí výměra katastrálního území Horoměřic celkem 805,9407 ha. V písemném operátu KN byla k lednu roku 2013 uváděna souhrnná výměra pozemků katastru nemovitostí 804,3330 ha celkem na 3 938 pozemcích (parcelách).

V obci v loňském roce bylo evidováno podle „malého“ lexikonu obcí ČR (z 1.2.2013) celkem 3 509 obyvatel a katastrální výměra 804 ha.

---

2.2 Metodika zpracování cenové mapy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla zpracována podle § 33, odstavec 2 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v květnu až červnu 2013 na základě podkladů z dubna roku 2013 a její platnost bude vyhlášena Obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva obce Horoměřice.
V průběhu zpracování byl proveden průzkum sjednaných (smluvních) cen za období od 7.4. roku 2012 do 30.4. roku 2013.
V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků byly zjištěny všechny dostupné a použitelné údaje o sjednaných cenách nemovitostí za období posledních dvou let a to přímo ze smluv registrovaných a archivovaných ve sbírce listin Katastrálním úřadem Praha - západ.
Na jaře roku 2013, kdy byla 9. cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice zpracovávána, bylo celkem vyhodnoceno 54 kupních smluv oproti 80 smlouvám vyhodnoceným v předchozím roce. To signalizuje třetinový pokles obchodních případů. Jedná se zřejmě stále o vliv doposud nekončící hospodářské krize. Z porovnání počtu prodaných pozemků, jejichž množství, oproti situaci zjištěné při zpracování minulé cenové mapy, dokonce mírně stouplo, lze ale konstatovat, že rozsah prodaného nemovitého majetku, zůstal oproti minulému roku přibližně stejný..

Vyhodnocené smlouvy zahrnovaly ceny 134 stavebních pozemků, zatímco smlouvy vyhodnocené v roce 2012 zahrnovaly 107 stavebních pozemků. Ze všech skutečně sjednaných cen nemovitostí za období 2012 až 2013 (resp. konec dubna 2013) byly zjištěny samostatné ceny stavebních pozemků. Ze zpracování byla vyloučena část sjednaných cen. Hlavním důvodem, byla skutečnost, že se jednalo o ceny, které neodpovídají cenám dosahovaným na běžném trhu ve srovnatelných polohách a v daném čase.
95 pozemků (v minulém roce 99 pozemků) bylo oceněno zjištěnými smluvními cenami, které byly zaneseny do grafické části cenové mapy (viz § 10, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.), formou zápisu ceny přímo do plochy, která v mapovém podkladu vymezuje hranice pozemku. Cena pozemku je uvedena v Kč/m2.
Ceny všech ostatních pozemků oceněných v cenové mapě byly zjištěny porovnávacím způsobem na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání pozemků se vycházelo ze shodného účelu užití, z porovnatelné polohy v obci a ze srovnatelné stavební vybavenosti pozemku (viz § 10, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.).
Rovněž ceny pozemků oceněných porovnávacím způsobem byly vneseny do mapy formou zápisu ceny přímo do plochy. Tímto způsobem bylo oceněno 3325 pozemků (v minulém roce 3187 pozemků).

Veškeré cenové údaje v cenové mapě jsou ukončeny skupinou znaků ",-", čímž jsou jednoznačně odlišeny od parcelních čísel.
V grafickém znázornění, pro čitelnost některých uváděných hodnot, je u sousedících pozemků se shodnou cenou, účelem využití staveb a stavební vybaveností graficky ohraničeno celé území těchto pozemků a výrazně uveden společný cenový údaj. Zpravidla se jedná o pozemky zastavěné objekty řadových garáží či využívaných jako garážová stání.
U některých pozemků cenové údaje chybí.
Jedná se o pozemky, jejichž čísla parcelní v evidenci katastru nemovitostí neexistují, zatímco v mapovém podkladu jsou uvedena.
U pozemků jejichž právní stav není vyřešen, není možné v rámci cenové mapy realizovat jejich ocenění a ocení se podle § 28 vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů.

---

2.3 Rozbor cenových údajů

Rozpětí skutečně sjednaných cen pozemků použitých v cenové mapě se pohybovalo v intervalu od 200 Kč/m2 do
8 000 Kč/m2.

Četnost skutečně sjednaných cen je uvedena v tabulce na následující straně.

 

Cena 1 m2 v Kč			Počet sjednaných cen
od		do	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	celkem
1	až	500	34	16	19	68	0	5	1	1	146
501	až	1000	3	5	2	3	3	5	10	16	47
1001	až	1500	3	2	0	7	1	2	1	2	18
1501	až	2000	3	16	17	9	0	0	1	2	48
2001	až	2500	1	35	14	4	0	0	1	6	61
2501	až	3000	8	22	37	5	10	20	9	17	128
3001	až	3500	0	0	2	6	40	46	42	9	145
3501	až	9999	0	12	7	3	7	32	34	42	137
Celkem			52	108	100	105	61	110	99	95	730

Z uvedeného porovnání s minulými lety vyplývá, že v roce 2012-13 počet použitých sjednaných cen dosáhl četnosti odpovídající zhruba předchozímu období, pro které byla cenová mapa Horoměřic zpracována, což potvrzuje předpoklad, že byl již pravděpodobně překonán nejhlubší propad zaznamenaný na místním realitním trhu, z přelomu let 2009 / 2010.

Celkem bylo použito 4 údajů (v roce 2012 0 pozemků) o pozemcích evidovaných v katastru nemovitostí jako "zastavěná plocha a nádvoří" a zbývajících 91 údajů (v roce 2012 99 údajů) se týkalo nezastavěných stavebních pozemků, resp. pozemků tvořících se stavebními pozemky jednotný nebo prostý funkční celek.

Porovnávacím způsobem zjištěná cena pozemků se pohybovala v rozpětí od 100 Kč/m2 do 6 700 Kč/m2 s následující četností:

Cena 1 m2 v Kč			Počet porovnávacích cen
od		do	celkem
1	-	500	185
501	-	1000	183
1001	-	1500	152
1501	-	2000	614
2001	-	2500	505
2501	-	3000	373
3001	-	3500	593
3501	-	9999	7204
Celkem			3325

 

Z hlediska druhů pozemků v katastru nemovitostí se jednalo o 1311 pozemků (v minulém roce 1266 pozemků) vedených jako "zastavěná plocha a nádvoří" a 2014 pozemků (v minulém roce 1921 pozemků) tvořících se stavebními pozemky jednotný nebo prostý funkční celek.

V průběhu zpracování cenové mapy stavebních pozemků obce Horoměřice byly zjištěny následující základní trendy, vystihující poměrně přesně charakter zkoumané obce:

a) Obec plní především funkci rezidenčního satelitu náležejícího do širší pražské aglomerace. Z toho také vyplývá, že v obci převládá zástavba pro individuální bydlení a největší zájem je o volné, nově vznikající, stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů, které se nalézají v rozvojových územích situovaných především do okrajových částí obce, na dřívějších zemědělských pozemcích rolí a ovocných sadů.

b) V minulém období nepřibyla žádná lokalita pro výstavbu rodinného bydlení. V posledním sledovaném období jedna taková nová lokalita přibyla. Dochází zde právě k zainvestování stavebních pozemků a dokonce zde vzniká již první stavba rodinného dmu. Jedná se o někdejší pozemky sadů na severozápadním okraji intravilánu, v prostoru východně od ulice Západní a jižně od ulice Nad Štolou. Tato lokalita nabízí v současnosti zhruba 21 nových stavebních pozemků a je to jediná nová lokalita, která bude zřejmé v průběhu roku 2013 plně stavebně připravena. Z aktivit soustředěných okolo přípravy a projednávání posledních změn územního plánu obce je ale zřejmé, že příprava dalších investičních akcí, souvisejících především s výstavbou objektů bydlení v Horoměřicích, pokračuje. V současnosti se zdá, že menší investiční akce mají větší úspěch, nežli investice na rozsáhlejších územích, které probíhaly v minulých obdobích a v některých případech doposud nebyly dokončeny.

c) U rozpracovaných zastavitelných území vznikajících severně od dokončené lokality s obytnými domy severně od Revoluční ulice, lze konstatovat, že skutečný stavební rozvoj a rovněž prodej pozemků se soustředil pouze do nejjižnější z nich, která je již téměř rozprodána, zatímco u obou severnějších došlo k problému s napojením a dokončením inženýrských sítí, takže v těchto lokalitách se doposud žádné pozemky neprodávají. Tento stav přetrvává již minimálně dva poslední roky.

d) Předpokládaná druhá etapa výstavby mateřské školky, která rozvoj východních obytných území mezi Horoměřicemi a Suchdolem, měla podpořit, prozatím stále nepokračuje.

e) Rozvoj v původním historickém jádru obce se prozatím téměř zastavil, s výjimkou pozemků, na kterých vyvíjí aktivity samotná obec, která investuje do rozvoje obecní infrastruktury v okolí obecního úřadu a především se soustředí na rozšíření zdejší základní školy. K tomu vykupuje sousední stavební pozemky i s objekty na nich stojícími.

f) Podobně jako nebyla zahájena druhá etapa výstavby školky a zasíťování pozemků pro bydlení na východě obce, nebyla stále ještě dokončena již pokročilá výstavba tří obytných domů, které nahrazují v centru obce někdejší rozsáhlejší zemědělské usedlosti. Zde zřejmě doposud neproběhla kolaudace na pohled prakticky dokončených rozsáhlých obytných staveb, které doposud ani nebyly zapsány do katastru nemovitostí.

g) Na jižním okraji intravilánu již předloni skončilo zainvestování pozemků pro rodinné domy a lokalita byla téměř celá prodána zahraničnímu investorovi. Zbývají zde pouze tři neprodané pozemky a byla zahájena výstavby rodinných domů na pozemcích prodaných v předminulém roce, ale výstavba dalších objektů rodinného bydlení pokračuje jen zvolna.

h) Na severním okraji obce stále stagnuje rozvoj živnostenské zóny, zahrnující především pozemky pod nově vznikajícími objekty skladů, výroby, řemesel a služeb. Tato privátní „komerční“ zóna vzniká postupně za podpory obce, která se snaží do lokality soustředit a přivést větší množství investorů. O investice v tomto prostoru je ale zřejmě jen malý zájem a ceny tedy stagnují. Podobně jako ve všech dlouhodobě stabilizovaných územích obce.

i) Hranice „průmyslové zóny“ se ale podařilo rozšířit severozápadním směrem na pozemky bývalých sadů jižně od Suchdolské a západně od Únětické silnice, kde je již provozováno obchodní centrum společnosti Lidl, které je již plně funkční, stejně jako kruhový objezd na přilehlé křižovatce. Dochází tu prodeji dalších navazujících pozemků, na který zřejmě naváže další stavební aktivita související s výstavbou objektu dalšího z obchodních řetězců. Rýsuje se tak vznik samostatné obchodní zóny, která bude mít zřejmě širší spádovou oblast, a její vliv zřejmé zasáhne i na území sousedních katastrů hlavního města.

j) Vedle uvedených rozvojových aktivit, které v obci jednoznačně dominují, probíhá i běžná výměna obyvatel ve středně staré obytné zástavbě. Nákupy těchto nemovitostí jsou ale v posledním roce opět spíše výjimečné a realizují je převážně cizinci, pocházející převážně z východoevropských zemí.

k) Z minulých dob přežívá rozsáhlá rekreační zóna, soustředěná především na severovýchodním okraji katastru Horoměřic, která zahrnuje rozsáhlé soubory zahrádkářských kolonií s nízkým stupněm zastavěnosti a nízkou intenzitou využití stavebních pozemků. Obecně rekreační chatařské kolonie pozvolna ustupují a mění se na malometrážní objekty využívané k celoročnímu bydlení. Tomuto trendu se obec dlouhodobě brání především tím, že v těchto lokalitách nepodporuje rozvoj inženýrských sítí. Zájem o levné bydlení ale stále má své příznivce a každoroční prodeje a výstavba v těchto lokalitách o tomto trendu svědčí.

Celkově lze konstatovat, že růst cen volných stavebních pozemků, ale i pozemků pod stávajícími stavbami, se téměř zastavil a má jen zcela lokální charakter, jak bylo popsáno v předchozích odstavcích.

Dříve zjištěné tendence v prodeji parkovacích stání na nově zřízených komunikacích, zejména v blízkosti nových obytných domů (převážně v severní polovině intravilánu) pokračují, ceny se ale dál již nezvyšují, nicméně stále zhruba o třetinu až polovinu převyšují ceny pozemků určených pro výstavbu objektů individuálního bydlení. Vysokou cenu lze přičíst faktu, že výměra takových pozemků se pohybuje zhruba okolo 10 m2 a tudíž celková kupní cena za jedno parkovací stání je obecně dostupná. Tato stání se pak čile prodávají namísto garáží, které se obchodují v jiných městech a obcích. Je to zřejmě dáno i tím, že Horoměřice prakticky z minulosti nezaznamenaly výstavbu prakticky žádných objektů hromadných řadových garáží.

---

2.4 Grafická část cenové mapy

Grafická část cenové mapy byla pořízena v měřítku 1 : 1000, tak jak je patrné z kladu mapových listů doloženého ve složce "Grafické mapové přílohy", který je odvozený od obdobných kladů map katastru nemovitostí. Vlastní katastrální mapa obce Horoměřice je historická, realizovaná v souřadném systému Gustenbergově a v měřítku 1:2880. Digitalizaci této mapy, resp. její aktualizaci, provádí pro obec Horoměřice společnost GEPRO, spol. s r. o. Tato digitalizace umožňuje, jak převedení katastrální mapy do souřadného systému S-JTSK, tak vykreslení cenové mapy v měřítku 1 : 1000. Označení jednotlivých mapových listů je shodné s označením map 1 : 1000 katastru nemovitostí.
Na mapových listech jsou uvedena parcelní čísla jednotlivých pozemků.
Každý oceněný pozemek je označen, jednak číslem parcelním dle katastru nemovitostí, jednak cenou, jejíž zápis je ukončen dvojicí znaků ",-". V cenové mapě byla graficky vymezena některá území s pozemky se shodnou cenou (viz výše - odstavec 2.2).
Pokud pozemek není součástí vymezeného území se shodnou cenou a pokud v ploše pozemku není uvedena jeho cena (ukončená dvojicí znaků ",-"), pak se pozemek podle cenové mapy neoceňuje a jeho cena se zjistí podle příslušného ustanovení vyhlášky MF číslo 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, rovněž ve znění pozdějších předpisů.

---

3. Speciální část

3.1 Použité podklady

1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů.

2. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

3. Zpracovaný a schválený územní plán sídelního útvaru Horoměřic, včetně změn
č. 1 až 8 a projednávaných změn č. 9 a 10.

4. Informace o obci Horoměřice.

5. Mapové podklady : Mapový podklad při zpracování cenové mapy tvořily kopie map katastru nemovitostí, pořízené v měřítku 1:2880, vydané a spravované Českým úřadem geodetickým a kartografickým a digitalizované a aktualizované firmou GEPRO, spol. s r.o. Praha 5, naposledy v lednu 2013.

6. Registrované kupní smlouvy za období roku 2012 a začátek roku 2013 pro k.ú. Horoměřice, získané ve formě prostých kopií ze sbírky listin Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ.

7. Výsledky místního šetření.

4. Přílohy

Cenová mapa stavebních pozemků obce Horoměřice byla vybavena následujícími přílohami :
- Grafické mapové přílohy

Obsahují vedle vlastních 22 mapových listů v měřítku 1:1000 přehledný klad mapových listů, sloužící pro hrubou orientaci. Každý mapový list je označen číslem odpovídajícím kladu mapových listů.

V Praze 17. června 2013

Zpracovali : Ing.Jiří Lokaj, Ing.Vladimír Bajer

 

---