a) věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a komentář k možnostem jeho dalšího rozvoje zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu,

b) popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu,

c) komentář ke zdrojům cen použitým pro vypracování grafické části a výsledky jejich rozboru,

d) popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti.

(3) Grafická část složená do formátu A4 obsahuje

a) mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku rovném nebo větším 1:5000,

b) identifikační a informační údaje (názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popřípadě parcelní čísla pozemků),

c) ceny jednotlivých stavebních pozemků, popřípadě ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností.

(4) Případný nesoulad v členění oceňovaného pozemku (§ 9 zákona) podle cenové mapy stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy (případně geometrickým plánem, došlo-li u oceňovaného pozemku ke změně hranice nebo její části), vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu, potvrzujícího, že k oceňovanému pozemku nebylo vydáno územní rozhodnutí⁹⁾ nebo stavební povolení¹⁰⁾ ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby,¹¹⁾ a potvrzením útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti.

(5) Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle § 28.

... na začátek ...

§ 28

(1) Základní cena za m² stavebního pozemku vedeného v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného činí:

a) 2 050 Kč v hlavním městě Praze,

b) v obcích, jejichž katastrální území sousedí s některým z katastrálních území hlavního města Prahy částku vypočtenou podle vzorce

kde

C_p - cena pozemku v Kč (zaokrouhlená na dvě desetinná místa) vypočtená podle vzorce

(2) Cena uvedená v odstavci 1 se upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 18 tabulky č. 1 se zdůvodněním a koeficienty K_i z přílohy č. 35 a K_p z přílohy č. 36.

(3)Cenou za m² nezastavěného pozemku určeného k zastavění rozhodnutím o umístění stavby¹³⁾ nebo stavebním povolením,¹⁰⁾ kromě pozemků uvedených v odstavcích 6 a 9, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l) upravená podle přílohy č. 18 tabulky č. 1 se zdůvodněním a násobená koeficienty K_i z přílohy č. 35 a K_p z přílohy č. 36. Přitom platí, že

a) je-li z rozhodnutí o umístění stavby nebo ze stavebního povolení jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, násobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40,

b) není-li z rozhodnutí o umístění stavby nebo stavebního povolení zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, násobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80 s tím, že je-li zvláštním právním předpisem¹⁴⁾ stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, násobí se cena části pozemku nad přípustnou zastavěnost koeficientem 0,40.

(4) Cenou za m² nezastavěného pozemku určeného rozhodnutím o využití území¹⁵⁾ pro skládky, hřiště, skladové, odstavné a manipulační plochy nebo pozemku takto již užívaného, s výjimkou pozemku oceňovaného podle odstavce 10, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l) vynásobená koeficientem 0,50. Tato cena se upraví podle přílohy č. 18 tabulky č. 1 a koeficienty K_i z přílohy č. 35 a K_p z přílohy č. 36.

(5) Základní cenou za m² stavebního pozemku pro rekreační a zahrádkářské chaty je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l) násobená koeficientem 0,75, nejvýše však 500 Kč. Tato cena se upraví podle přílohy č. 18 tabulky č. 2 se zdůvodněním a koeficienty K_i z přílohy č. 35 a K_p z přílohy č. 36.

(6) Cena za m² nezastavěného pozemku určeného k zastavění rekreační nebo zahrádkářskou chatou rozhodnutím o umístění stavby¹³⁾ nebo stavebním povolením¹⁰⁾ je cena uvedená v odstavci 5. Přitom platí, že

a) je-li z rozhodnutí o umístění stavby nebo stavebního povolení jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, ocení se zbývající část pozemku cenou násobenou koeficientem 0,40,

b) není-li z rozhodnutí o umístění stavby nebo ze stavebního povolení zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, násobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80.

(7) Cenou za m² zahrady nebo ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavců 1 a 5, je cena stanovená podle odstavců 1 a 5 násobená koeficientem 0,40.

(8) Pozemky oceňované podle odstavce 9 a podle § 31 odst. 3 a 4 a § 32 odst. 6 a 7 netvoří jednotný funkční celek.

(9) Pokud jsou v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy evidovány pozemky se způsobem využití dráhy a jejich provozní plochy, dálnice včetně nájezdu a dalších ploch sloužících k provozu dálnice a silnice I. třídy nebo je vydáno rozhodnutí o umístění stavby¹³⁾ nebo stavební povolení¹⁰⁾ nebo jsou pozemky k těmto účelům již užívány, ocení se podle odstavce 1 písm. a) až l) a násobí se koeficientem 0,60. Jsou-li v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy evidovány pozemky se způsobem využití silnice II. a III. třídy, místní a účelové komunikace včetně parkovacích ploch, veřejná prostranství, plochy letišť a přístavů, nejsou-li užívány k podnikání za úplatu, chodníky a parkové cesty, popřípadě pozemky k takovým účelům určené,^13),10) nebo jsou k tomu účelu již užívány, ocení se podle odstavce 1 písm. a) až l) a násobí se koeficientem 0,60. Tyto ceny se neupravují, kromě cen pozemků užívaných k podnikání za úplatu zejména ve funkčním spojení se stavbami komerčního charakteru (např. parkoviště obchodních domů, ubytovacích a stravovacích zařízení), jejichž cena se zjistí podle odstavců 1 a 2.

(10) Základní cena pozemku, na který bylo vydáno rozhodnutí o využití území, týkající se těžebních a jim podobných nebo s nimi souvisejících prací, zejména pro zřizování lomů, pískoven, odvalů a výsypek, kromě pozemků určených k asanaci,¹⁶⁾ se stanoví podle odstavce 1 písm. a) až l) a násobí se koeficientem 0,50. Tyto ceny se dále neupravují.

(11) Pozemek vedený v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se bez ohledu na skutečný rozsah zastavění ocení podle odstavce 1 a 2 nebo podle odstavce 5.

(12) Je-li na pozemku, ke kterému bylo vydáno rozhodnutí o umístění stavby¹³⁾ nebo rozhodnutí o využití území,¹⁵⁾ stavba, ocení se pozemek podle skutečného účelu užití.

(13) Pro způsob ocenění pozemků jsou rozhodující kritéria uvedená v jednotlivých odstavcích. Splňuje-li oceňovaný pozemek kritéria uvedená současně ve více odstavcích, platí pro způsob ocenění toto pořadí použití odstavců: 5, 6, 1, 3, 4, 10, 9, 7.

(14) Cena zjištěná podle odstavců 1 až 12 nesmí být nižší než cena zjištěná podle § 31 odst. 4.

(1) Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 19.

(2) Základní cena podle odstavce 1 se upraví přirážkami a srážkami o vlivy podle přílohy č. 20 se zdůvodněním a koeficientem K_p podle přílohy č. 36.

(3) Je-li potvrzeno Pozemkovým úřadem, že zemědělský pozemek nebyl bonitován, použije se k jeho ocenění průměrná základní cena zemědělských pozemků v katastrálním území uvedená ve zvláštním právním předpise.¹⁷⁾ Tato cena se upraví podle přílohy č. 20 se zdůvodněním a koeficientem K_p z přílohy č. 36.

(4) Cena zjištěná podle odstavců 2 a 3 nesmí být nižší než 0,70 Kč za m².

... na začátek ...

§ 30

(1) Pozemky, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona nejsou stavebními, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu obce nebo regulačního plánu¹⁸⁾ jako pozemky určené k zastavění, se ocení podle § 28 odst. 1, 2, 5 a 9 a násobí se koeficientem 0,30. Tato cena nesmí být nižší než cena zjištěná podle odstavce 4.

(2) Cenou za m² zahrady nebo ostatní plochy, které sousedí se stavbou a stavebními pozemky oceněnými podle § 28 odst. 1, 2 a 5, nejde-li o pozemky ve vlastnictví stejného vlastníka, je cena stanovená podle § 28 odst. 1, 2 a 5 násobená koeficientem 0,40. Tato cena nesmí být nižší než cena zjištěná podle odstavce 4.

(3) Hospodářsky nevyužitelný pozemek a neplodná půda se oceňují cenou ve výši 30 % průměrné základní ceny zemědělského pozemku¹⁷⁾ upravené přirážkou podle příslušné položky č. 1 přílohy č. 17, nejméně však 0,70 Kč za m².

(4) Cena pozemku neuvedeného v odstavcích 1, 2 a 3 a pozemku, který prokazatelně není stavebním, zemědělským a lesním pozemkem ani pozemkem vodní nádrže a ostatní vodní plochy,¹⁹⁾ se ocení cenou ve výši

a) 5 % ze základní ceny stavebního pozemku podle § 28 odst. 1 písm. a) až l), jsou-li tyto pozemky umístěny v zastavěné části obce nebo je-li kterýkoliv bod na jejich hranici vzdušnou čarou vzdálen do 200 m od souvisle zastavěné části obce,

b) 3 % ze základní ceny stavebního pozemku podle § 28 odst. 1 písm. a) až l) v ostatních případech.

(5) Na základě věcného zdůvodnění lze ceny podle odstavce 4 snížit až o 50 %, nejméně však na 7 Kč za m².

(5) Cena stavby velké vodní nádrže, ostatní vodní nádrže a ostatní vodní plochy se zjistí podle části druhé.

(6) Cena za m² pozemku rybníku a malé vodní nádrže uvedená v odstavcích 1 a 2 (CP_I, CP_II) a cena pozemku, na který bylo vydáno rozhodnutí o umístění stavby¹¹⁾ nebo stavební povolení¹²⁾ ke stavbě rybníku a malé vodní nádrže, činí:

a) 6 % ceny, která se zjistí ze základní ceny stavebního pozemku podle § 28 odst. 1 písm. a) až l), jsou-li tyto pozemky umístěny v zastavěné části obce nebo je-li kterýkoliv bod na jejich hranici vzdálen vzdušnou čarou do 200 m od souvisle zastavěné části obce,

b) 4 % ceny, která se zjistí ze základní ceny stavebního pozemku podle § 28 odst. 1 písm. a) až l) v ostatních případech.

(7) Cena pozemku velké vodní nádrže, ostatní vodní nádrže a ostatní vodní plochy a cena pozemku, na který bylo vydáno rozhodnutí o umístění stavby¹¹⁾ nebo stavební povolení¹²⁾ ke stavbě velké vodní nádrže, ostatní vodní nádrže, případně i ostatní vodní plochy, činí 3 % ze základní ceny stavebního pozemku podle § 28 odst. 1 písm. a) až l).

(8) Základní ceny, koeficienty, přirážky a srážky mohou být upraveny jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.

(1) Cena lesního porostu na lesním pozemku je součtem cen jednotlivých skupin dřevin uvedených v příloze č. 24 v poměru jejich plošného zastoupení v porostu.

(2) Základní cena za m² jednotlivých skupin dřevin se zjistí podle vzorce

H_a = [(A_u - c) x f_a + c] x B_a x K_v x K_p ,

(9) Je-li skutečný věk dřevin vyšší než obmýtí pro danou skupinu dřevin uvedené v příloze č. 28, má věkový hodnotový faktor f_a hodnotu jedna a cena za m² skupiny dřevin se vypočte podle vzorce

H_a = A_u x B_a x K_p.

(10) Je-li skutečný věk dřeviny vyšší než obmýtí stanovené v lesním hospodářském plánu nebo lesní hospodářské osnově a skutečný věk dřeviny se přitom nachází v rozpětí cen mýtní výtěže A_u přiřazené skupinám dřevin v příloze č. 26, má věkový hodnotový faktor f_a hodnotu jedna a cena za m² skupiny dřevin se vypočte podle vzorce

H_a = A_u x B_a x K_p,

 

(1) Základní ceny ovocných dřevin, vinné révy a chmelových rostlin jsou uvedeny

a) pro ovocné dřeviny v příloze č. 31 části I pro intenzivní výsadbu a v části II pro zahrádkovou výsadbu,

b) pro révu vinnou včetně zařízení vinic v příloze č. 32 části I pro intenzivní výsadbu a v části II pro extenzivní výsadbu,

c) pro chmelové rostliny včetně zařízení chmelnic v příloze č. 33.

(2) Ceny okrasných rostlin jsou uvedeny v příloze č. 34.

(3) Základní ceny podle odstavců 1 a 2 se upraví koeficientem K_p z přílohy č. 36.

   n     zj
Cv =  ∑   ---------- ,
   j=1        p
          (1 + ---)j
              100

Věc movitá a služba, jejíž cena není ve smlouvě sjednána, se oceňuje

a) cenou sjednanou²³⁾ prodávajícím za stejnou nebo porovnatelnou věc nebo službu s ostatními kupujícími v době uzavření smlouvy, pokud není nepřiměřeně vyšší nebo nižší než cena obvyklá (§ 2 odst. 1 zákona),

b) cenou obvyklou (§ 2 odst. 1 zákona), nelze-li cenu podle písmene a) zjistit.

§ 41

Bezplatně rozšiřované noviny

Bezplatně rozšiřované noviny, zejména financované z příjmů za zveřejněné inzeráty, se oceňují cenou obvyklou (§ 2 odst. 1 zákona) rovnou nule.

(1) Služby rekreačního ubytování a stravování a navazující služby, například doprava, půjčování sportovních předmětů, které právnická nebo fyzická osoba poskytuje osobám majícím zvláštní vztah k plátci daně²⁴⁾ bezúplatně nebo za částečnou úplatu, se oceňují

a) cenou sjednanou při nákupu od jiné právnické nebo fyzické osoby, pokud je neposkytuje ve vlastním rekreačním zařízení,

b) cenou sjednanou při jejich poskytování ve vlastním rekreačním zařízení; pokud jsou tyto služby poskytnuty bezplatně, oceňují se cenou sjednanou s těmito osobami v jiných případech, kdy nebyly poskytnuty bezplatně.

(2) Oceňování podle odstavce 1 se uplatní i při poskytování služeb formou poukazu na rekreaci.

____________________________________________________________

¹⁾ § 121 občanského zákoníku.

²⁾ § 3 písm. c) vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu.

³⁾ § 7 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění zákona č. 425/1990 Sb., zákona č. 132/2000 Sb. a zákona č. 320/2002 Sb.

⁴⁾ Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 273/1994 Sb., nálezu Ústavního soudu uveřejněného pod č. 280/1996 Sb., zákona č. 97/1999 Sb., zákona č. 103/2000 Sb., zákona č. 229/2001 Sb., zákona č. 451/2001 Sb. a zákona č. 320/2002 Sb.

⁵⁾ § 2 písm. g) a § 8 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb.

⁶⁾ § 88 odst. 5 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění zákona č. 83/1998 Sb.

⁷⁾ § 119 občanského zákoníku.

⁸⁾ § 6 odst. 5 zákona č. 18/1997 Sb., o mírovém využívání jaderné energie a ionizujícího záření (atomový zákon), ve znění zákona č. 13/2002 Sb.

§ 95 vyhlášky č. 307/2002 Sb., o radiační ochraně.

⁹⁾ § 32 odst. 1 písm. a), b), c) zákona č. 50/1976 Sb., ve znění zákona č. 83/1998 Sb.

¹⁰⁾ § 66 zákona č. 50/1976 Sb., ve znění zákona č. 83/1998 Sb.

¹¹⁾ § 90 zákona č. 50/1976 Sb.

¹²⁾ § 44 zákona č. 147/2000 Sb., o okresních úřadech.

Čl. CXVII bod 1 zákona č. 320/2002 Sb., o změně a zrušení některých zákonů v souvislosti s ukončením činnosti okresních úřadů.

¹³⁾ § 32 odst. 1 písm. a) zákona č. 50/1976 Sb., ve znění zákona č. 83/1998 Sb.

¹⁴⁾ Například vyhláška č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy, o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze, ve znění nařízení hl. m. Prahy č. 7/2001 a nařízení hl. m. Prahy č. 26/2001.

¹⁵⁾ § 32 odst. 1 písm. b) zákona č. 50/1976 Sb., ve znění zákona č. 83/1998 Sb.

¹⁶⁾ § 31 odst. 5 zákona č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon), ve znění zákona č. 541/1991 Sb. a zákona č. 168/1993 Sb.

¹⁷⁾ Vyhláška č. 463/2002 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků.

¹⁸⁾ § 10 a 11 zákona č. 50/1976 Sb., ve znění zákona č. 262/1992 Sb. a zákona č. 83/1998 Sb.

¹⁹⁾ Vyhláška č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb. a zákona č. 90/1996 Sb., a zákon České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., ve znění vyhlášky č. 179/1998 Sb., vyhlášky č. 113/2000 Sb. a vyhlášky č. 163/2001 Sb.

²⁰⁾ § 24 až 27 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon).

²¹⁾ § 16 odst. 7 vyhlášky č. 82/1996 Sb., o genetické klasifikaci, obnově lesa, zalesňování a o evidenci při nakládání se semeny a sazenicemi lesních dřevin.

²²⁾ § 16 odst. 5 vyhlášky č. 82/1996 Sb.

²³⁾ § 1 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a zákona č. 151/1997 Sb.

²⁴⁾ § 6 zákona č. 588/1992 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění zákona č. 208/1997 Sb., zákona č. 17/2000 Sb. a zákona č. 141/2001 Sb.

Příloha č. 1 - Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí

Příloha č. 2 - Základní ceny za m³ obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení a základní ceny za m² podlahové plochy bytu a nebytového prostoru

Příloha č. 3 - Základní ceny za m³ obestavěného prostoru haly a její standardní vybavení a cena za m² podlahové plochy bytu a nebytového prostoru

Příloha č. 4 - Koeficienty přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce - K₁

Příloha č. 5 - Základní ceny staveb inženýrských a speciálních pozemních

Příloha č. 6 - Základní ceny za m³ obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků a jejich standardní vybavení

Příloha č. 7 - Základní ceny za m³ obestavěného prostoru rekreačních chat a zahrádkářských chat a jejich standardní vybavení

Příloha č. 8 - Základní ceny za m³ obestavěného prostoru vedlejších staveb a jejich standardní vybavení

Příloha č. 9 - Základní ceny za m³ obestavěného prostoru garáží a jejich standardní vybavení

Příloha č. 10 - Ceny studní

Příloha č. 11 - Základní ceny venkovních úprav a způsob jejich provedení

Příloha č. 12 - Základní ceny hřbitovních staveb a hřbitovních zařízení

Příloha č. 13 - Koeficient polohový - K₅

Příloha č. 14 - Opotřebení staveb

Příloha č. 15 - Míry kapitalizace pro oceňování nemovitostí a majetkových práv výnosovým způsobem

Příloha č. 16 - Základní ceny za m³ obestavěného prostoru garáží

Příloha č. 17 - Základní ceny za m² podlahové plochy bytu v budovách typu J a K

Příloha č. 18 - Úprava základních cen stavebních pozemků

Příloha č. 19 - Základní ceny zemědělských pozemků podle bonitovaných půdně ekologických jednotek

Příloha č. 20 - Úprava základních cen zemědělských pozemků

Příloha č. 21 - Základní ceny lesních pozemků podle souborů lesních typů

Příloha č. 22 - Úprava základních cen lesních pozemků

Příloha č. 23 - Určení ceny stavby rybníka a koeficienty pro její úpravu

Příloha č. 24 - Přiřazení jednotlivých dřevin do skupin lesních dřevin

Příloha č. 25 - Převodní tabulky bonitních stupňů lesních dřevin

Příloha č. 26 - Ceny (Kč/m²) mýtní výtěže A_u v obmýtí u při zakmenění 1,0 podle skupin lesních dřevin

Příloha č. 27 - Náklady (Kč/m²) na zajištěné kultury c podle skupin lesních dřevin

Příloha č. 28 - Věkové hodnotové faktory f_n pro skupiny lesních dřevin při různém obmýtí

Příloha č. 29 - Úprava základních cen lesních porostů

Příloha č. 30 - Ocenění lesních porostů podle § 37

Příloha č. 31 - Ceny ovocných dřevin

Příloha č. 32 - Ceny vinné révy včetně zařízení vinic

Příloha č. 33 - Ceny chmelových rostlin včetně zařízení chmelnic

Příloha č. 34 - Ceny okrasných rostlin

Příloha č. 35 - Koeficienty změn cen staveb - K_i

Příloha č. 36 - Koeficienty prodejnosti - K_p

... na začátek ...