VYHLÁŠKA

č. 640

ze dne 13. prosince 2004, kterou se mění vyhláška Ministerstva financí
č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb.

Ministerstvo financí stanoví podle § 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku):

ČÁST PRVNÍ

ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ

§ 1

Předmět úpravy

Tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb.

§ 2

Vymezení pojmů

Pro účely této vyhlášky se rozumí:

halou stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru minimálně 400 m3, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky (sloupy, pilíře) a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m; zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2. Způsob měření a výpočtu výměr je uveden v příloze č.1,

vedlejší stavbou stavba, která tvoří příslušenství1) stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2. Vedlejší stavbou není garáž a zahrádkářská chata,

stářím stavby počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, do roku, ke kterému se ocenění provádí. V případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem,

rybníkem vodní nádrž se zemní hrází, s přirozeným nebo zahloubeným dnem a s hloubkou vody u výpustního zařízení při normální hladině ve vegetačním období 0,5 m a výše,

malou vodní nádrží nádrž s objemem do 2 milionů m3 po hladinu ovladatelného prostoru, s největší hloubkou 9 m, měřeno na pevné dno. Stoletý průtok v profilu hráze do 60 m3/s nebo u nádrží s umělým přívodem vody nesmí přesáhnout součet stoletého průtoku z vlastní vodní nádrže a kapacity přivaděče,

velkou vodní nádrží nádrž s objemem nad 2 miliony m3 po hladinu ovladatelného prostoru nebo s větší hloubkou než 9 m, měřeno na pevné dno a se stoletým průtokem v profilu hráze nad 60 m3/s,

ostatní vodní nádrží zejména jezero, tůň a zatopený lom, pískovna a důlní propadlina, a dále i vodní nádrž s hloubkou vody u výpustního zařízení při normální hladině ve vegetačním období menší než 0,5 m,

rekreační chatou stavba určená k individuální rekreaci s obestavěným prostorem maximálně 360 m3 a se zastavěnou plochou maximálně 80 m2 včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví,

zahrádkářskou chatou stavba určená k individuální rekreaci s obestavěným prostorem maximálně 110 m3 a zastavěnou plochou maximálně 25 m2 včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví.

počtem obyvatel se rozumí počet obyvatel trvale bydlících na území příslušné obce podle jejich stavu uveřejňovaného Českým statistickým úřadem v Malém lexikonu obcí České republiky, který je aktuálním v období počínajícím prvým dnem druhého měsíce po jeho vydání. Za prvý měsíc se považuje měsíc následující po dni vydání. Při změně územní struktury v oceňovaném období se vychází z aktuálního počtu obyvatel obce ke dni ocenění.

OCEŇOVÁNÍ STAVEB

HLAVA PRVNÍ

OCEŇOVÁNÍ STAVEB NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM

§ 3

Budova a hala

(1) Jako budova [§ 3 odst. 1 písm. a) zákona] a hala se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle § 4 až 11.

(2) Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle odstavce 3.

(3) Základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 se násobí koeficienty K1 až K5, Ki a Kp podle vzorce

ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp,

kde

ZCU.. základní cena upravená;

ZC.... základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3;

K1 .... koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4;

K2 .... koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce

K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) ,

kde

PZP je průměrná zastavěná plocha v m2

0,92 a 6,60 jsou konstanty;

K3... koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce

K3 = (2,1 / v) + 0,30 pro budovy,

K3 = (2.8 / v) + 0,30 pro haly,

ne však méně než 0,60,

kde

v.... je průměrná výška podlaží v metrech,

2,10, 2,80, 0,30 a 0,60 jsou konstanty;

K4 .... koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce

K4 = 1 + (0,54 x n),

kde

0,54 je konstanta,

n..... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením, uvedených v příloze 14 v tabulce č. 1 pro budovy a v tabulce č. 2 pro haly, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek.

Dále platí, že

není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 14 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl z výše nákladů na její pořízení v době a místě ocenění, vynásobených podílem (1/Ki) a koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění,

chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 14, vynásobí se její stanovený objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů.

Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;

K5 ... koeficient polohový podle přílohy č. 13;

Ki..... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);

Kp..... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36.

(4) Podzemní budova a podzemní hala se oceňuje podle § 4.

Inženýrská a speciální pozemní stavba

Cena inženýrské a speciální pozemní stavby, kromě stavby rybníka a malé vodní nádrže, se zjistí vynásobením počtu příslušné měrné jednotky (m3, m2, m, kus nebo hektar) základní cenou uvedenou v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 13, Ki z přílohy č. 35 a Kp z přílohy č. 36.

§ 5

Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek

(1) Cena rodinného domu²⁾, rekreační chalupy a rekreačního domku se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp,

kde

ZCU... základní cena upravená;

ZC..... základní cena podle přílohy č. 6;

K4 .... koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce

K4 = 1 + (0,54 x n),

kde

0,54 je konstanta,

n.... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 3 s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

Dále platí postup uvedených u definice n v § 3 odst. 3 písm a), b).

Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20 , které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;

K5 .... koeficient polohový podle přílohy č. 13;

Ki ..... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);

Kp..... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36.

(3) Je-li rodinný dům užíván i k jiným účelům než k bydlení v rozsahu, který nemění charakter jeho užívání, ocení se celá stavba jako rodinný dům. Jestliže dojde ke změně charakteru užívání, stavba se ocení podle § 3.

(4) Navazující hospodářské části, bez ohledu na to, zda jsou provozně nebo stavebně propojeny s obytnou částí, se ocení na základě skutečného účelu užití podle příslušných ustanovení této vyhlášky, přičemž obytná část, pokud splňuje kritéria rodinného domu, se ocení podle § 5. Koeficienty K1 až K4 se pro hospodářskou část stanoví zvlášť, nezávisle na obytné části.

(5) Při ocenění rekreační chalupy a rekreačního domku, pokud jejich část slouží k jiným účelům, se postupuje obdobně podle odstavců 3 a 4.

§ 6

Rekreační chata a zahrádkářská chata

(1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejichž základní ceny nejsou uvedeny v příloze č. 17a a cena nedokončené rekreační chaty a zahrádkářské chaty, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 7 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty uvedená v příloze č. 7 se násobí koeficienty K4, K5, Ki, a Kp podle vzorce

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp,

kde

ZCU...základní cena upravená;

ZC..... základní cena podle přílohy č. 7;

K4 ......koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce

K4 = 1 + (0,54 x n),

kde

0,54 je konstanta,

n.....součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 4 s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

Dále platí postup uvedených u definice n v § 3 odst. 3 písm a), b).

Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;

K5 .... koeficient polohový podle přílohy č. 13;

Ki ... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);

Kp..... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36.

Vedlejší stavba

(1) Cena vedlejší stavby se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 8, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena vedlejší stavby uvedená v příloze č. 8 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp,

kde

ZCU.. základní cena upravená;

ZC..... základní cena podle přílohy č. 8;

K4 ......koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce

K4 = 1 + (0,54 x n),

kde

0,54 je konstanta,

n.....součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 4 s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

Dále platí postup uvedených u definice n v § 3 odst. 3 písm a), b).

Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;

K5 .... koeficient polohový podle přílohy č. 13;

Ki .... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);

Kp..... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36.

Garáž

(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, tvořící příslušenství¹⁾ jiné stavby, nebo nedokončené garáže, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou, uvedenou v příloze č. 9, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena garáže uvedená v příloze č. 9 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp,

kde

ZCU.... základní cena upravená;

ZC....... základní cena podle přílohy č. 9;

K4 .... koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce

K4 = 1 + (0,54 x n),

kde

0,54 je konstanta,

n.... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 3 s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

Dále platí postup uvedených u definice n v § 3 odst. 3 písm a), b).

Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20 , které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;

K5 ....... koeficient polohový podle přílohy č. 13;

Ki........ koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);

Kp....... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36.

(3) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m2 nebo stavba má více než dvě podlaží, cena garáže se zjistí podle § 3.

Studna

(1) Cena studny se zjistí vynásobením počtu metrů hloubky studny cenou uvedenou v příloze č.10 a připočte se cena příslušenství. Takto vypočtená cena se vynásobí koeficienty K5 z přílohy č. 13, Ki z přílohy č. 35 a Kp z přílohy č. 36.

(2) Narážená studna se ocení jako vrtaná studna s průměrem do 150 mm.

(3) Vrtaná studna s průměrem od 500 mm výše se ocení jako studna kopaná.

(4) Cena studny, která trvale neslouží svému účelu pro ztrátu vody nebo jinou podstatnou vadu, činí u kopané studny 20% z ceny zjištěné podle odstavce 1, u vrtané nebo narážené studny je cena nulová.

§ 10

Venkovní úprava

(1) Cena venkovní úpravy se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 13, Ki z přílohy č. 35 a Kp z přílohy č. 36. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 13, Ki z přílohy č. 35 a Kp z přílohy č. 36.

(2) Cena venkovní úpravy neuvedená v příloze č. 5 nebo příloze č. 11 se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování a upraví se koeficientem Kp z přílohy č. 36.

§ 11

Hřbitovní stavba a hřbitovní zařízení

Cena jednotlivých částí hřbitovní stavby se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 12. Cena celé stavby se zjistí jako součet cen jejích jednotlivých částí, s připočtením ceny za montáž a ceny hřbitovního zařízení, násobený koeficienty K5 z přílohy č. 13, Ki z přílohy č. 35 a Kp z přílohy č. 36.

§ 12

Kulturní památka

(1) Kulturní památka je stavba zapsaná v Ústředním seznamu kulturních památek České republiky³⁾ bez ohledu na účel, kterému ke dni oceňování slouží.

(2) Cena stavby, která je kulturní památkou³⁾, se zjistí podle § 3 až 11, § 16 a 17.

§ 13

Byt a nebytový prostor

(1) Cena bytu ve stavbách neuvedených v příloze č. 2 pod typem J, K, nebo rozestavěného bytu a cena nebytového prostoru, které jsou ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů,⁴⁾ jeho vybavení a příslušenství¹⁾, včetně podílu na společných částech domu⁵⁾ a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí jako podíl z ceny stavby:

a) u rodinného domu podle § 5. Velikost podílu se rovná poměru podlahové plochy oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů v rodinném domě, do něhož se nezapočítávají plochy společných částí rodinného domu,

b) v ostatních případech vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m2 stanovenou podle typu stavby v přílohách č. 2 a 3 a upravenou podle odstavce 2.

(2) Pro případy uvedené v odstavci 1 písm. a) a b) platí, že podlahová plocha balkónů se násobí koeficientem 0,17 a podlahová plocha teras a sklepů, pokud nejsou místnostmi, koeficientem 0,10.

(3) Základní cena bytu nebo nebytového prostoru uvedená v přílohách č. 2 a 3 se násobí koeficienty K1, K4, K5, Ki a Kp podle vzorce

ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp,

kde

ZCU....základní cena upravená;

ZC ..... základní cena podle přílohy č. 2 nebo přílohy č. 3;

K1........koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4;

K4........koeficient vybavení stavby a oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru (pro vybavení bytu nebo nebytového prostoru se hodnotí z příloh č. 2 a 3 podle typu stavby položky č. 7, 9, 11, 13, 14, 15, 21, 22, 23, 25, 26 a ostatní položky se hodnotí ve vztahu k vybavení stavby) se vypočte podle vzorce

K4 = 1 + (0,54 x n),

kde

0,54 je konstanta,

n ....... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením, uvedených v příloze č. 14 v tabulkách č. 1 a 2, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek.

Dále platí postup uvedený u definice n v § 3 odst. 3 písm a) a )b).

Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen na základě průkazného zdůvodnění;

K5 .... koeficient polohový podle přílohy č. 13;

Ki .... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);

Kp..... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36.

(4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru vypočte podle příslušných ustanovení vyhlášky a k ceně bytu nebo nebytového prostoru se připočte poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu⁵⁾.

§ 14

Nedokončená stavba

Cena nedokončené stavby se zjistí podle ustanovení části druhé hlavy první na základě projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem, a není-li projektová dokumentace, podle předpokládaného stavu stavby po jejím dokončení a sníží se podle stupně rozestavěnosti o podíly chybějících a nedokončených konstrukcí, uvedené v příloze č. 14. Pro stavby neuvedené v příloze č. 14 se výše podílů nedokončených konstrukcí zjistí odborným odhadem.

§ 15

Stavba určená k odstranění

(1) Cena stavby, která byla stavebním úřadem určena k odstranění, se zjistí jako obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění a sníží se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu, a popřípadě i o náklady na úpravu terénu.

(2) Cena stavby, k jejímuž odstranění z důvodu špatného technického stavu se nevyžaduje povolení stavebního úřadu,⁶⁾ se zjistí podle odstavce 1.

(3) Převýší-li náklady na zbourání a odklizení materiálu, a popřípadě i náklady na úpravu terénu obvyklou cenu použitelného materiálu, je cena stavby nulová.

§ 16

Jiná stavba

Cena stavby, která v této vyhlášce není výslovně uvedena, se zjistí podle výše nákladů, které by byly nutné na její pořízení v místě stavby a v době jejího ocenění, a upraví se koeficientem Kp. Použije-li se ke zjištění ceny porovnání s cenou srovnatelných staveb podle příslušných kritérií této vyhlášky, vynásobí se takto zjištěná cena koeficienty Ki z přílohy č. 35 a Kp z přílohy č. 36.

§ 17

Stavba bez základů

Stavba, která není spojena se zemí pevným základem,⁷⁾ se ocení podle příslušných ustanovení této vyhlášky s tím, že zjištěná cena se násobí koeficientem 0,90. Tento koeficient se nepoužije, hodnotíli se vybavení stavby koeficientem K4.

§ 18

Stavba z více konstrukčních systémů

Je-li stavba provedena ze dvou nebo více podstatně odlišných konstrukčních systémů, ocení se odlišné části podle příslušných ustanovení této vyhlášky.

§ 19

Stavba s víceúčelovým užitím

Je-li stavba určena nebo užívána k různým účelům, ocení se podle převažujícího účelu užití, lze-li tento jednoznačně určit, přičemž se nepřihlíží k půdnímu a podkrovnímu prostoru zemědělských staveb užívaných ke skladování zemědělských produktů. Nelze-li účel užití jednoznačně určit, ocení se počet měrných jednotek stavby užívaný ke stejnému účelu základní cenou za měrnou jednotku uvedenou ve vyhlášce podle tohoto účelu užití. Tato základní cena se upraví příslušnými koeficienty, přečemž Ki je vázán na použitou základní cenu. Při rozdílných Kp se použije pro úpravu výsledné ceny Kp nejnižší. Půdní a sklepní prostor, pokud není užíván nebo upraven k užívání pro určitý účel, se rozdělí poměrem objemů obestavěných prostorů užívaných k různým účelům a ocení se cenou stanovenou v této vyhlášce pro daný účel užívání.

§ 20

Opotřebení stavby

(1) Cena zjištěná podle § 3 až 13 se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 14.

(2) U nedokončené stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby podle § 16 se cena sníží o opotřebení přiměřeně.

Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost uvedená v příloze č. 14 se zpravidla sníží o 20 až 40 %.

V případě výskytu radonu8) ve stavbě se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 se cena stavby snižuje po odpočtu opotřebení podle předchozích odstavců o 7 %. Výskyt radonu je nezbytné doložit.

HLAVA DRUHÁ

OCEŇOVÁNÍ STAVEB VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM

§ 21

(1) Je-li pronajata stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, která by se oceňovala při nákladovém způsobu ocenění podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům, ocení se taková stavba výnosovým způsobem.

(2) Je-li pronajata část stavby typu B, F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 2 a typu C, I, J podle přílohy č. 3, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem v souladu se svým účelem užití, ocení se výnosovým způsobem. Nájemné v nepronajatých částech se dopočte ve výši obvyklého nájemného (§ 2 odst. 1 zákona).

(3) Slouží-li příslušenství více stavbám oceňovaným podle odstavců 1 a 2, ale i stavbám oceňovaným nákladovým způsobem, zahrne se do výnosového způsobu tehdy, převažuje-li jeho užití spolu se stavbou oceňovanou výnosovým způsobem, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak.

(4) Stavby pro energetiku jako jsou kotelny, výměníkové stanice, trafostanice, se pro účely výnosového ocenění posuzují vždy jako stavby oceňované podle § 3 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu.

§ 22

(1) Cena nemovitostí uvedených v § 21 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce

kde

CV ..... cena zjištěná výnosovým způsobem,

N ..... roční nájemné upravené podle následujících odstavců,

p ..... míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 15; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití, jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace.

(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného a nejsou-li k disposici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se ve výši obvyklého nájemného způsobem určení obvyklé ceny (§ 2 odst. 1 zákona). Použití obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněno. Do podlahové plochy se nezapočítávají společné prostory staveb jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Prostory, jejichž stavebně technický stav (havárie) neumožňuje užívání bez závad, se do výpočtu nájemného nezahrnou.

(3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí.

(4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo část stavby podle odstavců 2 a 3 se sníží o:

a) nájemné z pozemků, je-li jiného vlastníka,

b) 5 % z ceny pozemku zjištěné podle § 27 nebo § 28, jsou-li stavba i pozemky ve vlastnictví stejného subjektu, přičemž se vychází pouze ze zastavěné plochy stavbou oceňovanou podle § 21 odst. 1 a 2.

c) odpisy vypočtené z cen zjištěných nákladovým způsobem podle vzorce

kde

o ..... výše ročního odpisu,

CN ..... ceny oceňovaných staveb zjištěné dle hlavy první včetně příslušenství, bez Kp,

u ..... úroková míra setinná 0,03,

n ..... předpokládaná další ekonomická životnost v letech, nejvýše 30 let,

přitom:

- při použití analytické metody výpočtu opotřebení

1 <= n <= 30

- při použití lineární metody výpočtu opotřebení n = C - B, 1 <= n <= C - B a C se zaokrouhlí na celé číslo,

B ..... skutečné stáří staveb,

C ..... předpokládaná celková životnost staveb, kdy při použití lineární metody opotřebení je

d) náklady na údržbu a opravy ve výši 0,5 % pro stavby ve velmi dobrém stavu až 1 % pro stavby ve stavu horším, z cen staveb včetně příslušenství zjištěných nákladovým způsobem, bez odpočtu opotřebení a bez Kp,

e) náklady na správu podle účetní evidence,

f) částku daně z nemovitosti, nejsou-li stavby od daně osvobozeny,

g) částku pojistného, jsou-li nemovitosti pojištěny.

(5) Roční nájemné upravené podle odstavce 4 nesmí být nižší než 40 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3.

(6) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

 

§ 23 a § 24

se zrušují

 

HLAVA TŘETÍ

OCEŇOVÁNÍ STAVEB VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM

§ 25

Garáže

(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže a jejich vybavení, která netvoří příslušenství jiných staveb, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 16, tabulka 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Cena garáže zahrnuje její vybavení uvedené v příloze č. 9.

(2) Základní cena uvedená v příloze č. 16, tabulka č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

ZCU = ZC x KCP

kde

ZCU ..... základní cena upravená za m3 obestavěného prostoru garáže,

ZC ..... základní cena podle přílohy č. 16, tabulka č. 1,

KCP ……koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:

kde

KCP ..... koeficient cenového porovnání,

vn ..... váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 16),

KCPn ..... koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku.

(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu garáží jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 16. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.

(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků KCPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí KCR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1 přílohy č. 16:

a) KCPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 - KCR,

b) KCPn pro II. kvalitativní pásmo = 1 - (KCR / 2)

c) KCPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000 ,

d) KCPn pro IV. kvalitativní pásmo = 1 + (KCR / 2)

e) KCPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + KCR.

(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 7 a 10 v tabulce č. 3 přílohy č. 16 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m3 obestavěného prostoru garáže o přirážku nebo srážku vyjádřenou v % a stanovenou podle vzorce

D = 0,1 ∑ dn x vn

kde

D ….. úprava ZCU v %

n …… číslo znaku 1, 2, 7, 10

dn …..srážka n-tého hodnoceného znaku v pásmu I v intervalu < -10; 0 > nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku
< 0; 10 >

vn … . váha n-tého znaku

(6) Cena garáže zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu příslušenství.

(7) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

§ 26

Byt ve vícebytovém domě

(1) Cena bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů4) v budově typu J a K, jeho vybavení a příslušenství¹⁾ včetně podílu na společných částech domu⁵⁾ a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 17, tabulka č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Podlahová plocha balkónů se násobí koeficientem 0,17, podlahová plocha teras a sklepů, pokud nejsou místnostmi, koeficientem 0,10. Cena bytu zahrnuje jeho vybavení uvedené v příloze č. 2.

(2) Základní cena uvedená v příloze č. 17, tabulka č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

ZCU = ZC x KCP

kde

ZCU ..... základní cena upravená za m2 podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru,

ZC ..... základní cena podle přílohy č. 17, tabulka č. 1,

KCP ……koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:

kde

KCP ..... koeficient cenového porovnání,

vn ..... váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 17),

KCPn ..... koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku.

(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu garáží jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 16. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.

(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků KCPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí KCR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1 přílohy č. 17:

a) KCPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 - KCR,

b) KCPn pro II. kvalitativní pásmo = 1 - (KCR / 2)

c) KCPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000 ,

d) KCPn pro IV. kvalitativní pásmo = 1 + (KCR / 2)

e) KCPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + KCR.

(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22 v tabulce č. 3 přílohy č. 17 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m2 podlahové plochy bytu o přirážku nebo srážku vyjádřenou v % a stanovenou podle vzorce

D = 0,1 ∑ dn x vn

kde

D ….. úprava ZCU v %

n …… číslo znaku 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22

dn …..srážka n-tého hodnoceného znaku v pásmu I v intervalu < -10; 0 > nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku
< 0; 10 >

vn … . váha n-tého znaku

(6) Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání.

(7) Pozemky se oceňují samostatně podle části třetí.

§ 26a

Rekreační chata a zahrádkářská chata

(1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejich vybavení, případně venkovní úpravy uvedené v příloze č. 11, kromě položek č. 2.5, 3.2, 19, 21 a 23, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 17a, tabulce č. 1a až 1d a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. V ceně rekreační chaty a zahrádkářské chaty je přiměřeně zahrnuto jejich vybavení uvedené v příloze č. 7.

(2) Základní cena uvedená v příloze č. 17a, tabulka č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

ZCU = ZC x KCP

kde

ZCU ..... základní cena upravená za m3 obestavěného prostoru,

ZC ........ základní cena podle přílohy č. 17a, tabulka č. 1a až 1d,

KCP ……koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:

kde

KCP ..... koeficient cenového porovnání,

vn ..... váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 17a),

KCPn ..... koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku.

(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu rekreační chaty a zahrádkářské chaty jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 17a. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.

(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků KCPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí KCR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1a až 1d přílohy č. 17a:

a) KCPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 - KCR,

b) KCPn pro II. kvalitativní pásmo = 1 - (KCR / 2)

c) KCPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000 ,

d) KCPn pro IV. kvalitativní pásmo = 1 + (KCR / 2)

e) KCPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + KCR.

(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 5, 8 a 10 v tabulce č. 3 přílohy č. 17a výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m3 obestavěného prostoru o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce

D = 0,1 ∑ dn x vn

kde

D ….. úprava ZCU v %

n …… číslo znaku 1, 2, 5, 8 a 10

dn …..srážka n-tého hodnoceného znaku v pásmu I v intervalu < -10; 0 > nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku
< 0; 10 >

vn … . váha n-tého znaku

(6) Není-li základní cena rekreační a zahrádkářské chaty uvedena v příloze č. 17a, zjistí se jejich cena podle §6.

(7) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

... na začátek ...