VYHLÁŠKA 540
ze dne 10. prosince 2002,
kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.,
o oceňování majetku
a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)
Ministerstvo financí stanoví podle § 33 odst. 1 zákona č. 151/1997
Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování
majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., (dále jen "zákon"):
ČÁST PRVNÍ
ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ
§ 1
Předmět úpravy
Tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám
a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových
hodnot a služeb.
... na začátek ...
§ 2
Vymezení pojmů
Pro účely této vyhlášky se rozumí:
- a) halou stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých
souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených
svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních
nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru
minimálně 400 m3, činí více než dvě třetiny obestavěného
prostoru stavby; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné
prostory se nepovažují vnitřní samostatné podpěrné tyčové
prvky (sloupy, pilíře) a svislé konstrukce nedosahující výšky
1,7 m; zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2.
Způsob měření a výpočtu výměr je uveden v příloze č. 1,
- b) vedlejší stavbou stavba, která tvoří příslušenství1)
stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná
plocha nepřesahuje 100 m2; vedlejší stavbou není
garáž a zahrádkářská chata,
- c) stářím stavby počet let, který uplynul od roku, v němž
nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, do roku, ke kterému
se ocenění provádí, v případech, kdy došlo k užívání stavby
dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně
započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit,
počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu, a není-li k
dispozici ani ten, určí se odhadem,
- d) rybníkem vodní nádrž se zemní hrází, s přirozeným nebo
zahloubeným dnem a s hloubkou vody u výpustního zařízení při
normální hladině ve vegetačním období 0,5 m a výše,
- e) malou vodní nádrží nádrž s objemem do 2 milionů m3
po hladinu ovladatelného prostoru, s největší hloubkou 9 m,
měřeno na pevné dno; stoletý průtok v profilu hráze do 60
m3/s nebo u nádrží s umělým přívodem vody nesmí
přesáhnout součet stoletého průtoku z vlastní vodní nádrže
a kapacity přivaděče,
- f) velkou vodní nádrží nádrž s objemem nad 2 miliony m3
po hladinu ovladatelného prostoru nebo s větší hloubkou než
9 m, měřeno na pevné dno a se stoletým průtokem v profilu
hráze nad 60 m3/s,
- g) ostatní vodní nádrží zejména jezero, tůň a zatopený lom,
pískovna a důlní propadlina, a dále i vodní nádrž s hloubkou
vody u výpustního zařízení při normální hladině ve vegetačním
období menší než 0,5 m,
- h) rekreační chatou stavba určená k individuální rekreaci
s obestavěným prostorem maximálně 360 m3 a se zastavěnou
plochou maximálně 80 m2, včetně verand, vstupů
a podsklepených teras; může být podsklepená a mít nejvýše
jedno nadzemní podlaží a podkroví,
- i) zahrádkářskou chatou stavba určená k individuální rekreaci
s obestavěným prostorem maximálně 110 m3 a zastavěnou
plochou maximálně 25 m2 včetně verand, vstupů a
podsklepených teras; může být podsklepená a mít nejvýše jedno
nadzemní podlaží a podkroví,
- j) počtem obyvatel obce ke dni ocenění počet obyvatel podle
stavu uveřejněného Českým statistickým úřadem v Malém lexikonu
obcí České republiky, který je aktuální v období počínajícím
prvým dnem druhého měsíce po jeho vydání. Za prvý měsíc se
považuje měsíc následující po dni vydání. Při změně územní
struktury ke dni ocenění se vychází z počtu obyvatel obce
aktuálního ke dni ocenění.
... na začátek ...
ČÁST DRUHÁ
OCEŇOVÁNÍ STAVEB
NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM,
VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM
A POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM
HLAVA I
OCEŇOVÁNÍ STAVEB
NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM
§ 3
Budova a hala
(1) Jako budova [§ 3 odst. 1 písm. a) bod 1 zákona] a hala se
oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití
mezi stavby oceňované podle § 4 až 11.
(2) Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m 3
obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č.
1, základní cenou za m 3 stanovenou v závislosti na
účelu užití a upravenou podle odstavce 3.
(3) Základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 se
násobí koeficienty K 1 až K 5, K i
a K p podle vzorce
-
kde
-
ZCU - základní cena upravená,
ZC - základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3,
K 1 - koeficient přepočtu základní ceny podle
druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4,
K 2 - koeficient přepočtu základní ceny podle
velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě
samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce
6,60
K2 = 0,92 + ---------------------------------- ,
počet m2 průměrné zastavěné plochy
-
kde
0,92 a 6,60 jsou konstanty,
K3 - koeficient přepočtu základní ceny podle
průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně
oceňované části podle vzorce
2,10
K3 = ---- + 0,30 pro budovy,
v
2,80
K3= ---- + 0,30 pro haly, ne však méně než 0,60,
v
kde
v - průměrná výška podlaží v metrech,
2,10; 2,80; 0,30 a 0,60 jsou konstanty,
K4 - koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
-
- K4 = 1 + (0,54 x n),
-
kde
-
-
0,54 je konstanta
-
n - součet objemových podílů konstrukcí
a vybavení, uvedených v příloze
č. 14 v tabulce č. 1 pro budovy a v tabulce
č. 2 pro haly, s nadstandardním vybavením, snížený o
součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním
vybavením zjištěných z uvedených tabulek.
-
-
-
Dále platí, že
a) není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce
přílohy č. 14 uvedena
konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její
objemový podíl z výše nákladů na její pořízení v době a
místě ocenění, vynásobených podílem a koeficientem 1,852
a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše
ostatních objemových podílů nemění,
b) chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce
přílohy č. 14, vynásobí
se její stanovený objemový podíl koeficientem 1,852a odečte
se od součtu objemových podílů.
Výše koeficientu K 4 je omezena rozpětím od 0,80
do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného
zdůvodnění;
K 5 - koeficient polohový podle přílohy
č. 13,
-
K i - Koeficient změny cen staveb
podle přílohy č. 35,
vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00),
-
-
-
(4) Podzemní budova a podzemní hala se oceňuje
podle § 4 obdobně.
... na začátek ...
§ 4
Inženýrská a speciální pozemní stavba
Cena inženýrské a speciální pozemní stavby, kromě stavby rybníka
a malé vodní nádrže, se zjistí vynásobením počtu příslušné měrné
jednotky (m 3, m 2, m, kus nebo hektar) základní
cenou uvedenou v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K 5
z přílohy č. 13, K i z přílohy č. 35 a K p
z přílohy č. 36.
... na začátek ...
§ 5
Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek
(1) Cena rodinného domu, 2) rekreační chalupy a rekreačního
domku se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru,
určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou
v příloze č. 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou
podle odstavce 2.
(2) Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního
domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K 4,
K 5, K i a K p podle vzorce
-
kde
-
ZCU - základní cena upravená,
-
ZC - základní cena podle přílohy č. 6,
K 4 -koeficient vybavení stavby se vypočte podle
vzorce
-
-
K4 = 1 + (0,54 x n),
-
-
kde
-
-
0,54 je konstanta,
n - součet objemových podílů konstrukcí a vybavení,
uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 3, s nadstandardním
vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení
s podstandardním vybavením.
-
-
-
-
Výše koeficientu K 4 je omezena
rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně
na základě průkazného zdůvodnění;
K 5 - koeficient polohový podle přílohy č. 13; -
K i - koeficient změny cen staveb
podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994
(1994 = 1,00);
K p - koeficient prodejnosti uvedený v příloze
č. 36.
(3) Je-li rodinný dům užíván i k jiným účelům
než k bydlení v rozsahu, který nemění charakter jeho užívání,
ocení se celá stavba jako rodinný dům. Jestliže dojde ke změně
charakteru užívání, stavba se ocení podle § 3.
(4) Navazující hospodářské části, bez ohledu na to, zda jsou
provozně nebo stavebně propojeny s obytnou částí, se ocení na
základě skutečného účelu užití podle příslušných ustanovení
této vyhlášky, přičemž obytná část, pokud splňuje kritéria rodinného
domu, se ocení podle § 5. Koeficienty K1
až K4 se pro hospodářskou část stanoví zvlášť, nezávisle
na obytné části.
(5) Při ocenění rekreační chalupy a rekreačního domku, pokud
jejich část slouží k jiným účelům, se postupuje obdobně podle
odstavců 3 a 4.
... na začátek ...
§ 6
Rekreační chata a zahrádkářská chata
(1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty se zjistí vynásobením
počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem
uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č.
7 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle
odstavce 2.
(2) Základní cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty uvedená
v příloze č. 7 se násobí koeficienty K4, K5,
Ki a Kp podle vzorce
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x
Kp,
-
-
kde
-
ZCU - základní cena upravená,
-
ZC - základní cena podle přílohy
č. 7,
K 4 -koeficient vybavení stavby se vypočte
podle vzorce
-
-
K4 = 1 + (0,54 x n),
-
-
kde
-
-
0,54 je konstanta,
n - součet objemových podílů konstrukcí a vybavení,
uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 4, s nadstandardním
vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení
s podstandardním vybavením.
-
-
-
-
-
Dále platí postup uvedený u definice n
v § 3 odst. 3 písm. a), b).
Výše koeficientu K 4 je omezena rozpětím od 0,80
do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného
zdůvodnění;
K 5 - koeficient polohový podle přílohy č. 13; -
K i - koeficient změny cen staveb
podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994
(1994 = 1,00);
K p - koeficient prodejnosti uvedený v příloze
č. 36.
... na začátek ...
§ 7
Vedlejší stavba
(1) Cena vedlejší stavby se zjistí vynásobením počtu m 3
obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č.
1, základní cenou uvedenou v příloze č. 8, stanovenou v závislosti
na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.
(2) Základní cena vedlejší stavby uvedená v příloze č. 8 se násobí
koeficienty K 4, K 5, K i a K p
podle vzorce
-
-
-
kde
-
ZCU - základní cena upravená,
-
ZC - základní cena podle přílohy
č. 8 ,
K 4 -koeficient vybavení stavby se vypočte
podle vzorce
-
-
K4 = 1 + (0,54 x n),
-
-
kde
-
-
0,54 je konstanta,
n - součet objemových podílů konstrukcí a vybavení,
uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 5, s nadstandardním
vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení
s podstandardním vybavením.
-
-
-
-
-
Dále platí postup uvedený u definice n
v § 3 odst. 3 písm. a), b).
Výše koeficientu K 4 je omezena rozpětím od 0,80
do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného
zdůvodnění;
K 5 - koeficient polohový podle přílohy č. 13; -
K i - koeficient změny cen staveb
podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994
(1994 = 1,00);
K p - koeficient prodejnosti uvedený v příloze
č. 36.
... na začátek ...
§ 8
Garáž
(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní
garáže, tvořící příslušenství1) jiné stavby, se zjistí
vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného
způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v
příloze č. 9, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a
upravenou podle odstavce 2.
(2) Základní cena garáže uvedená v příloze č. 9 se násobí koeficienty
K4, K5, Ki a Kp
podle vzorce
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp,
-
-
kde
-
ZCU - základní cena upravená,
-
ZC - základní cena podle přílohy
č. 9,
K 4 -koeficient vybavení stavby se vypočte
podle vzorce
-
-
K4 = 1 + (0,54 x n),
-
-
kde
-
-
0,54 je konstanta,
n - součet objemových podílů konstrukcí a vybavení,
uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 6, s nadstandardním
vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení
s podstandardním vybavením.
-
-
-
-
-
Dále platí postup uvedený u definice n
v § 3 odst. 3 písm. a), b).
Výše koeficientu K 4 je omezena rozpětím od 0,80
do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného
zdůvodnění;
K 5 - koeficient polohový podle přílohy č. 13; -
K i - koeficient změny cen staveb
podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994
(1994 = 1,00);
K p - koeficient prodejnosti uvedený v příloze
č. 36. -
-
-
(3) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená
příčkami, přesáhne 100 m 2 nebo stavba má více než dvě
podlaží, zjistí se cena garáže podle § 3.
... na začátek ...
§ 9
Studna
(1) Cena studny se zjistí vynásobením počtu metrů hloubky studny
cenou uvedenou v příloze č. 10 a připočte se cena příslušenství.
Takto vypočtená cena se vynásobí koeficienty K 5 z přílohy
č. 13, K i z přílohy č. 35 a K p z přílohy
č. 36.
(2) Narážená studna se ocení jako vrtaná studna s vnitřním průměrem
do 150 mm.
(3) Vrtaná studna s vnitřním průměrem od 500 mm výše se ocení
jako studna kopaná.
(4) Cena studny, která trvale neslouží svému účelu pro ztrátu
vody nebo jinou podstatnou vadu, činí u kopané studny 20 % z ceny
zjištěné podle odstavce 1, u vrtané nebo narážené studny je cena
nulová.
... na začátek ...
§ 10
Venkovní úprava
... na začátek ...
§ 11
Hřbitovní stavba a hřbitovní zařízení
Cena jednotlivých částí hřbitovní stavby se zjistí vynásobením
počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 12.
Cena celé stavby se zjistí jako součet cen jejích jednotlivých
částí, s připočtením ceny za montáž a ceny hřbitovního zařízení,
násobený koeficienty K 5 z přílohy č. 13, K i
z přílohy č. 35 a K p z přílohy č. 36.
... na začátek ...
§ 12
Kulturní památka
(1) Kulturní památka je stavba zapsaná v Ústředním seznamu kulturních
památek České republiky 3) bez ohledu na účel, kterému
ke dni oceňování slouží.
(2) Cena stavby, která je kulturní památkou, se zjistí podle §
3 až 11, § 16 a 17.
... na začátek ...
§ 13
Byt a nebytový prostor
(1) Cena bytu ve stavbách neuvedených v příloze č. 2 pod typem
J, K a cena nebytového prostoru, které jsou ve vlastnictví podle
zákona o vlastnictví bytů, 4) jeho vybavení a příslušenství, 1)
včetně podílu na společných částech domu 5) a jejich
vybavení, které jsou stavebně součástí stavby, se zjistí jako
podíl z ceny stavby:
- a) u rodinného domu podle § 5; velikost podílu se rovná
poměru podlahové plochy oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru
k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů
v rodinném domě, do něhož se nezapočítávají plochy společných
částí rodinného domu,
- b) v ostatních případech vynásobením počtu m2
podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1,
základní cenou za m2 stanovenou podle typu stavby
v přílohách č. 2 a 3 a upravenou podle odstavce 3.
(2) Pro případy uvedené v odstavci 1 písm. a) a b) platí, že podlahová
plocha balkónů se násobí koeficientem 0,17, podlahová plocha teras
a sklepů, pokud nejsou místnostmi, koeficientem 0,10.
(3) Základní cena bytu nebo nebytového prostoru uvedená v přílohách
č. 2 a 3 se násobí koeficienty K 1, K 4, K 5,
K i a K p podle vzorce
-
kde
-
ZCU - základní cena upravená,
-
ZC -základní cena podle přílohy č. 2 nebo
přílohy č. 3,
K 1 - koeficient přepočtu základní ceny podle
druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4,
K 4 - koeficient vybavení stavby a oceňovaného
bytu nebo nebytového prostoru (pro vybavení bytu nebo nebytového
prostoru se hodnotí z příloh č. 2 a 3 podle typu stavby
položky č. 7, 9, 11, 13, 14, 15, 21, 22, 23, 25, 26 a ostatní
položky se hodnotí ve vztahu k vybavení stavby) se vypočte
podle vzorce
-
-
K4 = 1 + (0,54 x n),
-
-
kde
-
-
0,54 je konstanta,
n - součet objemových podílů konstrukcí a vybavení
uvedených v příloze č. 14 v tabulkách č. 1 a 2, s nadstandardním
vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí
a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených
tabulek.
-
-
-
-
Výše koeficientu K4 je omezena
rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen na základě
průkazného zdůvodnění;
-
-
-
-
-
K i - koeficient změny cen staveb
podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994
(1994 = 1,00);
K p - koeficient prodejnosti uvedený v příloze
č. 36.
-
-
(4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně
její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší
stavba sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění
bytu nebo nebytového prostoru vypočte podle příslušných ustanovení
vyhlášky a k ceně bytu nebo nebytového prostoru se připočte poměrně
podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech
domu. 5)
... na začátek ...
§ 14
Nedokončená stavba
Cena nedokončené stavby se zjistí podle ustanovení části druhé
hlavy první na základě projektové dokumentace ověřené stavebním
úřadem, a není-li projektová dokumentace, podle předpokládaného
stavu stavby po jejím dokončení a sníží se podle stupně rozestavěnosti
o podíly chybějících a nedokončených konstrukcí, uvedené v příloze
č. 14. Pro stavby neuvedené v příloze č. 14 se výše podílů nedokončených
konstrukcí zjistí odborným odhadem.
... na začátek ...
§ 15
Stavba určená k odstranění
(1) Cena stavby, která byla stavebním úřadem určena k odstranění,
se zjistí jako obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění
a sníží se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu
a popřípadě i o náklady na úpravu terénu.
(2) Cena stavby, k jejímuž odstranění se z důvodu špatného technického
stavu nevyžaduje povolení stavebního úřadu, 6) se zjistí
podle odstavce 1.
(3) Převýší-li náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě
i náklady na úpravu terénu obvyklou cenu použitelného materiálu,
je cena stavby nulová.
... na začátek ...
§ 16
Jiná stavba
Cena stavby, která v této vyhlášce není výslovně uvedena, se
zjistí podle výše nákladů, které by byly nutné na její pořízení
v místě stavby a v době jejího ocenění, a upraví se koeficientem
Kp. Použije-li se ke zjištění ceny porovnání s cenou
srovnatelných staveb podle příslušných kritérií této vyhlášky,
vynásobí se takto stanovená cena příslušnými koeficienty Ki
z přílohy č. 35 a Kp z přílohy č. 36 podle skutečného
účelu užití oceňované stavby.
... na začátek ...
§ 17
Stavba bez základů
Stavba, která není spojena se zemí pevným základem,7)
se ocení podle příslušných ustanovení této vyhlášky s tím, že
zjištěná cena se násobí koeficientem 0,90.
... na začátek ...
§ 18
Stavba z více konstrukčních systémů
Je-li stavba provedena ze dvou nebo více podstatně odlišných
konstrukčních systémů, ocení se odlišné části podle příslušných
ustanovení této vyhlášky.
... na začátek ...
§ 19
Stavba s víceúčelovým užitím
Je-li stavba určena nebo užívána k různým účelům, ocení se podle
převažujícího účelu užití, lze-li tento jednoznačně určit, přičemž
se nepřihlíží k půdnímu a podkrovnímu prostoru zemědělských
staveb užívaných ke skladování zemědělských produktů. Nelze-li
účel užití jednoznačně určit, ocení se počet měrných jednotek
stavby užívaný ke stejnému účelu základní cenou za měrnou jednotku
uvedenou ve vyhlášce podle tohoto účelu užití. Tato základní
cena se upraví příslušnými koeficienty, přičemž Ki
je vázán na použitou základní cenu. Při rozdílných Kp
se použije pro úpravu výsledné ceny Kp nejnižší.
Půdní a sklepní prostor, pokud není užíván nebo upraven k užívání
pro určitý účel, se rozdělí poměrem objemů obestavěných prostorů
užívaných k různým účelům a ocení se cenou uvedenou v této vyhlášce
pro daný účel užívání.
... na začátek ...
§ 20
Opotřebení stavby
(1) Cena zjištěná podle § 3 až 13 se sníží o opotřebení způsobem
stanoveným v příloze č. 14.
(2) U nedokončené stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy
a u jiné stavby uvedené v § 16 se cena sníží o opotřebení přiměřeně.
(3) Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její
kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru
a životnost uvedená v příloze č. 14 se zpravidla sníží o 20 až
40 %.
(4) V případě výskytu radonu 8) ve stavbě se stavebním
povolením vydaným do 28. února 1991 se cena stavby snižuje po
odpočtu opotřebení podle předchozích odstavců o 7 %. Výskyt radonu
je nezbytné doložit.
OCEŇOVÁNÍ STAVEB VÝNOSOVÝM
ZPŮSOBEM
... na začátek ...
§ 21
(1) Je-li pronajata stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem,
která by se oceňovala při nákladovém způsobu ocenění podle § 3,
jako celek jednomu nebo více nájemcům, ocení se taková stavba
výnosovým způsobem.
(2) Je-li pronajata část stavby typu B, F, H, J, K, R, S, Z podle
přílohy č. 2 a typu C, I, J podle přílohy č. 3, popřípadě s příslušenstvím
a pozemkem v souladu se svým účelem užití, ocení se výnosovým
způsobem. Nájemné v nepronajatých částech se dopočte ve výši obvyklého
nájemného (§ 2 odst. 1 zákona).
(3) Slouží-li příslušenství nejen stavbám oceňovaným podle odstavců
1 a 2, ale i stavbám oceňovaným nákladovým způsobem, zahrne se
do výnosového způsobu tehdy, převažuje-li jeho užití spolu se
stavbou oceňovanou výnosovým způsobem, není-li v nájemní smlouvě
uvedeno jinak.
(4) Stavby pro energetiku, jako jsou kotelny, výměníkové stanice,
trafostanice, se pro účely výnosového ocenění posuzují vždy jako
stavby oceňované podle § 3 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu.
... na začátek ...
§ 22
(1) Cena nemovitostí uvedených v § 21 zjištěná
výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce
N
CV = --- x 100 ,
P
kde
- CV - cena zjištěná výnosovým způsobem,
- N - roční nájemné upravené podle následujících odstavců,
- p - míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č.
15; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace
podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití
shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra
kapitalizace.
(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů
o placení nájemného, a nejsou-li k disposici nebo je-li v nich
nájemné nižší než obvyklé, určí se ve výši obvyklého nájemného
způsobem určení obvyklé ceny (§ 2 odst. 1 zákona). Použití obvyklého
nájemného musí být prokazatelně zdůvodněno. Do podlahové plochy
se nezapočítávají společné prostory staveb, jako jsou chodby,
schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod.,
pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Nepronajaté prostory,
jejichž stavebně technický stav (havárie) neumožňuje užívání bez
závad nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a
v místě není předpoklad jejich pronajmutí, se do výpočtu nájemného
nezahrnou.
(3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných
s užíváním pronajatých nemovitostí.
(4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo část stavby podle
odstavců 2 a 3 se sníží o:
- a) nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka,
- b) 5 % z ceny pozemku zjištěné podle cenové mapy stavebních
pozemků (§ 10 zákona) nebo § 28, jsou-li stavba i pozemek
ve vlastnictví stejného subjektu, přičemž se vychází pouze
ze zastavěné plochy stavbou oceňovanou podle § 21 odst. 1
a 2,
-
c) odpisy vypočtené z ceny zjištěné nákladovým
způsobem podle vzorce
-
u
CN x ---
100
o = ---------------,
u n
( 1 + --- ) - 1
100
-
-
kde
-
- o -výše ročního odpisu,
- CN -cena oceňované stavby zjištěná dle hlavy první včetně
příslušenství, bez Kp,
- u -uroková míra 3 %,
- n -předpokládaná další ekonomická životnost v letech,
nejvýše 30 let,
-
- za podmínky:
- -při použití lineární metody výpočtu opotřebení
n = C - B
- -při použití analytické metody výpočtu opotřebení
1 ≤ n ≤ 30,
- B -skutečné stáří stavby,
- C -předpokládaná celková životnost stavby, kdy při použití
lineární metody opotřebení je
-
B
C ≥ ----, C se zaokrouhlí na celé číslo,
0,85
-
d) náklady na údržbu a opravy ve výši 0,5
% pro stavbu ve velmi dobrém stavu a ve výši až 1 % pro stavbu
ve stavu horším, a to z ceny stavby včetně příslušenství zjištěné
nákladovým způsobem, bez odpočtu opotřebení a bez Kp,
-
e) náklady na správu podle účetní evidence,
-
f) částku daně z nemovitosti, není-li stavba
od daně osvobozena,
-
g) částku pojistného, je-li nemovitost pojištěna.
(5) Celková výše nákladů snižujících nájemné nesmí
být vyšší než 60 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců
2 a 3.
(6) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.
... na začátek ...
§ 23
(1) Je-li pronajat soubor staveb s příslušenstvím, včetně pozemků
a trvalých porostů, obsahující alespoň dvě stavby, které by se
oceňovaly při nákladovém způsobu ocenění podle § 3, jako celek
jednomu nebo více nájemcům bez rozlišení nájemného na jednotlivé
stavby, popřípadě pozemky, ocení se výnosovým způsobem.
(2) Je-li pronajat soubor staveb s příslušenstvím, bez pozemků
a trvalých porostů, obsahující alespoň dvě stavby, které by se
oceňovaly při nákladovém způsobu ocenění podle § 3, jako celek
jednomu nebo více nájemcům bez rozlišení nájemného na jednotlivé
stavby, ocení se výnosovým způsobem.
... na začátek ...
§ 24
(1) Cena nemovitostí uvedených v § 23 zjištěná výnosovým způsobem
se stanoví podle § 22 odst. 1, 2, 3 s tou odchylkou, že míra kapitalizace
se použije podle základního účelu užití souboru staveb.
(2) Roční nájemné zjištěné podle § 22 odst. 2 a 3 se sníží o částky
vypočtené podle ustanovení § 22 odst. 4 písm. a), c) až g).
(3) Ustanovení § 22 odst. 5 platí obdobně.
OCEŇOVÁNÍ STAVEB A BYTŮ
POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM
... na začátek ...
§ 25
Garáže
(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní
garáže, která netvoří příslušenství jiných staveb, se zjistí vynásobením
počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným
v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 16 tabulce
č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Cena garáže
zahrnuje její vybavení uvedené v příloze č. 9.
(2) Základní cena uvedená v příloze č. 16 tabulce č. 1 se vynásobí
koeficientem cenového porovnání podle vzorce:
ZCU = ZC x KCP ,
-
kde
-
-
ZCU - základní cena upravená za m3
obestavěného prostoru garáže,
-
-
KCP - koeficient cenového porovnání
vypočtený podle vztahu:
10
∑ (KCPn x vn)
n=1
KCP = ----------------- ,
10
∑ vn
n=1
-
kde
-
-
K CP - koeficient cenového porovnání,
v n - váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka
č. 2 přílohy č. 16),
K CPn - koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného
znaku.
(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující
míru působení cenových faktorů na cenu garáží jsou uvedeny v tabulce
č. 2 přílohy č. 16. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních
pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.
(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků
K CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma:
- a) KCPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 - KCR,
- b) KCPn pro II. kvalitativní pásmo = 1 - KCR/2
,
- c) KCPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000,
- d) KCPn pro IV. kvalitativní pásmo = 1 + KCR/2
,
- e) KCPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + KCR
.
Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná
místa.
(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 7 a 10 v tabulce
č. 3 přílohy č. 16 výrazně liší od charakteristik kvalitativních
pásem I. a V., lze upravit ZCU za m 3 obestavěného prostoru
garáže o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou
podle vzorce
-
kde
-
-
D - úprava ZCU v procentech,
n - číslo znaku 1, 2, 7, 10,
dn - srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním
pásmu I. v intervalu < -10; 0 > nebo přirážka n-tého
hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu <
0; 10 >,
vn - váha n-tého znaku.
(6) Cena garáže zjištěná porovnávacím způsobem
zahrnuje i cenu příslušenství.
(7) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne
100 m 2 nebo stavba má více než dvě podlaží, zjistí
se cena garáže podle § 3.
(8) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.
... na začátek ...
§ 26
Byt ve vícebytovém domě
(1) Cena bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů 4)
v budově typu J a K, jeho vybavení a příslušenství, 1)
včetně podílu na společných částech domu 5) a jeho vybavení,
které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu
m 2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze
č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 17 tabulce č. 1 a upravenou
podle odstavce 2, případně odstavce 5. Podlahová plocha balkónů
se násobí koeficientem 0,17, podlahová plocha teras a sklepů,
pokud nejsou místnostmi, koeficientem 0,10. Cena bytu zahrnuje
jeho vybavení uvedené v příloze č. 2.
(2) Základní cena uvedená v příloze č. 17 tabulce č. 1 se vynásobí
koeficientem cenového porovnání podle vzorce:
-
kde
-
-
ZCU - základní cena upravená za m 2
podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru,
ZC -základní cena podle přílohy č. 17 tabulky č. 1,
K CP - koeficient cenového porovnání vypočtený
podle vztahu:
22
∑ (KCPn x vn)
n=1
KCP = ------------ ,
22
∑ vn
n=1
-
kde
-
-
(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující
míru působení cenových faktorů na cenu bytu jsou uvedeny v tabulce
č. 2 přílohy č. 17. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních
pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.
(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků
K CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma:
- a) KCPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 - KCR,
- b) KCPn pro II. kvalitativní pásmo = 1 - KCR/2
,
- c) KCPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000,
- b) KCPn pro IV. kvalitativní pásmo = 1 + KCR/2
,
- e) KCPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + KCR.
Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná
místa.
(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 12, 13, 18, 21 a
22 v tabulce č. 3 přílohy č. 17 výrazně liší od charakteristik
kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m 2
podlahové plochy bytu o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech
a stanovenou podle vzorce
-
kde
-
-
D - úprava ZCU v procentech,
n - číslo znaku 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22,
dn - srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním
pásmu I. v intervalu < -10; 0> nebo přirážka n-tého
hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu <
0; 10 >,
vn - váha n-tého znaku.
(6) Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný
podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její
součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší
stavba sloužící výhradně společnému užívání.
... na začátek ...
>>> pokračování druhou částí >>>
|